【正文】 的途徑和方向（不可乘坐電梯）。 二十一、 緊急疏散管理規(guī)定 1. 為保證項目內(nèi)一旦發(fā)生緊急情況，能夠有分工，有重點地實施疏散指令，特制定此疏散規(guī)定。 5. 如火勢無法用滅火器具控制時，即實施一級動作 ，撲救人員在自身安全情況下起用現(xiàn)場的消火栓，同時由保安部經(jīng)理將情況上報總牧業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達對外撥打“ 119”和疏散賓客的指令，同時立即啟動消防廣播，通知樓內(nèi)業(yè)戶由走火梯離開項目，并由總物業(yè)經(jīng)理通知國貿(mào)總部及發(fā)展商業(yè)主公司。消防中控室值機 員立刻用對講機將火災(zāi)預(yù)警的位置通報消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)，消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)必須于 3 分鐘內(nèi)迅速趕到火災(zāi)預(yù)警現(xiàn)場進行火情確認。 二十、 火災(zāi)應(yīng)急處置管理規(guī)定 1. 為確保項目范圍內(nèi)一旦失火，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有秩序地進行撲救和疏散，本著小火早救，大火控制的原則，把可能造成的經(jīng)濟損失降至最低點，特制定此制度。 7. 如果發(fā)現(xiàn)客戶單元門鎖被損毀或遭破壞及客戶報稱單元內(nèi)有物品損毀或丟失，須立即保護好現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員出入；并按照緊急意外情況處置程序上報部門經(jīng)理。 4. 當值領(lǐng)班在監(jiān)督履行完鎖門程序后，將填寫過的《確認書》收 存于當值記錄本內(nèi)，留待交班時清楚明了的交接，避免遺誤。 十九、客戶未鎖門的安防管理規(guī)定 1. 項目保安人員在小業(yè)主非工作時間巡查發(fā)現(xiàn)有客戶未鎖單元門的情況，須立即給予確認。特別針對得起涉及爆炸物和有政治色彩的物品。 十六、警衛(wèi)交接班管理規(guī)定 1. 項目警衛(wèi)實行 24 小時倒班制，交接班時間為早 8:00 和晚 8:00 10 分鐘到崗，換完工裝到指定地點集合； ，通報上班及當班情況，分配崗位； ，由領(lǐng)班開班后會總結(jié)當日的工作； ，不能有所遺漏； ； 。 十二、 更換鎖具、配置鑰匙管理規(guī)定 ， 《更換鎖具審批表》手續(xù)； ； ，須填 寫《配置鑰匙申請單》說明理由； 《申請單》上簽署意見后，報總物業(yè)經(jīng)理審批； ，安保部派專人負責去配置鑰匙； ，不得辦理其他事情； ，須立即報告安保部經(jīng)理安排善后事宜。 九、 訪客驗證登記管理規(guī)定 《出入證》； 《出入證》的人員進入項目須履行來客來訪登記手續(xù)； 何事，找何人及個人基本情況； ，電話聯(lián)系不通可請巡視警衛(wèi)幫助聯(lián)系； ，請來客提交有效身份斑點件換領(lǐng)《訪客證》； ，填寫《來客來訪人員出入登記表》； ； 。 4. 動火現(xiàn)場須根據(jù)面積配置滅火器具和沙土； 50 平方米應(yīng)配置一具 4公斤以上的干粉滅火器。 。 七、 辦公室內(nèi)防火安全管理規(guī)定 、易炸物品。 。 。 。 易炸物品。 。 。 員不得在室內(nèi)逗留。 9. 項目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務(wù)必以防火安全為重點，高度重視防火安全工作，不得以任何理由違反和破壞消防安全制度。 5. 防火安全委員會責成項目安保部履行消防安全的監(jiān)督檢查職責，并進行日常的消防安全管理工作。 保安崗位設(shè)置及職責 項目 工作區(qū)域 工作職責 工作時間及人員配置 1 一層大堂 (主樓 )門崗 維護主樓大堂良好的辦公秩序 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 2 地庫出、入口崗 驗證進出車庫車輛 8： 0014： 00 2 人 14： 0020： 00 2 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 3 消防中控室值班崗 確認、消除報警及突發(fā)事件指揮中心 8： 0014： 00 2 人 14： 0020： 00 2 人 20： 008： 00（次日） 2 人 2 人休息 4 門禁系統(tǒng)值班崗 確認、消除報警（內(nèi)保辦公室） 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 5 外圍門崗 控制、驗證進出物品 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 6 夜班登記崗 控制閑雜人員進入大廈 20： 008： 00（次日） 2 人 7 樓層巡視崗 維護公共區(qū)域良好秩序及安全 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 8 外圍車場崗 指揮、疏導(dǎo)車輛，保證車輛安全 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 共計： 30 人 第三節(jié) 保安、消防及安全管理規(guī)定 一、消防安全管理規(guī)定 1. 依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰主管，誰負責”的精神制定項目消防安全管理制度。 5．能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實施。具體工作由專業(yè)（主管）工程師協(xié)助海關(guān) 實施，內(nèi)容如下： 1．制定水、電、氣、燃油消耗計劃并分配使用指標。 3．技術(shù)保障 —— 以服務(wù)優(yōu)先為原則。 報修投訴信息息 值班員 有關(guān)維修人員 到場處理 報修投訴人簽字認可 （ 5）與客戶有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來文件。 客戶維修服務(wù)檔案包括： （ 1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗收記錄、遺留問題記錄、交接記錄。 二．維修服務(wù)主要工作制度及其基本程序 1．主要工作制度：（ 1）值班負責制及其崗位負責制 （ 2）“工作單（票）”制度。 2．有償服務(wù) —— 主要是對客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的設(shè)備設(shè)施的維修服務(wù)和特殊需求之工作項目。 （四） 工程部緊急事件處理原則 1． 保障生命、保護設(shè)備、減少損失 2． 搶救現(xiàn)場、防止擴大、控制影響 3． 分清主次、人力得當、穩(wěn)定大局 七 建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項維修（或保養(yǎng) ） 合同 1． 電梯保養(yǎng)及其大修 2． 冷凍機保養(yǎng)及大修 3． 電話交換機主機系統(tǒng)及其軟件、計費子系統(tǒng)保養(yǎng) 4． 消防監(jiān)控主機系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng) 5． 保安監(jiān)控系統(tǒng)主機及其軟件 6． 空調(diào)機組大修 7． 樓宇自控主機保養(yǎng) 8． 政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測或強制保養(yǎng) 9． 其它技術(shù)壟斷性專業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修 第五節(jié) 維修服務(wù) 一．維修服務(wù)的含義及內(nèi)容 大廈內(nèi)各部門和客 戶（或客人）日常對設(shè)備設(shè)施及其功能需求的報修、投訴、申請之工作項目，視為維修服務(wù)。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處理程序、跑水處理程序等。 六． 維修保養(yǎng)應(yīng)急措施（提要） （一） 組織措施 ——— 應(yīng)急預(yù)案 1． 制定細致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。 3． 客戶施 工管理程序。 3． 大廈內(nèi)客戶自行實施的二次裝修工程。必要時委托工程隊伍或廠商執(zhí)行。） 4． 超過折舊期的設(shè)備維修。） 2． 發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項目。 四． 大修及更新改造 （一） 大修的含義。 （二） 按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細的設(shè)備防范性保養(yǎng)計劃。負責水、電、空調(diào)、電梯、消防、通信等機電系統(tǒng)的綜合運行、維修及相關(guān)服務(wù)（具體內(nèi)容另定） 3． 運行操作項目 1） 站點故障處理 2） 系統(tǒng)停、送（開關(guān)）操作 3） 機房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視 4） 公共區(qū)巡視 5） 系統(tǒng)運行狀態(tài)調(diào)整 4． 運行表格（提要） 按專業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類型規(guī)定運行表格，主要 內(nèi)容如下： 1） 各類巡視表 2） 各類運行記錄表 3） 交接班表 4） 故障處理登記表 （三）日常維修內(nèi)容： 1． 系統(tǒng)設(shè)備運行故障處理 2． 系統(tǒng)設(shè)備缺陷的維修 3． 公共區(qū)設(shè)施維修 4． 末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障維修 5． 消耗品的更換 6． 其它各類報修 （四）運行維修制度（提要） 1． 維修值班制度 2． 巡視制度 3． 維修記錄制度 4． 維修工作單制度 5． 日常維修工作流程 （五）建立運行維修“速查表” 為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系統(tǒng)建立維修速查表。 4． 運行人員適用于相關(guān)的日常維護、保養(yǎng)、服務(wù)工作。 二． 設(shè)備日常運行、維修 （一） 設(shè)備運行管理方式 1． 設(shè)備運行按專業(yè)系統(tǒng)管理。 2． 將主 要設(shè)備設(shè)施按單體確定責任人分管。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進行考核，以確認受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績效。 4． 專業(yè)之間交叉培訓(xùn)。施工單位及設(shè)備制造廠家派專人或組織培訓(xùn)班，對維修人員培訓(xùn)其設(shè)備的使用、維修方法。 第二階段，對重點設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹掌握，能夠獨立排除故障，獨立進行保養(yǎng)。 4．針對工作中遇到的具體的高精尖疑難技 術(shù)問題，以多種形式適時聘請專項技術(shù)人員協(xié)助解決并對酒店員工進行培訓(xùn)。 （ 6） 總部“專業(yè)工程組”隨時配合重大搶修、重要大修、綜合技改及其它規(guī)模性或復(fù)雜性的維保工作。 （ 2） 設(shè)備中修、大修技術(shù)方案報“總部”專業(yè)技術(shù)組審批。 2． 保養(yǎng)、大修、工程、改造 —— 在得到業(yè)主委托后由工程師直接負責，具體操作由技工分工實施。技術(shù)力量的調(diào)配方式，根據(jù)工作性質(zhì)和服務(wù)要求屆時具體制定。 5． 政府和行業(yè)管理部門對設(shè)備設(shè)施有關(guān)檢測報告、使用批準文件、認證等材料。 （二）技術(shù)資料內(nèi)容： 1． 各類竣工圖紙、原始資料。 第三節(jié) 技術(shù)管理 一．技術(shù)資料管理 （一）制定詳細的技術(shù)資料管理制度，細化技術(shù)資料的收集、存檔、保護、修改、變更、使用、移交等辦法及程序（細則另定）： 1． 技術(shù)資料交接程序和日常收集辦法。 （ 2） 員工考核 —— a 績效。 3． 考核內(nèi)容：（細則另定） （ 1） 部門考核 —— a 保養(yǎng)計劃完成情況。 （ 7） 檔案、資料管理；文秘性工作。 （ 3）及時傳達上級臨時安排的工作指令。 直 接上級：主管。 5．技工。 （ 3） 執(zhí)行主管工程師安排的工作指令。 （ 6） 其它日常管理工作和維修保養(yǎng)的實際操作。 （ 3） 專業(yè)技術(shù)工作的實施及有關(guān) 的工程方案審查，完工驗收。 （ 5）大修、改造方案的制定及；客戶二裝工程方案及技術(shù)資料的審批。 （ 1） 制定設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，并提供技術(shù)保障。 （ 5） 向經(jīng)理報告工作完成情況、費用執(zhí)行情況及經(jīng)營情況。 （ 1） 對工程部所有員工負有領(lǐng)導(dǎo)、組織、教育的責任。有物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗。 第二節(jié) 組織制度 部門名稱：工程部 (或維修部 )—— 大廈工程維修服務(wù)部門 一．崗位設(shè)置 維修保養(yǎng)主管 (工程師 ): 1 人 變電站 /發(fā)電機運行值班 : 4 人 冷凍機和空調(diào)系統(tǒng)運行維修 : 4 人 熱力站 /水 /燃氣 /消防水系統(tǒng)運行 : 4 人 樓宇自控 /衛(wèi)星電視運行值班 和電話線路 /報警線路等弱電維修 : 5 人 水 /電 /空調(diào)末端維修和客戶綜合維修 服務(wù) : 6 人 土建 /裝修日常維修 : 2 人 合計 : 26 人 人員素質(zhì) : 主管 : 工程師或技師職稱， 10 年以上工作經(jīng)驗。我們認為根據(jù) 大廈的使用和經(jīng)營需要，結(jié)合該物業(yè)的實際情況，將維修保養(yǎng)范疇內(nèi)諸因素的各主要方面及各重點環(huán)節(jié)科學地、有機地結(jié)合起來，發(fā)揮整體實力，是完成管理目標、保證質(zhì)量和提高綜合效益的有效手段。 五、 充分發(fā)揮高科技在管理中的作用 管理公司建議在大廈的管理中，根據(jù)大廈的實際情況逐步建立及使用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理大廈包括： 樓宇自動化系統(tǒng)（ BA） 辦公自動化系統(tǒng)（ OA） 通訊自動化系統(tǒng)（ CA） 消防自動化系統(tǒng)（ FA） 保安自動化系統(tǒng)（ SA） 物業(yè)管理自動化系統(tǒng)（ MA） 第三部分：保養(yǎng)、保安、保潔管理計劃 第一章 大廈維修保養(yǎng)（管理）計劃書 第一節(jié) 概述 辦公樓維修保養(yǎng)的基本任務(wù)是確保該項目之建筑物、內(nèi)外裝璜、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、機電設(shè)備的完好和正常運行使用。該設(shè)計內(nèi)容包括大廈標識、導(dǎo)向系統(tǒng)、配套設(shè)施的色調(diào)、員工的服飾、標牌等。 ISO9002 質(zhì)量保證體系 —— 對管理服務(wù)運作的規(guī)范 本公司已經(jīng)建立起科學嚴密的 ISO9002 質(zhì)量保證體系并在所管項目上成功運作，管理服務(wù)運作的每一個行為都在該體系中有明確的規(guī)范和界定，為我們的管理服務(wù)提供質(zhì)量保證。 大廈的“環(huán)保指標”則成為衡量 大廈物業(yè)管理水平的重要標志，也是客戶的人性需要。 （ 2） 實施“便利辦公環(huán)境計劃”為客戶提供所需的各項