【正文】 0020： 00 2 人 20： 008： 00（次日） 2 人 2 人休息 4 門禁系統(tǒng)值班崗 確認(rèn)、消除報(bào)警（內(nèi)保辦公室） 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 5 外圍門崗 控制、驗(yàn)證進(jìn)出物品 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 6 夜班登記崗 控制閑雜人員進(jìn)入大廈 20： 008： 00（次日） 2 人 7 樓層巡視崗 維護(hù)公共區(qū)域良好秩序及安全 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 8 外圍車場(chǎng)崗 指揮、疏導(dǎo)車輛，保證車輛安全 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 共計(jì)： 30 人 第三節(jié) 保安、消防及安全管理規(guī)定 一、消防安全管理規(guī)定 1. 依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的精神制定項(xiàng)目消防安全管理制度。 9. 項(xiàng)目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務(wù)必以防火安全為重點(diǎn)，高度重視防火安全工作，不得以任何理由違反和破壞消防安全制度。 。 易炸物品。 。 七、 辦公室內(nèi)防火安全管理規(guī)定 、易炸物品。 4. 動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)須根據(jù)面積配置滅火器具和沙土； 50 平方米應(yīng)配置一具 4公斤以上的干粉滅火器。 十二、 更換鎖具、配置鑰匙管理規(guī)定 ， 《更換鎖具審批表》手續(xù)； ； ，須填 寫《配置鑰匙申請(qǐng)單》說明理由； 《申請(qǐng)單》上簽署意見后，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批； ，安保部派專人負(fù)責(zé)去配置鑰匙； ，不得辦理其他事情； ，須立即報(bào)告安保部經(jīng)理安排善后事宜。特別針對(duì)得起涉及爆炸物和有政治色彩的物品。 4. 當(dāng)值領(lǐng)班在監(jiān)督履行完鎖門程序后，將填寫過的《確認(rèn)書》收 存于當(dāng)值記錄本內(nèi)，留待交班時(shí)清楚明了的交接，避免遺誤。 二十、 火災(zāi)應(yīng)急處置管理規(guī)定 1. 為確保項(xiàng)目范圍內(nèi)一旦失火，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有秩序地進(jìn)行撲救和疏散，本著小火早救，大火控制的原則，把可能造成的經(jīng)濟(jì)損失降至最低點(diǎn)，特制定此制度。 5. 如火勢(shì)無法用滅火器具控制時(shí)，即實(shí)施一級(jí)動(dòng)作 ，撲救人員在自身安全情況下起用現(xiàn)場(chǎng)的消火栓，同時(shí)由保安部經(jīng)理將情況上報(bào)總牧業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)對(duì)外撥打“ 119”和疏散賓客的指令，同時(shí)立即啟動(dòng)消防廣播，通知樓內(nèi)業(yè)戶由走火梯離開項(xiàng)目，并由總物業(yè)經(jīng)理通知國(guó)貿(mào)總部及發(fā)展商業(yè)主公司。 ： ，迅速打開通往項(xiàng)目外圍的所有出入門；然后指引人群有序地疏散；應(yīng)盡量組織逃出人員并按單元進(jìn)行人員 登記； ，勸陰人群不要闖入事故現(xiàn)場(chǎng)，并指引正確的疏散途徑； ，起動(dòng)消防電梯，并用廣播不間斷告訴人群疏散的途徑和方向（不可乘坐電梯）。 ５． 停車場(chǎng)保安員對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行嚴(yán)格的登記檢查。 二十三、停放車輛管理規(guī)定 １．凡進(jìn)入車場(chǎng)的車輛必須服從管理人員的指揮，按照車場(chǎng)的標(biāo)志、標(biāo)線行使，并將車輛停放在劃線范圍內(nèi)，嚴(yán)禁將車輛停放在非停放區(qū)域。禁止裝載易燃、易爆、具有強(qiáng)烈腐蝕性、劇毒等危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入車 場(chǎng)。 第二節(jié) 人力 資源配備 一、崗位設(shè)置 清潔領(lǐng)班： 1 人 清潔員： 18 人 綠化技師： 1 人 以上清潔人員安排及工作內(nèi)容如附圖所示。 （ 7）嚴(yán)格執(zhí)行客用品和清潔用品制度避免浪費(fèi)和公物私用。 7． 愛護(hù)機(jī)器，人人有則，絕對(duì)禁止用腳踹、摔打及故意損壞機(jī)器。 6． 吸塵器要定期清理吸塵管、吸塵扒頭內(nèi)沾附的污垢，特別是吸塵管的接頭及機(jī)器上的進(jìn)塵口最容易沾附污垢，因此要經(jīng)常用鐵絲或刀片之類的東西清理。 6． 使用時(shí)要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤好電源線后送還。 5． 使用機(jī)器時(shí)，要時(shí)刻注意千萬不能把電源線纏進(jìn) 刷盤內(nèi)造成機(jī)毀人傷。 六、 洗沙發(fā)機(jī) 1． 從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損壞，然后接通電源試用設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。 2． 將稀釋好的低泡地毯清潔劑倒入凈水箱中，檢查污水箱中的污水是否清除干凈。 第六節(jié) 清潔劑的種類及使用方法 一、起蠟水 1． 用途： 是一種含有氨基溶液、濕潤(rùn)劑、乳化劑等成分配方的起蠟水，配合刷洗系統(tǒng)能將舊蠟及污跡徹底清除干凈，不損物料 表面。 3． 注意事項(xiàng)： 對(duì)皮膚無害，若濺入眼睛、口中立即用清水清洗，勿食。適用于橡膠， PVC，木質(zhì)，人造皮，真皮。 2． 使用方法： 稀釋比例 1： 4 噴在表面，停留 3— 5 分后再進(jìn)行清潔。 2． 使用方法： 1： 15 3． 注意事項(xiàng)：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食。 2． 使用方法： 1： 1000 3． 注意事項(xiàng)：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食。公司在各作業(yè)場(chǎng)所的辦公室內(nèi)設(shè)立意見 箱，每位員工都可以將自己認(rèn)為有利于工作的建議、工作中遇到問題、認(rèn)為管理中存在的問題等等寫成意見書，并 以實(shí)名制的形式投遞至意見箱。凡客戶的投訴、意見或建議，我們都將在 24 小時(shí)內(nèi)作出反應(yīng)，在 48 小時(shí)內(nèi)提供解決方案，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，杜絕類似問題的再次發(fā)生 ? 意見書中內(nèi) 容全面涉及到主管人員在管理、應(yīng)變、協(xié)調(diào)等方面的能力及員工在行為規(guī)范、禮貌禮節(jié)、勞動(dòng)紀(jì)律、清潔達(dá)標(biāo)情況等各個(gè)方面的內(nèi)容。 3． 注意事項(xiàng)：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食，遠(yuǎn)離火源。 2． 使用方法：輕微污漬 1： 20 一般污漬 1： 15 3． 注意事項(xiàng)：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食。 2． 使用方法： 日常保養(yǎng) 1： 15 洗擦污漬 1： 5 3． 注意事項(xiàng)： 對(duì)皮膚有一定的危害，濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食。 3． 注意事項(xiàng)： 對(duì)皮膚無害，若濺入眼睛、口中立即用清水清洗，勿食。 三、底蠟 1． 用途： 適用于彈性表面及天然石表面，如膠地板，馬賽克，云石，水磨石等能填補(bǔ)不平及多孔的表面，與面蠟、拋光蠟配合使用。 8． 定期將噴嘴從機(jī)器上取下用食蠟進(jìn)行清洗，防止阻塞。 7． 使用中如有異常情況，馬上關(guān)閉機(jī)器，及時(shí)上報(bào)。 4． 使用時(shí)要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤好電源線后送還。如超過“ 6”將使機(jī)器對(duì)地面的壓力過大，使機(jī)器負(fù)載過中，容易損壞機(jī)器；如低于“ 4”說明拋光盤與地面的間隙較大，影響拋光效果。 4． 洗地盤的安裝方法：對(duì)正卡口角度，并順時(shí)針旋轉(zhuǎn)。同時(shí)在使用中切記不能拿吸塵器吸水，吸塵器只能吸細(xì)小干燥的垃圾和塵土。 5． 使用機(jī)器過程中如發(fā)現(xiàn)故障，切勿打開機(jī)器私自 修理，要及時(shí)送回庫(kù)房或請(qǐng)專業(yè)人員修理。 （ 5）巡視檢查本轄區(qū)的清潔水準(zhǔn)、員工紀(jì)律、服務(wù)態(tài)度、標(biāo)識(shí)的正確的使用、安全操作等情況，并紀(jì)錄。 為了向 辦公樓業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的清潔服務(wù)工作，我們結(jié)合該物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)和實(shí)際情況，有針對(duì)性地將影響該物業(yè)的外觀形象，內(nèi)部環(huán)境，以及業(yè)主的辦公特點(diǎn)的諸多因素綜合性的統(tǒng)一考慮，我們將提供以下清潔服務(wù)：辦公區(qū)域日常保潔；大堂、車場(chǎng)清潔，外圍環(huán)境綠化及專業(yè)石材地面養(yǎng)護(hù)、玻璃幕墻清潔等。 ６．愛護(hù)車場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備、他人財(cái)產(chǎn)及人身安全，任何由于使用者使用不當(dāng)而發(fā)生的損壞和人身傷害，損壞情況，不論何種原因均由肇事者負(fù)責(zé)承擔(dān)一切責(zé)任。 10. 做好停車安全宣傳工作。 ３． 將租賃協(xié)議正本交財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部根據(jù)協(xié)議條款進(jìn)行收費(fèi)工作，租賃協(xié)議復(fù)印件存入客戶檔案。 ，由項(xiàng)目義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施，義務(wù)消防隊(duì)從項(xiàng)目各部門工作人員中抽調(diào)組成。消防領(lǐng)班組織現(xiàn)場(chǎng)人員，利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器具，展開撲救，同時(shí)將火情情況用對(duì)講機(jī)上報(bào)安保部經(jīng)理。 9. 保安巡查人員在處理上述事件時(shí)，應(yīng)注意自身的安全保護(hù)，在需要時(shí)可打“ 110”報(bào)警。除遇可疑情況外，確認(rèn)過程中嚴(yán)禁巡查人員進(jìn)入客戶單元內(nèi)查詢。即巡視保安和門崗保安交替運(yùn)行，由領(lǐng)班帶領(lǐng)執(zhí)行； 3. 保安巡視路線自物業(yè)首層的號(hào)樓梯起，巡視人員乘電梯至頂層，先檢查層，然后順消防樓梯向下至首層號(hào)樓梯止； 4. 保安巡視負(fù)責(zé)檢查路線內(nèi)設(shè)施設(shè) 備的完好程度和公區(qū)區(qū)域存在的安全隱患； 5. 巡視人員須攜帶好巡更鐘鑰匙、對(duì)講機(jī)、巡視記錄本、手電。 十一、 鑰匙發(fā)放借用管理規(guī)定 1. 項(xiàng)目?jī)?nèi)各類鑰匙須編號(hào)登記存放于項(xiàng)目中央檔案室鑰匙箱內(nèi)，由專人負(fù)責(zé)保管；保安部留項(xiàng)目各處鑰匙一套以備發(fā)生緊急情況下使用 2. 項(xiàng)目各部門日常工作中使用鑰匙應(yīng)到中央檔案室領(lǐng)取 ,特殊或緊急情 況下方可借用中控備存鑰匙 ,保安部中控室借出鑰匙需由登記簽名 ,不得隨意取用轉(zhuǎn)交他人。 2. 凡須動(dòng)用明火的單位，一律到物業(yè)安保部輸《動(dòng)火許可證》后方可作業(yè)。 。 。 。 。 7. 安保部依照制定的消防安全制度和責(zé)任實(shí)施日常的管理，有權(quán)對(duì)違反制度和責(zé)任的人員進(jìn)行教育和處罰。 （ 3）材料、備件的使用制度 （ 4）工具購(gòu)買及其領(lǐng)用管理制度 拆舊備件及費(fèi)舊材料管理制度 （ 5） 建立設(shè)備材料備件工具的出入庫(kù)管理制度 2．基本管理程序： （ 1） 采購(gòu)程序 （ 2） 領(lǐng)用程序 班組或?qū)I(yè)提需求 主管工程師審批 經(jīng)理審批 業(yè)主規(guī)定審批程序 限額采購(gòu) 限額采購(gòu) 采 購(gòu) 入 庫(kù) 技工申請(qǐng) 調(diào)度審批 領(lǐng)班簽字 低值易耗材料領(lǐng)用 工程師審批 經(jīng)理或業(yè)主審批 材料、備件領(lǐng)用 第二章 大廈保安（管理）計(jì)劃書 第一節(jié) 概述 針對(duì)北京海關(guān)新辦公樓自身特點(diǎn)及周邊環(huán)境情況，合理分配警力，保證大廈擁有一個(gè)良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事件的發(fā)生。 五．逐步改進(jìn)維修服務(wù)管理手段，籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理軟件，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量 。 （ 3）租期內(nèi)維修記錄及客戶確認(rèn)文件。 3．“報(bào)修”與“投訴” —— 為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效率，需合理設(shè)置維修服務(wù)管 理程序，適當(dāng)區(qū)分“報(bào)修”與“投訴”是必要的。 3． 制定善后措施（各主要設(shè)備設(shè)施）。 5． 客戶施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。 五． 工程管理 （一） 協(xié)助 管理項(xiàng)目 1． 使用和經(jīng)營(yíng)過程中的土建、機(jī)電、裝修等改造工程或安裝工程。） 3． 財(cái)務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項(xiàng)目，其一次性維修費(fèi)用等于或大于設(shè)備整體價(jià) 值的。 2．季度周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目： 各類普通水泵；空氣處理機(jī)（風(fēng)機(jī)）；空調(diào)散流器（風(fēng)口）；分路低壓開關(guān)（分路電盤）；電熱水器；生活水箱；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄 電池組；擦窗機(jī)；交換機(jī)、配線架；管井、管溝；動(dòng)力控制電盤；消防報(bào)警盤；消火栓；燃?xì)庠罹撸恍l(wèi)生間機(jī)電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)急廣播。 （二） 設(shè)備運(yùn)行內(nèi)容： 1． 站點(diǎn) 24 小時(shí)運(yùn)行值班 電站 (及發(fā)電機(jī) )、 中控室 (及衛(wèi)星站 )、熱力站 (及冷凍站 )設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)的日常維護(hù)及臨時(shí)性維修。 3． 設(shè)備分管責(zé)任人對(duì)設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成情況進(jìn)行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補(bǔ)充設(shè)備檔案。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。 打破工種界限，一般性的維修不分專業(yè)人人能做，提高效率、降低成本。 2．與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，保證專用備件和關(guān)鍵技術(shù)的提供。 3． “物管公司”總部的綜合技術(shù)支持 —— 國(guó)貿(mào)物管公司工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持“北京海關(guān)大廈”項(xiàng)目的維修保養(yǎng)工作，以及酒店擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的工程需求。 二．基本技術(shù)保障 （一） 建立基本技術(shù)保障體系。 3． 資料存檔及保護(hù)辦法。 c 服務(wù)質(zhì)量。組織處理緊急事件。（各項(xiàng)工作制度、規(guī)范及崗位分配另行制定）。 （ 1） 具體日常運(yùn)行值班、維修、服務(wù)工作的分配和操作。 業(yè)務(wù)工作范圍 : （ 1） 所轄專業(yè)的維修、保養(yǎng)、服務(wù)的組織工作。直接上 級(jí)：公司工程部總監(jiān) 管理工作范圍：全面技術(shù)管理工作。懂消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運(yùn)行維修。就設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)淺展開，希望能成為較切合實(shí)際的作業(yè)指導(dǎo)綱領(lǐng)。 四、 堅(jiān)持管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)范化 在 大廈的物業(yè)管理中，我們將在發(fā)展商的支持和配合下，嚴(yán)格按照北京市有關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定對(duì)大廈實(shí)行規(guī)范化管理，確保發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動(dòng)的狀態(tài)之中。 三、 充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法 提高 大廈物業(yè)管理水平必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法。 (1) 多層次、多角度地激勵(lì)員工，以滿足員工物質(zhì)與精神需要； (2) 主張管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的人格平等； (3) 關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)