【正文】 通過評估為合格供應(yīng)商，方可進(jìn)行采購。如果，實(shí)施全部的確認(rèn)做不到，物業(yè)部亦應(yīng)當(dāng)在可能的適用范圍內(nèi)實(shí)施必要的局部確認(rèn)。 f) 由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)保存相關(guān)記錄。 產(chǎn)品或服務(wù)要求的評審 在承諾向客戶提供服務(wù)前，由提供服務(wù)的人員對客戶需求進(jìn)行評審。 37 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理手冊 文件編號： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 設(shè)施 版次： A/1 第 3 頁共 3 頁 ? 相關(guān)文件 a)《辦公物品管理規(guī)程》 b) 各機(jī)房管理規(guī)程 c) 本手冊 “采購” ? 相關(guān)記錄 a） 《設(shè)備臺(tái)帳》 b） 《設(shè)備檔案》 c） 設(shè)備年度檢修計(jì)劃》 d） 《設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃》 e） 《設(shè)備報(bào)廢申請單》 f） 《辦公設(shè)備臺(tái)帳》 g） 《設(shè)備對外委托維修申請單》 38 東莞市田禾物 業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理手冊 文件編號： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 工作環(huán)境 版次： A/1 第 1 頁共 1 頁 工作環(huán)境 為使本公司提供的服務(wù)滿足客戶要求，本公司應(yīng)為員工的創(chuàng)造有質(zhì)量意識的環(huán)境。 設(shè)備的標(biāo)識、建帳和資料管理 a) 所有設(shè)備都應(yīng)標(biāo)識該設(shè)備的名稱與編號等。 行政部檔案員負(fù)責(zé)建立《員工培訓(xùn)檔案》。 c) 資源應(yīng)用于組織、過程和項(xiàng)目的管理中。 供應(yīng)方的記錄、也應(yīng)按上述的要求進(jìn)行控制，并貯存于各相關(guān)部門。 ? 相關(guān)文件 無 ? 相關(guān)記錄 a)“文件領(lǐng)用登記表” b)“文件更改通知單” c)“文件總覽表” 29 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理手冊 文件編號： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 管理 質(zhì)量記錄的控制 版次： A/1 第 1 頁共 1 頁 質(zhì)量記錄的控制 為證實(shí)符合規(guī)定要求和質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行，對 適用于質(zhì)量管理體系的質(zhì)量記錄進(jìn)行控制。 e) 行政部檔案員應(yīng)填寫《文件總覽表》，以便于查閱更改的情況。內(nèi)部使用的為“受控文件”；外部使用的為“非受控文件”。管理者代表至少每年一次組織有關(guān)人員對質(zhì)量管理手冊進(jìn)行評審。 e) 繳費(fèi)通知單的打印和復(fù)核。 管業(yè)部 a) 完成保安工作計(jì)劃及完善管理制度。 e) 有關(guān)證件的辦理及票務(wù)工作。 f) 利用各種形式，對住戶進(jìn)行小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。 g) 有權(quán)決策公司的方針、政策、目標(biāo)。 質(zhì)量計(jì)劃的實(shí)施： a）“質(zhì)量計(jì)劃”由管理者代表編制交總經(jīng)理審批后，付諸實(shí)施。 由本公司管理層組織有關(guān)人員，根據(jù)符合方針和包括滿足產(chǎn)品或服務(wù)和相關(guān)過程的要求的原則，建立文件化的質(zhì)量目標(biāo)，向相關(guān)部門及人員傳達(dá)并保持其有效性。 本公司質(zhì)量管理體系文件的程度應(yīng)視以下情況而定： a) 組織的規(guī)模和類型； b) 過程的復(fù)雜程度和相互作用； c) 人員的能力。章節(jié)修改后，其章節(jié)版本號不改變，但其對應(yīng)的修改次數(shù)號改變?！顿|(zhì)量管理手冊》規(guī)定 東莞市 田禾物 業(yè)管理 有限公司 在 物業(yè) 管理服 務(wù) 全過程的質(zhì)量控制要求，以證實(shí)組織提供合格產(chǎn)品或 服務(wù)的能力及對質(zhì)量問題實(shí)施管理的過程與結(jié)果。 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊 1 2 文件編號： QM/DGTH20xx 版 次： A/1 生效日期： 20xx/12/1 編 寫： 審 核： 批 準(zhǔn)： 3 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊 文件編號： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 0. 目錄 版次： A/1 第 1 頁共 1 頁 0. 目錄 1 批準(zhǔn)頁 2 公司簡介 3 1. 目的和適用范圍 4 2. 術(shù)語和定義 6 3.《質(zhì)量管理手冊》的控制 7 4. 質(zhì)量管理體系 總要求 9 文件的總要求 10 5. 管理職責(zé) 管理承諾 11 以客戶為中心 12 質(zhì)量方針 13 策劃 14 管理 17 管理評審 28 6. 資源管理 資源提供 30 人力資源 31 設(shè)施 33 工作環(huán)境 36 7. 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 實(shí)現(xiàn)過程的策劃 37 與客戶有關(guān)的過程 38 設(shè)計(jì)和開發(fā) 40 采購 42 生產(chǎn)和服務(wù)運(yùn)作 44 8. 測量、分析和改進(jìn) 策劃 52 測量和監(jiān)控 53 不合格控制 60 數(shù)據(jù)分析 62 改進(jìn) 63 4 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊 文件編號： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 批準(zhǔn)頁 版次： A/1 第 1 頁共 1 頁 本手冊依據(jù) 質(zhì)量管理體系 — 要求的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司的實(shí)際情況，遵循國家、地區(qū)和行業(yè)有關(guān)法規(guī)編制而成。 依照標(biāo)準(zhǔn)所允許的剪裁范圍：本公司由于不存在標(biāo)準(zhǔn) 所要求的測量和監(jiān)控裝置的控制這樣的過程，故對其進(jìn)行剪裁。當(dāng)修改涉及到相當(dāng)數(shù)量的章節(jié)，或修改內(nèi)容較多時(shí)， 手冊的發(fā)行（章節(jié)）版本號改變，所有章節(jié)的修改次數(shù)號恢復(fù)到“ 0”狀態(tài)。 質(zhì)量管理 體系是一個(gè)動(dòng)態(tài)的文件體系，隨時(shí)應(yīng)情況改變而做出調(diào)整和完善，以滿足實(shí)際情況和發(fā)展要求。各部門應(yīng)根據(jù)需要制定本部門的質(zhì)量目標(biāo)。 b）參與質(zhì)量計(jì)劃實(shí)施的各部門應(yīng)明確自己的職責(zé)、權(quán)限，并充分理解計(jì)劃的具體內(nèi)容。 h) 有權(quán)任免、調(diào)動(dòng)各主管以上人員， 有權(quán)調(diào)整公司組織架構(gòu)及人員職責(zé)、權(quán)限。 人事行政部 a) 各類文件的歸檔及控制。 f) 裝修現(xiàn)場的監(jiān)管。 b) 處理各類突發(fā)事件確保安全。 f) 收支檔案的登記及保管。 質(zhì)量管理手冊的控制見本手冊第 3 章。文件發(fā)放時(shí)由行政部檔案員負(fù)責(zé)加蓋紅色“受控文件”或“非受控文件”印章。 每年至少一次，由管理者代表組織各部門的負(fù)責(zé)人對質(zhì)量體系文件的協(xié)調(diào)性和操作性進(jìn)行評審，對評審后涉及的更改依 執(zhí)行。 質(zhì)量記錄分別在質(zhì)量管理手冊 、 程序文件 、 管理規(guī)程和操作規(guī)程中作出規(guī)定。 當(dāng)質(zhì)量記錄超過保存期后，經(jīng)管理者代表同意由行政部檔案員作銷毀處理。 d) 資源包括：人力資源、信息資源、設(shè)施設(shè)備、工作環(huán)境、財(cái)力資源、專項(xiàng)技能、技術(shù)等。 行政部檔案員負(fù)責(zé)將各項(xiàng)培訓(xùn)資料（如培訓(xùn)通知、培訓(xùn)記錄表、培訓(xùn)教材或培訓(xùn)內(nèi)容、考核成績等）整理歸檔，并保存其培訓(xùn)記錄。 b) 工程 部負(fù)責(zé)建立《設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳》，臺(tái)帳內(nèi)容包括：統(tǒng)一編號、設(shè)備名稱、型號 安裝位置、生產(chǎn)廠家（產(chǎn)地）、制造日期（出廠日期）、起用日期等。主要考慮以下幾個(gè)方面： a) 建立和維持有利于員工的工作條件； b) 改良工作方法； c) 正確的工作態(tài)度； d) 改善工作環(huán)境； e) 讓員工發(fā)表意見； f) 參與公司的改進(jìn)工作； g) 組織員工的有益活動(dòng)，加強(qiáng)溝通； h) 創(chuàng)造良好的工作氣氛； i) 組織與客戶的活動(dòng)； j) 獎(jiǎng)勵(lì)制度。這種評審適用于正式的文本合同或口頭要求的評審與修訂。 ? 相關(guān)文件 a) 《戶內(nèi)維修管理規(guī)程》 b) 《房屋租賃工作規(guī)程》 c) 《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 ? 相關(guān)記錄 《住戶來訪 /來電登記表》 42 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理手冊 文件編號： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 設(shè)計(jì)和開發(fā) 版次： A/1 第 1 頁共 2 頁 設(shè)計(jì)和開發(fā) 設(shè)計(jì)和開發(fā)策劃 行政部應(yīng)對物業(yè)管理項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行策劃和控制。 行政部應(yīng)將確認(rèn)的結(jié)果及跟蹤措施記錄在案 。對供應(yīng)商的供貨表現(xiàn)由采購員負(fù)責(zé)進(jìn)行跟蹤，并將進(jìn)貨驗(yàn)證結(jié)果填寫在《物資采購和跟蹤記錄表》上。（對在建立質(zhì)量管理體系前已正常批量向本公司供貨的供應(yīng)商，和已有分包項(xiàng)目的承包商，可以以其過往供貨質(zhì)量、服務(wù)、價(jià)格等情況作為評價(jià)的依據(jù)，進(jìn)行一次性評價(jià)） 。如果，確認(rèn)能在產(chǎn)品交付或?qū)嵤┲巴瓿?，就?yīng)當(dāng)實(shí)施全部的確認(rèn)。 e) 當(dāng)合同更改時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)把更改要求通知相關(guān)執(zhí)行部門或客戶；必要 時(shí)要按規(guī)定重新進(jìn)行評審，以確保本公司有能力滿足客戶的要求。 b） 客戶沒有明確但卻是預(yù)期或規(guī)定用途所需的要求； c） 與產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的義務(wù)，包括法規(guī)和法律要求。 設(shè)備的報(bào)廢 設(shè)備因無法修復(fù)而需要報(bào)廢時(shí)， 工程 部主管確認(rèn)后填寫《設(shè)備 報(bào)廢申請單》報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢并消帳。如驗(yàn)收不合格，則應(yīng)與開發(fā)商及供應(yīng)廠家協(xié)商解決。 34 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理手冊 文件編號： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 人力資源 版次： A/1 第 2 頁共 2 頁 本公司的特殊工種（如電工、焊工、電梯工 、 開發(fā)設(shè)計(jì)人員 、 內(nèi)審員等），均 要經(jīng)過 內(nèi)部 培訓(xùn)考核合格或取得有關(guān)勞動(dòng)