【正文】 在國外這幾類人員都屬于高薪階層和市場非常短缺的人力資源。金融和地產(chǎn)界還不能提供靈活多樣的金融和工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，使得規(guī)劃由于缺少開發(fā)資金而被擱置。而物流基地卻恰恰相反，它必須是在有了需求時再建設(shè)，與需求發(fā)生的時段基本相同。%計算，風險報酬率按照行業(yè)特點、企業(yè)實際并參照TPL物流公司的有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，取8%。 （3）項目籌資概況 項目總投資額6120萬元，其中企業(yè)自有資金3000萬元，申請國家、省市關(guān)于現(xiàn)代物流基地建設(shè)專項資金120萬元，銀行借款3000萬元。（1）、已經(jīng)建成或正在建設(shè)的規(guī)化道路四通八達。三個配送中心構(gòu)成了武漢三鎮(zhèn)市內(nèi)弧形配送圈。作為內(nèi)陸有“九省通渠”的武漢市則尤為重要與顯著。 企業(yè)發(fā)展：武漢市正達物流有限公司作為目前武漢市全新的一家三方物流公司，下設(shè)2個分公司，三個地區(qū)和全國性物流網(wǎng)絡(luò)，一個大型市場。周邊該地塊3面臨路，道路四通八達。物流基地的上游產(chǎn)品（運算物流工具、配送車輛）、物流加工區(qū)（主要為倉儲、分揀系統(tǒng)設(shè)施、加工包裝設(shè)施等）、下游產(chǎn)品物流貿(mào)易區(qū)（理貨區(qū)、物流配送區(qū)、發(fā)貨區(qū)等）、支撐平臺信息化管理系統(tǒng)（ERP、MRP、SCM、VMI等現(xiàn)代物流管理系統(tǒng)）及其物流市場戰(zhàn)略等來進行資金的分配與布局。（7）托盤作業(yè)收入：按照每托盤每月進出4次、則年收入為：27720 X 4 X X 12 = 333萬元上述總收入為：506 + 276 + 333 = 1115萬元 (8)物流配送、代貨收入按照銷售的30%計算，利潤按照收入的10%計算?，F(xiàn)金流量表中累計現(xiàn)金流量（所得稅前）由負值變?yōu)?時的時點，即為項目的投資回收期。由于中國的物流業(yè)正處于起步階段，市場競爭的焦點不是高水平的物流服務(wù)而是低成本的傳統(tǒng)服務(wù)。⑥投資者缺乏對運營現(xiàn)代化超大型物流中心的信心。 本項目如果考慮到土地的增值因素，土地變性的風險因素，如用未來土地的增值來沖銷與緩沖市場因素、成本因素等的話，從經(jīng)濟方面考慮，則具備可操作性，但要同政府做好協(xié)調(diào)，在土地購置合同上、項目動工日期、竣工日期等方面做好非常到位的協(xié)調(diào)關(guān)系；如從該項目本身因素考慮，則要結(jié)合本地區(qū)物流市場、物流潛在的因素等對市場因素要有充分的把握與市場調(diào)研。絕大部分客戶只關(guān)心低廉的服務(wù)價格，而不是關(guān)心高水平的物流服務(wù)給企業(yè)市場機會方面的戰(zhàn)略支持。這對于投資一項長期計劃存在很大的不確定性和風險。計算式為： Pt令 ∑( CI – CO )t = 0 t=1運用EXCEL計算程序可以求得下面兩種結(jié)果：①不考慮土地作為固定資產(chǎn)投資，則靜態(tài)投資回收期t = ；②考慮土地作為固定資產(chǎn)投資，則靜態(tài)投資回收期t = 。（6）結(jié)合目前物流市場狀況，平板倉庫按照目前租金收入10元/平方米計算，年收入為：2 X 11500㎡ X 10元/㎡ X 12 = 276萬元。 項目投資規(guī)模及規(guī)劃（1）項目定位：針對目前金銀潭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)的地理狀況及政策環(huán)境、物流市場因素等的綜合影響，擬建設(shè)基于ERP、MRP、SCM、VMI等現(xiàn)代物流管理系統(tǒng)下的集倉儲、物流配送、分揀系統(tǒng)、分銷物流、供應商庫存管理等一體的高科技物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。地塊面積和形狀。同時，挖掘客戶的潛在需要，衍生出商品展示、信息發(fā)布、廣告宣傳、數(shù)據(jù)傳真、郵政通信等輔助性服務(wù)業(yè)務(wù)。并突出強調(diào)“培育重點物流企業(yè)，加快武商、中百、中商、世通、正達和武漢農(nóng)產(chǎn)品物流配送體系等重點項目建設(shè)”。二、項目環(huán)境及區(qū)位分析地理位置及區(qū)位優(yōu)勢：金銀潭農(nóng)場張家墩地塊屬于武漢市東西湖海峽兩岸臺商投資區(qū)核心地段以東南部金銀潭機電產(chǎn)業(yè)科技工業(yè)園區(qū)內(nèi)中心地段、處于武漢市三還以內(nèi)，緊聯(lián)中環(huán)線；處于武漢國際航空港物流基地以內(nèi)、在武漢后湖生態(tài)園以北，機場高速公路以東，東西湖大堤以南，距離武漢天河機場僅8min路程；漢口后湖直線約10余分鐘路程（正在修建直通大道）；盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3min路程；距離姑嫂樹大約有15分鐘路程。（2）、四周已經(jīng)有多家外資和合資企業(yè)落戶，正在形成工業(yè)和物流氣候。3220倉儲系統(tǒng)總建筑面積46000㎡(包括倉儲廠房、倉儲設(shè)備、作業(yè)區(qū)域等)，按照投入綜合價格700元/㎡投入。本分析報告由于未進行現(xiàn)金流分析,暫未進行分析。否則，就是閉門造車。從企業(yè)情況看，除去自用外很難找到愿意投資公用設(shè)施的企業(yè)來尋求融資。另一方面政府又缺乏對這類設(shè)施開發(fā)商政策上的支持。其次是缺乏對運營商運作現(xiàn)代化倉庫能力的信心。因此物流基地所帶來的高水平服務(wù)與管理由于價格因素很難得到客戶。 本項目成敗的關(guān)鍵因素在于市場因素：物流基地對市場因素依賴性非常強，雖然物流基地也屬于基礎(chǔ)設(shè)施，但與公路、鐵路、港口等其他基礎(chǔ)設(shè)施在發(fā)展時機上有著本質(zhì)上的區(qū)別。六、項目投資預評估及風險性分析現(xiàn)金流量分析根據(jù)現(xiàn)金流量分析表，計算各項財務(wù)指標：