金銀潭現(xiàn)代物流基地建設(shè)投資分析報(bào)告-26(完整版)
【正文】 天數(shù)）共同估算。（2）、四周已經(jīng)有多家外資和合資企業(yè)落戶，正在形成工業(yè)和物流氣候。東面隔路與中日合資（本田）艾帕克汽車配件公司相鄰，西面與日資“三洋公司”相望，東、南、北3面俱鄰已建或正建的規(guī)劃大路（道路寬約20米）。二、項(xiàng)目環(huán)境及區(qū)位分析地理位置及區(qū)位優(yōu)勢(shì)：金銀潭農(nóng)場(chǎng)張家墩地塊屬于武漢市東西湖海峽兩岸臺(tái)商投資區(qū)核心地段以東南部金銀潭機(jī)電產(chǎn)業(yè)科技工業(yè)園區(qū)內(nèi)中心地段、處于武漢市三還以內(nèi)，緊聯(lián)中環(huán)線；處于武漢國(guó)際航空港物流基地以內(nèi)、在武漢后湖生態(tài)園以北，機(jī)場(chǎng)高速公路以東，東西湖大堤以南，距離武漢天河機(jī)場(chǎng)僅8min路程；漢口后湖直線約10余分鐘路程（正在修建直通大道）；盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3min路程；距離姑嫂樹大約有15分鐘路程。物流基地占地總面積40萬(wàn)平方米，約合350畝，倉(cāng)庫(kù)面積22萬(wàn)平方米。并突出強(qiáng)調(diào)“培育重點(diǎn)物流企業(yè)，加快武商、中百、中商、世通、正達(dá)和武漢農(nóng)產(chǎn)品物流配送體系等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)”。因此，以“興建物流基地”為載體的供應(yīng)鏈系統(tǒng)日趨發(fā)展與完善。同時(shí)，挖掘客戶的潛在需要，衍生出商品展示、信息發(fā)布、廣告宣傳、數(shù)據(jù)傳真、郵政通信等輔助性服務(wù)業(yè)務(wù)。公司下設(shè)常碼頭、丹水池、漢陽(yáng)三個(gè)配送中心，總面積有18萬(wàn)多平方米，約合270畝，鐵路專用線共4股。地塊面積和形狀。四、項(xiàng)目投資分析張家墩地塊優(yōu)劣勢(shì)分析：由于該地塊是金銀潭農(nóng)場(chǎng)僅存不多的工業(yè)開發(fā)區(qū)用地，且之前已經(jīng)與一家荷蘭公司草簽了土地出讓協(xié)議，加上其優(yōu)良的地理位置，因此，在土地轉(zhuǎn)讓上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。 項(xiàng)目投資規(guī)模及規(guī)劃（1）項(xiàng)目定位：針對(duì)目前金銀潭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)的地理狀況及政策環(huán)境、物流市場(chǎng)因素等的綜合影響，擬建設(shè)基于ERP、MRP、SCM、VMI等現(xiàn)代物流管理系統(tǒng)下的集倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、分揀系統(tǒng)、分銷物流、供應(yīng)商庫(kù)存管理等一體的高科技物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。投資額分布如表 表41 金銀潭現(xiàn)代物流項(xiàng)目（TPL）基地投資分布及概算表。（6）結(jié)合目前物流市場(chǎng)狀況，平板倉(cāng)庫(kù)按照目前租金收入10元/平方米計(jì)算，年收入為：2 X 11500㎡ X 10元/㎡ X 12 = 276萬(wàn)元。 說(shuō)明：對(duì)折現(xiàn)率的計(jì)算以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的方法計(jì)算。計(jì)算式為： Pt令 ∑( CI – CO )t = 0 t=1運(yùn)用EXCEL計(jì)算程序可以求得下面兩種結(jié)果：①不考慮土地作為固定資產(chǎn)投資，則靜態(tài)投資回收期t = ；②考慮土地作為固定資產(chǎn)投資，則靜態(tài)投資回收期t = 。其他基礎(chǔ)設(shè)施可以在需求高峰未到來(lái)之前通過(guò)預(yù)測(cè)，超前發(fā)展。這對(duì)于投資一項(xiàng)長(zhǎng)期計(jì)劃存在很大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。④金融服務(wù)弱。絕大部分客戶只關(guān)心低廉的服務(wù)價(jià)格，而不是關(guān)心高水平的物流服務(wù)給企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)方面的戰(zhàn)略支持。一般來(lái)說(shuō)對(duì)運(yùn)作現(xiàn)代化物流中心高層管理者的基本要求是具有十年以上管理經(jīng)驗(yàn)的管理者，一般管理者應(yīng)該是知識(shí)管理人員，操作人員應(yīng)該是訓(xùn)練有素的技術(shù)工作者。 本項(xiàng)目如果考慮到土地的增值因素，土地變性的風(fēng)險(xiǎn)因素，如用未來(lái)土地的增值來(lái)沖銷與緩沖市場(chǎng)因素、成本因素等的話，從經(jīng)濟(jì)方面考慮，則具備可操作性，但要同政府做好協(xié)調(diào)，在土地購(gòu)置合同上、項(xiàng)目動(dòng)工日期、竣工日期等方面做好非常到位的協(xié)調(diào)關(guān)系；如從該項(xiàng)目本身因素考慮，則要結(jié)合本地區(qū)物流市場(chǎng)、物流潛在的因素等對(duì)市場(chǎng)因素要有充分的把握與市場(chǎng)調(diào)研。⑦城市缺乏對(duì)物流中心這類特殊基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與管理：這一方面表現(xiàn)在政府缺乏城市統(tǒng)一規(guī)劃，造成政府有政府的規(guī)劃；行業(yè)有行業(yè)的規(guī)劃；企業(yè)有企業(yè)的規(guī)劃，一個(gè)規(guī)劃比一個(gè)規(guī)劃宏偉，而且規(guī)劃目標(biāo)與市場(chǎng)目標(biāo)一致性極強(qiáng)。⑥投資者缺乏對(duì)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)代化超大型物流中心的信心。目前國(guó)家投資的項(xiàng)目基本上都是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)于經(jīng)營(yíng)服務(wù)類型的基礎(chǔ)設(shè)施缺乏必要的投入。由于中國(guó)的物流業(yè)正處于起步階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)不是高水平的物流服務(wù)而是低成本的傳統(tǒng)服務(wù)。因?yàn)橐仓挥性谛枨螽a(chǎn)生后你才能夠知道需求什么；你應(yīng)該如何滿足需求、如何去適應(yīng)需求?，F(xiàn)金流量表中累計(jì)現(xiàn)金流量（所得稅前）由負(fù)值變?yōu)?時(shí)的時(shí)點(diǎn)，即為項(xiàng)目的投資回收期。故折現(xiàn)率為 ic=%+8%=%≈11%稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）： nFNPV = ∑( CI – CO )t(1+ic)t t=1上式中CI 現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 ( CI – CO )t第t年的凈現(xiàn)金流量 n計(jì)算期年數(shù) ic設(shè)定的折現(xiàn)率 運(yùn)用有關(guān)財(cái)務(wù)軟件及計(jì)算機(jī)求解可得FNPV數(shù)值（萬(wàn)元）。（7）托盤作業(yè)收入：按照每托盤每月進(jìn)出4次、則年收入為：27720 X 4 X X 12 = 333萬(wàn)元上述總收入為：506 + 276 + 333 = 1115萬(wàn)元 (8)物流配送、代貨收入按照銷售的30
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