【正文】 有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。 （二）銷售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入如表4—2—16所示。由于本項(xiàng)目并非長期經(jīng)營項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表4—2—22序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891現(xiàn)金流入1764211201812683111431169826821278333647337752銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752其他收入—2現(xiàn)金流出14471413622190202012219959160611831817392162393981建設(shè)投資1261081362217752187841878414829154891445612392銷售稅金及附加11343—7738157167501724179123472427土地增值稅所得稅7263—49552345948211051145150015543凈現(xiàn)金流量3170713622700274398816436385031044120234337714折現(xiàn)現(xiàn)金流量143012383578755896021270948005358943914322 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：% 動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）：1430萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率=（31707/126108）100%=25%現(xiàn) 金 流 量 表（自有資金）表4—2—23序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891現(xiàn)金流入1764211201812683111431169826821278333647337752銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752其他收入—2現(xiàn)金流出16167460221432011122109591106127589272043339720000自有資金25222602260003760376028402840銷售收入再投入655867052602460246989126491445612392銷售稅金及附加113437738157167501724179123472427土地增值稅—所得稅72634955234594821105114515001554貸款本息償還522609271981217158160193凈現(xiàn)金流量147476022230215611846377686293076177524折現(xiàn)現(xiàn)金流量317254741902117312639643432314357529 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：% 動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）：3172萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率=（14747/25222）100%=% （二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。貸款償還估算表詳見表4—2—25。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)5%、10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房”。 十、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 作為2000年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一便是以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會(huì)提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際壯況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議： 本報(bào)告是該項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。還應(yīng)推行競投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 ，龐大的資金需求將成為項(xiàng)目是否能如期進(jìn)行的關(guān)鍵。 本報(bào)告的投資估算是按照該市目前同類型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。 由此可見，該項(xiàng)目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。如何滿足人們對(duì)提高居質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探索和實(shí)施。敏 感 性 分 析 表4—2—26基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)10%5%+5%+10%+10%+5%5%10%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值13404411149043507271314684937095988財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%%%%%%%%投資利潤率%16%%%%%%%33% 由表中數(shù)據(jù)可得： （1）當(dāng)建安工程費(fèi)增加5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：% 投資利潤率：% 計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長5%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率（I=10%）。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，由此計(jì)算可得（表4—2—22，表4—2—23）。 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)8年共計(jì)四期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。%。96萬元污水泵站公共廣場25000㎡（高壓線下的公園、車場）320元/㎡=800萬元800公共車站、站場費(fèi)用已列入“公共廣場”中橫窖河堤岸450m1200元/m=54（萬元）54綠化工程=供水工程15萬元/公頃=供電工程65萬元/公頃=電信工程7萬元/公頃=煤氣工程7萬元/公頃=合 計(jì) 公建配套費(fèi)（見表4—2—10）公 建 配 套 費(fèi)（4—2—10）序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積/㎡單價(jià)/元/㎡金額/萬元幼兒園1500+1800850小學(xué)4500900405中學(xué)9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動(dòng)中心400100040球類場地2550（用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店260600五金交電建材店120600理發(fā)店1006006廢品收購店1005005書報(bào)銷售店60600公共電話亭405002中西藥店80600水果店90600綜合修理店260600儲(chǔ)蓄所20060012郵政所20060012電訊營業(yè)所20060012汽車停車場（庫）54000（1800個(gè)車位）12006480自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個(gè)車位）900變電站30050015路燈配電室30500凈化石油氣站40600公共廁所1506009垃圾集散點(diǎn)150300小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會(huì)420600合計(jì) 不可預(yù)見配套費(fèi) （++++）5%=（萬元） 開發(fā)期間稅費(fèi)（表4—2—11）開 發(fā) 期