【正文】 有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。 （二）銷售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車位單價，計算出實際的銷售總收入如表4—2—16所示。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。財 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表4—2—22序 號項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891現(xiàn)金流入1764211201812683111431169826821278333647337752銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752其他收入—2現(xiàn)金流出14471413622190202012219959160611831817392162393981建設(shè)投資1261081362217752187841878414829154891445612392銷售稅金及附加11343—7738157167501724179123472427土地增值稅所得稅7263—49552345948211051145150015543凈現(xiàn)金流量3170713622700274398816436385031044120234337714折現(xiàn)現(xiàn)金流量143012383578755896021270948005358943914322 財務(wù)內(nèi)部收益率：% 動態(tài) 計算指標 財務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）：1430萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率=（31707/126108）100%=25%現(xiàn) 金 流 量 表（自有資金）表4—2—23序 號項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891現(xiàn)金流入1764211201812683111431169826821278333647337752銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752其他收入—2現(xiàn)金流出16167460221432011122109591106127589272043339720000自有資金25222602260003760376028402840銷售收入再投入655867052602460246989126491445612392銷售稅金及附加113437738157167501724179123472427土地增值稅—所得稅72634955234594821105114515001554貸款本息償還522609271981217158160193凈現(xiàn)金流量147476022230215611846377686293076177524折現(xiàn)現(xiàn)金流量317254741902117312639643432314357529 財務(wù)內(nèi)部收益率：% 動態(tài) 計算指標 財務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）：3172萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率=（14747/25222）100%=% （二）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率I將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。貸款償還估算表詳見表4—2—25。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動5%、10%時，對經(jīng)濟評價指標的影響。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房”。 十、項目環(huán)境效益評價 作為2000年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場項目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一便是以具有21世紀初葉居住水準的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的實用性、舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項目的實際壯況，我們認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步做出說明，并提出若干建議： 本報告是該項目的初步可行性研究報告，由于建筑設(shè)計、經(jīng)營方式、施工方案、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。還應(yīng)推行競投招標、工料包干等一系列措施，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。 ，龐大的資金需求將成為項目是否能如期進行的關(guān)鍵。 本報告的投資估算是按照該市目前同類型項目的投資水平及初步考察當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。 由此可見，該項目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。如何滿足人們對提高居質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探索和實施。敏 感 性 分 析 表4—2—26基準方案售價變動建安工程費變動10%5%+5%+10%+10%+5%5%10%全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值13404411149043507271314684937095988財務(wù)內(nèi)部收益率%%%%%%%%%投資利潤率%16%%%%%%%33% 由表中數(shù)據(jù)可得： （1）當建安工程費增加5%時，全投資評價指標為： 財務(wù)內(nèi)部收益率：% 投資利潤率：% 計算結(jié)果表明，若建安工程費增長5%，其內(nèi)部收益率達不到基準收益率（I=10%）。這些因素受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。 本項目選取的基準貼現(xiàn)率為10%，由此計算可得（表4—2—22，表4—2—23）。 （一）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。在本項目預(yù)計8年共計四期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。%。96萬元污水泵站公共廣場25000㎡（高壓線下的公園、車場）320元/㎡=800萬元800公共車站、站場費用已列入“公共廣場”中橫窖河堤岸450m1200元/m=54（萬元）54綠化工程=供水工程15萬元/公頃=供電工程65萬元/公頃=電信工程7萬元/公頃=煤氣工程7萬元/公頃=合 計 公建配套費（見表4—2—10）公 建 配 套 費（4—2—10）序號項 目建筑面積/㎡單價/元/㎡金額/萬元幼兒園1500+1800850小學(xué)4500900405中學(xué)9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動中心400100040球類場地2550（用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店260600五金交電建材店120600理發(fā)店1006006廢品收購店1005005書報銷售店60600公共電話亭405002中西藥店80600水果店90600綜合修理店260600儲蓄所20060012郵政所20060012電訊營業(yè)所20060012汽車停車場（庫）54000（1800個車位）12006480自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個車位）900變電站30050015路燈配電室30500凈化石油氣站40600公共廁所1506009垃圾集散點150300小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會420600合計 不可預(yù)見配套費 （++++）5%=（萬元） 開發(fā)期間稅費（表4—2—11）開 發(fā) 期