【正文】 鑒于該市目前及今后相當長一段時間內市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關重要，發(fā)展商除應密切的注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。該項目規(guī)劃方案已由國家建設部審定批準，功能組織和整體結構合理，環(huán)境綠化、市政道路、設施配套均按國家建設部《2000年小康型住宅科技產業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設計導則》要求實施，同時該項目的建設與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應。%，可見其風險程度較大。由項目現金流量表（表4—2—22及表4—2—23）（全部投資及自有資金）計算可得： 全部投資的財務內部收益率為：% 自有資金的財務內部收益率為：% 基準收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項目經營的風險程度以及經營的目標和要求等。 六、項目銷售收入及利潤的估算 （一）住宅銷售單價的確定 根據成本估算及市場研究結果，確定第一期多層住宅售價均價為3300元/㎡（分兩批推出，第一批推出50%，售價為3200元/㎡，第二批再推出余下50%售價為3400元/㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價均價為3700元/㎡；第三期多層住宅售價均價4100元/㎡，高層住宅售價均價為5300元/㎡；第四期多層住宅均價為4500元/㎡，高層住宅售價均價為5700元/㎡。 （2）可行性研究費：‰=（萬元）。 ④耕地占用稅：5333元/畝=（萬元）。本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護綠地和綠化帶的建設顯得尤為重要。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場建設用地需要，根據有關文件規(guī)定由市經濟技術開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點建設項目之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。市國土局發(fā)出了該地塊的建設用地通知書。 （二）項目發(fā)展條件 優(yōu)勢分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢。 （2）依靠科技進步，推廣新材料、新產品、新技術，提高住宅功能質量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 第三期將建北片左下組團及中部3棟高層，住宅建筑面積101296㎡（其中多層26471㎡，高層74825㎡）。 （注：按每畝前三年平均產值的9倍計征，即為：3509元/畝9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。96萬元污水泵站公共廣場25000㎡（高壓線下的公園、車場）320元/㎡=800萬元800公共車站、站場費用已列入“公共廣場”中橫窖河堤岸450m1200元/m=54（萬元）54綠化工程=供水工程15萬元/公頃=供電工程65萬元/公頃=電信工程7萬元/公頃=煤氣工程7萬元/公頃=合 計 公建配套費（見表4—2—10）公 建 配 套 費（4—2—10）序號項 目建筑面積/㎡單價/元/㎡金額/萬元幼兒園1500+1800850小學4500900405中學9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動中心400100040球類場地2550（用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店260600五金交電建材店120600理發(fā)店1006006廢品收購店1005005書報銷售店60600公共電話亭405002中西藥店80600水果店90600綜合修理店260600儲蓄所20060012郵政所20060012電訊營業(yè)所20060012汽車停車場（庫）54000（1800個車位）12006480自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個車位）900變電站30050015路燈配電室30500凈化石油氣站40600公共廁所1506009垃圾集散點150300小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會420600合計 不可預見配套費 （++++）5%=（萬元） 開發(fā)期間稅費（表4—2—11）開 發(fā) 期 間 稅 費（4—2—11）序號項 目計算依據金額/萬元1配套設施建設費（萬元）6%2投資方向調節(jié)稅（萬元）5%3工程質量與施工安全監(jiān)督費（萬元）4‰4供水管網補償費，600元/噸計，1278人600元/噸5供電用電負荷費住宅按4KVA/戶，480元/KVA計，3652戶4KVA/戶480元/KVA6其他稅費（萬元）2%7合計 開發(fā)成本 為以上7項之和，共計為：（萬元） （二）開發(fā)費用（表4—2—12）開 發(fā) 費 用 匯 總 表（4—2—12）序號項 目計 算 依 據金額/萬元1管理費用開發(fā)成本3%=3%2銷售費用（）+（）+（）廣告及市場推廣費銷售收入%★銷售代理銷售收入2%★銷售手續(xù)費銷售收入1%★3貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計4合計 ★銷售收入來源詳見“銷售收入預測表”。在本項目預計8年共計四期的開發(fā)過程中，應貫徹“分片開發(fā)，滾動發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運轉，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 本項目選取的基準貼現率為10%，由此計算可得（表4—2—22，表4—2—23）。敏 感 性 分 析 表4—2—26基準方案售價變動建安工程費變動10%5%+5%+10%+10%+5%5%10%全部投資財務凈現值13404411149043507271314684937095988財務內部收益率%%%%%%%%%投資利潤率%16%%%%%%%33% 由表中數據可得： （1）當建安工程費增加5%時，全投資評價指標為： 財務內部收益率：% 投資利潤率：% 計算結果表明，若建安工程費增長5%，其內部收益率達不到基準收益率（I=10%）。 由此可見，該項目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。 ，龐大的資金需求將成為項目是否能如期進行的關鍵。鑒于目前房地產市場的客觀條件及本項目的實際壯況，我們認為，有必要對報告的有關問題進一步做出說明，并提出若干建議： 本報告是該項目的初步可行性研究報告，由于建筑設計、經營方式、施工方案、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。 “小康不小康，關鍵看住房”。貸款償還估算表詳見表4—2—25。由于本項目并非長期經營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。 貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。 （2）土地有嘗使用出讓金。 五、項目投資估算、資金籌措計劃 （一）開發(fā)成本 土地成本（征地費、土地有嘗使用費） （1）征地費。主 要 經 濟 技 術 指 標 表4—2—4居住套數3652套居住人口12782人總建筑面積399260㎡其 中住宅建筑面積351476㎡公共建筑面積47784㎡住宅平均層數人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190㎡/公頃住宅面積凈密度28529㎡/公頃容積率總建筑密度%綠地率% 四、項 目 開 發(fā) 建 設 及 經 營 的 組 織 與 實 施 計 劃 （一）建設方式 建議采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效地控制項目的工期、成本、質量。 ②“兩中心”。 劣勢及對策分析 （1）變電站和高壓線 已建成的220KVA變電站對本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。 （二）可行性研究的主要技術經濟指標 本項目研究主要技術經濟參數： 總建筑面積：399260㎡ 其中：住宅面積：351476㎡ 公建面積：47784㎡ 總投資：126108萬元（不含貸款利息） 自有資金投入：25222萬元 經分析研究，本項目主要經濟指標為： 多層住宅得房成本：3275/㎡ 高層住宅得房成本：3925元/㎡ 稅后利潤：147