【正文】 一些影響，但鐵路專用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對(duì)本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務(wù)。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。自1995年7月起，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對(duì)濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。 （2）鐵路。 （3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表4—2—1。同時(shí)開發(fā)南片多層住宅66609㎡。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對(duì)銷售有利。經(jīng)計(jì)算，,㎡/畝㎡㎡=）。 ⑦征地管理費(fèi)：19萬/畝2%=（萬元）。多 層 住 宅 建 安 費(fèi)（4—2—7）序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)/元/㎡工程量/㎡金額/萬元1土建及裝修工程費(fèi)12501818832水電安裝工程費(fèi)1001818833小 計(jì)1350181883 （2）高層住宅建安費(fèi)（表4—2—8）。 (三)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表4—3—13）投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表4—3—13）成本項(xiàng)目總額/萬元得房成本（萬元/㎡）多層（181883㎡）高層（169593㎡）（一）土地成本650650征地補(bǔ)償費(fèi)450450土地使用權(quán)出讓金200200（二）建安工程費(fèi)13502000（三）前期工程費(fèi)9494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)251251（五）公建配套費(fèi)282282（六）不可預(yù)見費(fèi)125125（七）開發(fā)期間稅費(fèi)250250（八）開發(fā)費(fèi)273273（九）投資總額合計(jì)32753925 (四)資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。具體還本息計(jì)劃詳見表4—2—15“貸款還本目付息估算表”。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表4—2—17所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?—2—18所示。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：1430萬元 自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：3172萬元 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。 （一）盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，%時(shí)，總投資利潤率為零，也即投資剛能保本。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)建安工程費(fèi)的有效控制，仍然十分必要而且重要的。國家科委、建設(shè)部制定了2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程的發(fā)展研究計(jì)劃和實(shí)施方案，通過示范小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時(shí)通過提高住宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，從而引導(dǎo)我國21世紀(jì)初葉水準(zhǔn)的居住生活目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 十一、結(jié)論與建議 （一）評(píng)估結(jié)論 通過上述對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場作為國家僅用的幾十個(gè)小康住宅示范小區(qū)之一，它的社會(huì)效益與市場前景還是很好的；項(xiàng)目所在地點(diǎn)、交通市政及配套設(shè)施較完善，自然條件也較好，周圍果園環(huán)抱同時(shí)有河涌通過，容易營造良好的居住環(huán)境。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)與地價(jià)的減免情況還有待落實(shí)，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。在此情況下，可考慮將土地轉(zhuǎn)讓一部分籌集資金或以土地作價(jià)入股合作開發(fā)，招商引資，以緩解資金需求的壓力。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。 （二）有關(guān)說明與建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。因此，從這個(gè)意義上講，該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。這是一項(xiàng)以科技為先導(dǎo)，涉及住宅設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究和開發(fā)以及經(jīng)營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工程。據(jù)市場預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。%，故基準(zhǔn)收益率I取10%，由表4—2—22及表4—2—23計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租價(jià)格為多層均價(jià)30元/㎡.月,高層均價(jià)40元/㎡.月。 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見表4—2—14“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 （4）三通一平費(fèi)：（即填土工程費(fèi)，已在第一項(xiàng)“土地成本”中列出，故此處不再計(jì)算）。 ⑨已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會(huì)土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì)：（萬元） 合計(jì)：（萬元）。 ⑤耕地墾復(fù)基金：8000元/畝=（萬元）。 第一期（二年） 1998年10月—2000年9月 第二期（二年） 2000年10月—2002年9月 第三期（二年） 2002年10月—2004年9月 第四期（二年） 2004年10月—2006年9月 詳見項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表（表4—2—5）。本期推出的樓盤售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見表4—2—4。 ①北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為15821萬元。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是110KVA碧開線，南邊是220KVA黃開線，另有一條110KVA高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。地上總建筑面積399260㎡，%，（詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。金輝廣場項(xiàng)目可行性報(bào)告 一、項(xiàng)目的基本情況 （一）項(xiàng)目概況 金輝廣場居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開發(fā)。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總建筑面積：399260㎡ 其中：住宅面積：351476㎡ 公建面積：47784㎡ 總投資：126108萬元（不含貸款利息） 自有資金投入：25222萬元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本：3275/㎡ 高層住宅得房成本：3925元/㎡ 稅后利潤：14747萬元 全部投資凈現(xiàn)值：1430萬元 自有資金凈現(xiàn)值：3172萬元 全部投資內(nèi)部收益率：% 自有資金內(nèi)部收益率：% 總投資利潤率：% 自有資金投資利潤率：% 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究（略） 三、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線有四組。 劣勢(shì)及對(duì)策分析 （1）變電站和高壓線 已建成的220KVA變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。目前征地情況進(jìn)展順利。 ②“兩中心”。 ②小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表4—2—4居住套數(shù)3652套居住人口12782人總建筑面積399260㎡其 中住宅建筑面積351476㎡公共建筑面積47784㎡住宅平均層數(shù)人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190㎡/公頃住宅面積凈密度28529㎡/公頃容積率總建筑密度%綠地率% 四、項(xiàng) 目 開 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 第二期可開發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積55593㎡。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開發(fā)成本 土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （1）征地費(fèi)。 （注：按12元/㎡計(jì)征，㎡/畝12元/㎡=8000元/畝，交市國土局，可申請(qǐng)減免）。 （2）土地有嘗使用出讓金。 （5）合計(jì)前期工程費(fèi)用為：（萬元）。 貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除