【正文】 第二 、潮濕或臭爛的地質，會導致關節(jié)炎、風濕性心臟病、皮膚病等。認勢惟難，觀形則易。 4. 觀形察勢原則 清代的《陽宅十書》指出：“人之居處宜以大山河為主，其來脈氣最大，關 系人禍最為切要。風水學的功能就是要宏觀地把握協(xié)調各系統(tǒng)之間的關系優(yōu)化結構，尋求最佳組合。 4）買期房的通過查看預售許可證，買已竣工的房屋通過現(xiàn)售備案，了解項目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內。 保險期限不得短于申請借款期限，投保金 額不低于貸款的本息和。 31. 借款人如何償還銀行按揭貸 款 ？ 借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。寫字樓、店面、商場、車庫的契稅是成交總價（或評估價）的 3%；交易手續(xù)費是： 12 元 /平方米（寫字樓）、 14 元 /平方米（車庫）、 300 元 /個（車位） 20 元 /平方米（商場）；印花稅都是成交總價（或評估價）的 %；營業(yè)稅是按增值部分的 %繳交。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 5）、扣除應分攤的共有建 筑面積和本條前 4 款內沒有羅列的建筑部位。 6. 商品房按套內建筑面積或者建筑面積計價的，合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差時如何處理？ 面積誤差比＝ (產權登記面積－合同約定面積 )/合同約定面積 100 ％ ，買賣雙方 應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。是國家作為土地所有者將土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣 級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。 3 智能化小區(qū)： 智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化 4C（即計算機、通訊及網絡、自控、 IC 卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成， 為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。 ? 超高層房屋是指超過 24 層的建筑體。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉 ，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。躍層式住宅是一種新穎的住宅建筑形式。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。此份文件將各部門對房地產問題的分歧公開化。 誠威營銷培訓資料 第 13 頁 共 103 頁 4. 1994 和 1995 年，中國房地產開發(fā)投資額分別只比上年增長了 %和 %， 5. 1997 年更是出現(xiàn)了負增長，為 %。這樣的高位增長，在世界上都是罕見的 ，以中國的土地資源稀缺程度和人口增長速度相比，房地產業(yè)同時又占據(jù)著高需求、高利潤的龍頭地位。 二、 基本素質要求 1. 對工作具有使命感和責任心； 2. 有積極的工作和生活心態(tài)； 3. 誠信、對待工作有熱情； 4. 有自信心、抗挫折能力強； 5. 有不屈不撓的意志力； 6. 善于建立良好的人際關系； 7. 善于合作、有團隊意識； 8. 表達能力、 專業(yè) 技巧應用得當； 9. 有計劃性和主動性； 10. 學習能力強， 洞察能力 敏銳，有強烈的成功欲望。 因此， 置業(yè)顧問要成為 客戶的朋友、顧問， 充分 利用所知專業(yè)知識、了解客戶需求和客戶心理，站在客戶的角度上提供置業(yè)咨詢的便利與專業(yè)的服務，要用最大的誠心打動客戶，處處為客戶考慮， 幫助客戶實現(xiàn)置業(yè)夢想，使其成為企業(yè)的長期的支持者 。 —— 柏格森 多數(shù)人不能夠很恰當?shù)卣f出自己的學問深淺，不是估計偏高，就是估計偏低。 置業(yè)顧問是房地產代理銷售行業(yè)里的核心崗位，通過置業(yè)顧問的工作，實現(xiàn)業(yè)績、獲取市場和客戶信息、獲取來自市場和客戶對產品的需求，是企業(yè)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展的基石。 誠威營銷培訓資料 第 6 頁 共 103 頁 第一章 我是誰 —— 置業(yè)顧問角色認知 自我，看來是一個很有限的東西，比較大地，比較天空，甚至比較海洋，都是不可比擬的渺小。作為客戶房地產置業(yè)的顧問，置業(yè)顧問需要掌握多方面的專業(yè)知識。 作為一個合格的置業(yè)顧問，應該深刻認識的 售樓的全面含意：它不僅是個人行為，也是企業(yè)行為、社會行為；這就要求置業(yè)顧問擁有良好的職業(yè)道德：忠實于企業(yè)、忠實于客戶。 截 至 2020 年，中國房地產業(yè)已經占據(jù)中國 GDP 的 20%以上，已經是名符其實的中國經濟支柱產業(yè)。 3. 1993 年，在上年市場迅速發(fā)展的推動下，中國房地產業(yè)發(fā)展出現(xiàn)過熱趨勢 ， 房地產開發(fā)公司接近 20 萬家，房地產業(yè)處于極盛時期。 2020 年 8 月 31日土地招拍掛正式實施 。 商品房： 是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。 均價一般不是銷售價，一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于 4 層或 5 層；高層在 6－ 8 層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差 5％－ 8％，高層在 15％－ 20％之間。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 2 磚木結構： 是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。 2 圈梁 ： 圈梁又稱 “ 腰箍 ” ，是在墻身上設置的處于同一水平面的連續(xù)封閉梁。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多， ? 高層房屋 (指 15 層以上、 24 層以下的建筑體 )因為建筑結構和建筑形態(tài)(點狀居多 )的局限，房型設計難度大，要做到每套室內全明、采光通風良好 是有很大難度的。 3） 按 專項使用 的原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。 2） 出讓。核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。 2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務的公共設備用房和管理用房等。 4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 21. 所有的房產 都要交個人所得稅嗎？ 不一定。 29. 申請 按揭貸 款時，應出具哪些的文件： 申請借款時， 借款人 應填寫《 銀行個人住房貸款申請審批表》，并向銀行提交如下文件： 1） 身份證件（居民身份證、戶 口本或其它有效居留證件）及婚姻證明； 2） 貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明； 3） 符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準文件； 4） 抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明； 5） 保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明； 6） 以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證； 7） 貸款人要求提供的其它文件或資料。 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂。 ? 客戶購房 39. 客戶購房前 應對開發(fā)商和項目有哪些方面的了解？ 1）通過營業(yè)執(zhí)照和房地產企業(yè)資質證書，了解開發(fā)商的資信。 誠威營銷培訓資料 第 35 頁 共 103 頁 正是基于這一追求，在風水理論及其實踐的長期發(fā)展過程中，積累了豐富的實際經驗，也通過理論思維，汲收融匯了古今中外各門科學、哲學、美學、倫理學、以及宗教、民俗等 等方面的眾多智慧，最終形成了內涵豐富、綜合性和系統(tǒng)性很強的獨特理論體系 現(xiàn)代風水學 。面平臺上以中孔城門洞為軸線，圖書館居中，教學樓分立于兩側。有勢然后有形，有形然后知勢，勢位于外，形在于內。地質對人體的影響至少有以下四個方面： 第一、土壤中含有微量元素鋅、鉑、硒、氟等，在光合作用下放射到空氣中直接影響人的健康。地球是一個被磁場包圍的星球，人感覺不到它的存在，但它時刻對人發(fā)生著作用。 在龍脈集結處有朝案之山為佳?！犊脊び洝吩啤疤煜轮畡?，兩山之間必有川矣。 中國現(xiàn)存許多建筑都是因地制宜的楷模。 41. 商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？ 這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（ 1）符合城市規(guī)劃；（ 2）房屋已竣工；（ 3）購房（安置）手續(xù)合法、完整齊全。在還款期限內，借 款人未按合同約定的時間償還貸款本息及逾期罰息。貸款期限在 1年以上的，借款人在借款期內每月以相等月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 誠威營銷培訓資料 第 29 頁 共 103 頁 ? 抵押貸款方面 24. 什么叫房地產抵押？ 指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履行擔保的行為。 7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 7）地下室 、半地下室及其相應出入口，層高在 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 2） 商住樓：以為單位，首先根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能，將應分攤的共有建筑面積分為專用的共有建筑面積（住宅功能共有建筑面積 ），商業(yè)專用的共有建筑面積（商業(yè)功能共有建筑面積），住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積（幢共有建筑面積）。 買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起 30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企業(yè)。 3 會所 ： 會所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。超高層房屋一般建在城市黃金地段 (最大限度地利用土地資源 )或景觀良好的城區(qū) (最充分地發(fā)揮景觀資源的作用 )。 3 多層房屋： 多層房屋指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物。 框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同 的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。 1 復式住宅 ：復式住宅的概念不同于青島地區(qū)人們通常的理解。 1 套內建筑面積： 是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成的面積。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 2020 年 3 月，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。 2. 1999 年 4月，國務院發(fā)布了《住房公積金管理條例》，要求在全國城鎮(zhèn)范圍內實施住房公積制度，結合 9698 年央行的七次降息以及地方政府采取的諸如推行藍印戶口政策（上海） 、購房退稅政策（上海）、調整契稅（上海）等，大大刺激了消費者購房的潛力。 1. 1980 年 “ 全國城市規(guī)劃會議 ” 提出了征收土地使用費的設想； 4 月，誠威營銷培訓資料 第 12 頁 共 103 頁 鄧小平發(fā)表了關于建筑業(yè)和房地產業(yè)的談話，此后全中國開始了城鎮(zhèn)住房制度的改革。 其主要工作職責 ： 一、 推廣企業(yè)品牌、傳遞企業(yè)信息、維護企業(yè)形象； 二、 完成企業(yè)樓盤的銷售任務； 三、 為客戶提供標準化、高水準的服務； 四、 及時反映客戶情況、市場信息； 五、 不斷進行業(yè)務知識的自我補充與提高。 三、 置業(yè)顧問是促成企業(yè)產品價值轉換為客戶需求和貨幣價值的“中介” 置業(yè)顧問要有絕對的信心，并必須做到三個相信：相信自己所代表的企業(yè)，相信自己所推銷的商品，相信自己的推銷能力。因此在人生的歷程中，認識自己是十分重要的課題，它使我們能去做最適合自己的事，因而發(fā)揮更大的效用。 產品的競爭力和客戶的滿意度叫做外部因素，即客觀條件。可見銷售人員成功的唯一法寶就是“態(tài)度”： 心若改變，你的態(tài)度跟著改變； 態(tài)度改變，你的習慣跟著改變； 習慣改變，你的性格跟著改變； 性格改變，你的人生跟著改變。 作為房地產企業(yè)的置業(yè)顧問，直接代表企業(yè)面對客戶，其形象也代表著企業(yè)形象，服飾的整潔、笑容的甜美、建議的中肯，都會留給客戶一個好的印象，增加客戶對企業(yè)的信心，拉近雙方的距離。相信自己推銷的商品貨真價實，從而也就相信自己的商品可以成功地推銷出去，這樣就可以認定自己是推薦樓盤的專家。 ―― 林語堂 第一節(jié) 中國房地產的發(fā)展歷程 經過建國近 60 年的不懈努力，我國經濟建設取得了歷史性的成就，已經形成門類比較齊全的工業(yè)體系和國民經濟體系，正朝著工業(yè)化、現(xiàn)代化的前程邁進。 1. 1992 年初，在鄧小平南方談話的推動下，中國房地產市場得以全面發(fā)展 ， 開發(fā)投資和交易都異?；鸨?。 6. 2020 年 3月，繼 2020 年 7 月國務院發(fā)文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合下發(fā) “71 號文 ” ，飭令各地須在當年 8 月31 日前將協(xié)議出讓土地中的 “ 遺留問題 ” 處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備。又常稱為 “不動產 ”，英文為“ REAL ESTATE”。一層不帶花園的多層住宅，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的多層住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價；高層物業(yè)，一般以最低層的銷售價為起價。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。 2 鋼結構： 指主要承重構件全部采用鋼材制作，它與鋼筋混凝土建筑相比自重較輕，能建超高摩天大樓；又由于其材料的特殊 性，能制成大跨度、高凈高的空