【正文】 構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好 ，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。 1 使用面積： 是指永恒戶內全部可供使用的空間面積，按永恒的內墻面水平投影計算。一層不帶花園的多層住宅，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的多層住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價；高層物業(yè)，一般以最低層的銷售價為起價。 現(xiàn)房： 是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。又常稱為 “不動產 ”，英文為“ REAL ESTATE”。央行此舉表明，中央政府府對房地產的政策調控力度進一步加大。 6. 2020 年 3月，繼 2020 年 7 月國務院發(fā)文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合下發(fā) “71 號文 ” ，飭令各地須在當年 8 月31 日前將協(xié)議出讓土地中的 “ 遺留問題 ” 處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備。 1. 1998 年 ， 國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》使我國房地產市場開始發(fā)生根本性的變化，其標志是福利分房政策取消和金融等行業(yè)進入房地產市場；在政府的鼓勵和引導下，中國房地產市場明顯轉暖，僅 98 年上半年房地產的開發(fā)投資同比增長就達到 %。 1. 1992 年初，在鄧小平南方談話的推動下，中國房地產市場得以全面發(fā)展 ， 開發(fā)投資和交易都異?；鸨?。從房地產金融政策上看， 1979 年，基本建設投資由財政撥款轉為銀行貸款，與基本建設投資資金一并下達的住房資金轉為有償使用的信貸資金。 ―― 林語堂 第一節(jié) 中國房地產的發(fā)展歷程 經過建國近 60 年的不懈努力，我國經濟建設取得了歷史性的成就，已經形成門類比較齊全的工業(yè)體系和國民經濟體系，正朝著工業(yè)化、現(xiàn)代化的前程邁進。 第三節(jié) 置業(yè)顧問 的 工作職責 置業(yè)顧問是 在 為實現(xiàn)某房地產項目的 銷售 ， 通過專業(yè) 、有 技巧、顧問式的服務 ，滿足客戶需求、 引導客戶購買、為 企業(yè)貢獻價值的 綜合性人才。相信自己推銷的商品貨真價實，從而也就相信自己的商品可以成功地推銷出去，這樣就可以認定自己是推薦樓盤的專家。 置業(yè)顧問要搜集的市場信息，首先是 企業(yè) 項目營銷策劃 以 及廣告宣傳等手段有效與否； 其次 是市場最新動態(tài)、客戶實際需求及客戶信息 的 收集、整理加工 ，通過 參與企業(yè)營銷決策 、 提供建設性意見，以便企業(yè) 能夠 更好的服務于客戶。 作為房地產企業(yè)的置業(yè)顧問，直接代表企業(yè)面對客戶，其形象也代表著企業(yè)形象，服飾的整潔、笑容的甜美、建議的中肯，都會留給客戶一個好的印象，增加客戶對企業(yè)的信心，拉近雙方的距離。多數(shù)人不能夠正確說出自己的 理想、堅定性、上進心、道德感等等，達到了怎樣的高度，不是偏于自傲，就是偏于妄自菲薄?？梢婁N售人員成功的唯一法寶就是“態(tài)度”： 心若改變，你的態(tài)度跟著改變； 態(tài)度改變，你的習慣跟著改變； 習慣改變，你的性格跟著改變； 性格改變，你的人生跟著改變。 成為優(yōu)秀的置業(yè)顧問 態(tài)度決定一切 任何產品的營銷分內部因素和外部因素。 產品的競爭力和客戶的滿意度叫做外部因素，即客觀條件。 誠威營銷培訓資料 第 5 頁 共 103 頁 本手冊旨在 通過提高置業(yè)顧問 對自身的認識，通過思想觀念的轉變、輔以技能和技巧的訓練，達到提升能力、提高業(yè)績的目的。因此在人生的歷程中，認識自己是十分重要的課題，它使我們能去做最適合自己的事，因而發(fā)揮更大的效用。 2. 傳遞企業(yè)經營理念 置業(yè)顧問要清楚明白自己是企業(yè)與客戶的中介，其主要職能是把發(fā)展商的背景與實力、樓盤的功能與素質、價格政策、促銷優(yōu)惠、服務內容等信息傳遞給客戶，達到促進銷售的目的。 三、 置業(yè)顧問是促成企業(yè)產品價值轉換為客戶需求和貨幣價值的“中介” 置業(yè)顧問要有絕對的信心，并必須做到三個相信：相信自己所代表的企業(yè)，相信自己所推銷的商品，相信自己的推銷能力。最終，置業(yè)顧問要實現(xiàn)的是企業(yè)價值的轉換，即實現(xiàn)企業(yè)效益。 其主要工作職責 ： 一、 推廣企業(yè)品牌、傳遞企業(yè)信息、維護企業(yè)形象； 二、 完成企業(yè)樓盤的銷售任務； 三、 為客戶提供標準化、高水準的服務； 四、 及時反映客戶情況、市場信息； 五、 不斷進行業(yè)務知識的自我補充與提高。1979 年以來，在改革開放政策的推動下，經濟持續(xù)高速增長，中國已經成為全球范圍經濟發(fā)展最具活力的國家之一。 1. 1980 年 “ 全國城市規(guī)劃會議 ” 提出了征收土地使用費的設想； 4 月，誠威營銷培訓資料 第 12 頁 共 103 頁 鄧小平發(fā)表了關于建筑業(yè)和房地產業(yè)的談話，此后全中國開始了城鎮(zhèn)住房制度的改革?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》相繼出臺。 2. 1999 年 4月，國務院發(fā)布了《住房公積金管理條例》，要求在全國城鎮(zhèn)范圍內實施住房公積制度，結合 9698 年央行的七次降息以及地方政府采取的諸如推行藍印戶口政策（上海） 、購房退稅政策（上海）、調整契稅（上海）等，大大刺激了消費者購房的潛力。是為 “ 831 大限 ” 。 2020 年 3 月，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。 房地產業(yè)： 是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 均價： 顧名思義是這個樓盤的平均價格，它代表一個項 目的整體價位水平。 1 套內建筑面積： 是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成的面積。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一 般要限定在5 米左右，不能任意擴大。 1 復式住宅 ：復式住宅的概念不同于青島地區(qū)人們通常的理解。另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上 下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。 框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同 的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。 2 過梁 ： 過梁是門窗洞口上方的橫梁，其作用是承受門窗洞口上部的荷載，并把它傳到門窗兩側的墻上，以免門窗框被壓壞或變形。 3 多層房屋： 多層房屋指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率誠威營銷培訓資料 第 20 頁 共 103 頁 高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。超高層房屋一般建在城市黃金地段 (最大限度地利用土地資源 )或景觀良好的城區(qū) (最充分地發(fā)揮景觀資源的作用 )。 2） 按 統(tǒng)一管理 的原則管理住房公積金。 3 會所 ： 會所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。歸納起來，我國國有土地分配和轉讓的基本方式有以下7種： 1） 劃撥。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企業(yè)。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地誠威營銷培訓資料 第 23 頁 共 103 頁 五十年。 買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起 30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 2） 商住樓：以為單位，首先根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能，將應分攤的共有建筑面積分為專用的共有建筑面積（住宅功能共有建筑面積 ），商業(yè)專用的共有建筑面積（商業(yè)功能共有建筑面積），住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積（幢共有建筑面積）。 3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。 7）地下室 、半地下室及其相應出入口，層高在 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 20. 買賣二手房應繳交哪些稅、費？ 買賣二手房應繳交的稅費有：契稅、印花稅、交易手續(xù)費、個人所得稅、土地房屋變更登記費及工本費等。 誠威營銷培訓資料 第 29 頁 共 103 頁 ? 抵押貸款方面 24. 什么叫房地產抵押？ 指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履行擔保的行為。 b、申請住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款相比，只是提交的材料增加了住房公積金繳交情況對賬單，辦理程序上只增加了在市住房公積金管理中心的審批時誠威營銷培訓資料 第 30 頁 共 103 頁 間，其余與商業(yè)性住房貸款相同。貸款期限在 1年以上的，借款人在借款期內每月以相等月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 誠威營銷培訓資料 第 32 頁 共 103 頁 借款人 貸款銀行 簽訂借款合同 貸款銀行 貸款銀行 借款合同生效 貸款擔保 33. 按揭貸 款 期如遇到利息調整，如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇到國家調整利率，貸款期限在 1 年以內（含一年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上的貸款，于下一年初開始，按相應期限檔次利率進行調整。在還款期限內，借 款人未按合同約定的時間償還貸款本息及逾期罰息。 38. 單位每月應如何為職工繳交住房公積金？ 職工個人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳。 41. 商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？ 這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（ 1）符合城市規(guī)劃；（ 2）房屋已竣工；（ 3）購房（安置）手續(xù)合法、完整齊全。” 風水理論到底是什么呢？實際上就是地理學、地質學、星象學、氣象學、景觀學、建筑學、生態(tài)學以及人體生命信息學等多種學科綜合一體的一門自然科學。 中國現(xiàn)存許多建筑都是因地制宜的楷模。長江中上游沿岸的碼頭小鎮(zhèn)都是這樣，背梳山坡，拾級而上，氣宇軒昂。《考工記》云“天下之勢，兩山之間必有川矣。 龍脈的形與勢有別，千尺為勢，百尺為形，勢是遠景，形是近觀。 在龍脈集結處有朝案之山為佳。大處著眼，小處著手，必先后顧之憂，而后富乃大。地球是一個被磁場包圍的星球，人感覺不到它的存在，但它時刻對人發(fā)生著作用。中國先民很早就認識了磁場，《管子 .地數(shù)》云：“上有磁石者，下有銅金。地質對人體的影響至少有以下四個方面： 第一、土壤中含有微量元素鋅、鉑、硒、氟等，在光合作用下放射到空氣中直接影響人的健康。朝案之山可以擋風并且很有趣屈之情。有勢然后有形，有形然后知勢，勢位于外，形在于內?！薄队碡暋钒阎袊矫}劃為四列九山。面平臺上以中孔城門洞為軸線，圖書館居中，教學樓分立于兩側。 中國是個務實的國家，因地制宜是務實思想的體現(xiàn)。 誠威營銷培訓資料 第 35 頁 共 103 頁 正是基于這一追求，在風水理論及其實踐的長期發(fā)展過程中，積累了豐富的實際經驗，也通過理論思維，汲收融匯了古今中外各門科學、哲學、美學、倫理學、以及宗教、民俗等 等方面的眾多智慧，最終形成了內涵豐富、綜合性和系統(tǒng)性很強的獨特理論體系 現(xiàn)代風水學 。 B、房改房： a、經市房改辦批準房改或經售房單位上級主管部門批準房改并報市房改辦備案； b、已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。 ? 客戶購房 39. 客戶購房前 應對開發(fā)商和項目有哪些方面的了解？ 1）通過營業(yè)執(zhí)照和房地產企業(yè)資質證書，了解開發(fā)商的資信。 35. 按揭貸 款 人提前償還貸款時，本息如何計算？ 借款人在提前歸還貸款時，應提前 15 日向貸款人提出書面申請，并且該通知一經發(fā)出既不可撤銷。 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂。 待還清銀行個人住房貸款金部本息后，銀行工作人員將協(xié)助 借款人 到有關部門辦理貸款抵押的有關抵押、質押的所有權權屬證明文件和質押品，退由 借款人保管。 29. 申請 按揭貸 款時，應出具哪些的文件： 申請借款時， 借款人 應填寫《 銀行個人住房貸款申請審批表》，并向銀行提交如下文件： 1） 身份證件（居民身份證、戶 口本或其它有效居留證件）及婚姻證明； 2） 貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明； 3） 符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準文件； 4） 抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明； 5） 保證人同意提供擔保的