【正文】 書面文件和保證人資信證明； 6） 以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證； 7） 貸款人要求提供的其它文件或資料。 25. 貸款對象和條件 是什么？ 個人住房貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件： 1） 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 2） 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力； 3） 有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人； 4） 具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值； 5） 銀行規(guī)定的其他條件。 21. 所有的房產 都要交個人所得稅嗎？ 不一定。 9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 9）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。然后將住宅部分的共有建筑面積（住宅專用的面積加上按比例分攤的面積）按住宅各套內建筑面積比例進行分攤；將商業(yè)部分的共有建筑面積（商業(yè)專用的面積加上按比例分攤的面積），按商業(yè)各層套內建筑面積比例分攤至商業(yè)各層，作為商業(yè)各層 共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應各層本身的共有建筑面積，得到商業(yè)各層總的莫須有建筑面積，再將該各層總的共有建筑面積按相應誠威營銷培訓資料 第 26 頁 共 103 頁 層內各套內建筑面積比例進行分攤。 2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務的公共設備用房和管理用房等。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以內（含３％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。 2） 出讓。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 3） 按 專項使用 的原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。 3 塔樓 ： 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多， ? 高層房屋 (指 15 層以上、 24 層以下的建筑體 )因為建筑結構和建筑形態(tài)(點狀居多 )的局限，房型設計難度大，要做到每套室內全明、采光通風良好 是有很大難度的。多層房屋一般規(guī)格 (房型 )整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。 2 圈梁 ： 圈梁又稱 “ 腰箍 ” ，是在墻身上設置的處于同一水平面的連續(xù)封閉梁。 誠威營銷培訓資料 第 19 頁 共 103 頁 2 混合結構： 是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 2 磚木結構： 是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。一層的廚房高 2 米，上層貯藏讓高 米，上層直接作為臥室床面 ，人可坐起但無法直立。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 均價一般不是銷售價，一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于 4 層或 5 層；高層在 6－ 8 層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差 5％－ 8％，高層在 15％－ 20％之間。 尾房： 又稱掃尾房。 商品房： 是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。 ” 這個通知被人們稱為 “ 國八條 ” 。 2020 年 8 月 31日土地招拍掛正式實施 。 4. 2020 年，中國的房地產市場發(fā)展呈現(xiàn)出一幅欣欣向榮的趨勢， 5. 2020 年泡沫之爭，系列宏觀調控政策出臺，政府為了防止出現(xiàn)房地產投資過熱的趨勢，相繼出臺了一系列法律法規(guī)來加以宏觀調控，其中包括，以控制土地開發(fā)源頭為宗旨的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》、以控制房地產開發(fā)商開發(fā)環(huán)節(jié)為宗旨的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》以及建設部在 2020 年頒發(fā)的關于修改《城市商品 房預售管理辦法》的決定，從多個角度全面調控中國房地產市場的發(fā)展走勢，從而引領中國房地產市場向著健康的、正確的方向發(fā)展。 3. 1993 年，在上年市場迅速發(fā)展的推動下，中國房地產業(yè)發(fā)展出現(xiàn)過熱趨勢 ， 房地產開發(fā)公司接近 20 萬家，房地產業(yè)處于極盛時期。 3. 1985 年， 建設銀行開始辦理土地開發(fā)的商品房貸款業(yè)務。 截 至 2020 年，中國房地產業(yè)已經占據(jù)中國 GDP 的 20%以上，已經是名符其實的中國經濟支柱產業(yè)。建筑的生命就是它的美。 作為一個合格的置業(yè)顧問，應該深刻認識的 售樓的全面含意：它不僅是個人行為，也是企業(yè)行為、社會行為；這就要求置業(yè)顧問擁有良好的職業(yè)道德：忠實于企業(yè)、忠實于客戶。這是因為：首先，相信自己的企業(yè)。作為客戶房地產置業(yè)的顧問，置業(yè)顧問需要掌握多方面的專業(yè)知識。 置業(yè)顧問 不是簡單的 “ 銷售 解說員 ” 或“算價員” ， 他們 首先是房地產企業(yè)的人格化代表，其次 是 房地產產品和消費者之間的直接橋梁，最后才是促成企業(yè)產品價值轉換為客戶 需求和貨幣價值的“中介”。 誠威營銷培訓資料 第 6 頁 共 103 頁 第一章 我是誰 —— 置業(yè)顧問角色認知 自我，看來是一個很有限的東西，比較大地，比較天空，甚至比較海洋，都是不可比擬的渺小。而 置業(yè)顧問 可以改變 的主觀條件只有兩項：態(tài)度和能力。 置業(yè)顧問是房地產代理銷售行業(yè)里的核心崗位，通過置業(yè)顧問的工作，實現(xiàn)業(yè)績、獲取市場和客戶信息、獲取來自市場和客戶對產品的需求，是企業(yè)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展的基石。態(tài)度是生活的一種積累，很難在短時間之內做調整，能力 卻 可以 依靠培訓而逐步 提升。 —— 柏格森 多數(shù)人不能夠很恰當?shù)卣f出自己的學問深淺，不是估計偏高，就是估計偏低。但使你對企業(yè)的印象最深刻的是與你會晤的那個人。 因此， 置業(yè)顧問要成為 客戶的朋友、顧問， 充分 利用所知專業(yè)知識、了解客戶需求和客戶心理，站在客戶的角度上提供置業(yè)咨詢的便利與專業(yè)的服務，要用最大的誠心打動客戶，處處為客戶考慮， 幫助客戶實現(xiàn)置業(yè)夢想，使其成為企業(yè)的長期的支持者 。這種能力是置業(yè)顧問成功的信心與決心的來源，并能產生動力與熱情。 二、 基本素質要求 1. 對工作具有使命感和責任心； 2. 有積極的工作和生活心態(tài)； 3. 誠信、對待工作有熱情； 4. 有自信心、抗挫折能力強； 5. 有不屈不撓的意志力； 6. 善于建立良好的人際關系； 7. 善于合作、有團隊意識； 8. 表達能力、 專業(yè) 技巧應用得當； 9. 有計劃性和主動性； 10. 學習能力強， 洞察能力 敏銳，有強烈的成功欲望。 ―― 路易斯這樣的高位增長，在世界上都是罕見的 ，以中國的土地資源稀缺程度和人口增長速度相比，房地產業(yè)同時又占據(jù)著高需求、高利潤的龍頭地位。 7. 1990 年，中國國務院又發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經營成片土 地暫行管理辦法》，再加上上海浦東開發(fā)開放的帶動作用， 8. 1991 年，上海市更是在借鑒新加坡住房制度的經驗上，在全國率先建立了住房公積金制度 ； 1991 年下半年，房地產市場呈現(xiàn)了明顯的回升趨勢。 誠威營銷培訓資料 第 13 頁 共 103 頁 4. 1994 和 1995 年，中國房地產開發(fā)投資額分別只比上年增長了 %和 %， 5. 1997 年更是出現(xiàn)了負增長，為 %?！锻ㄖ芬?guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于 20%的規(guī)定，而對購買高檔商品 房、別墅或第二套以上 (含誠威營銷培訓資料 第 14 頁 共 103 頁 第二套 )商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，并按央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件將各部門對房地產問題的分歧公開化。對于前者，置業(yè)顧問應秉著積極學習、不斷充實的態(tài)度；對于后者，置業(yè)顧問應按著培訓內容與統(tǒng)一說辭，熟練、靈活掌握，做到顧客有問必答（第六章知己知彼篇中會有要點闡述）。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。 使用權房： 是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。開間 5米以上，進深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修誠威營銷培訓資料 第 17 頁 共 103 頁 改造。躍層式住宅是一種新穎的住宅建筑形式。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內的各個房間則處于不同層面。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。此結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉 ，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。 8 層以上 (可含 8 層 )的建筑體， 一般可分為小高層、高層和超高層。 ? 超高層房屋是指超過 24 層的建筑體。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策， 指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。 3 智能化小區(qū)： 智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化 4C（即計算機、通訊及網絡、自控、 IC 卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成， 為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。是國家作為土地所有者將土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣 級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。 7） 出租。 6. 商品房按套內建筑面積或者建筑面積計價的，合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差時如何處理？ 面積誤差比＝ (產權登記面積－合同約定面積 )/合同約定面積 100 ％ ，買賣雙方 應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。 5）、扣除應分攤的共有建 筑面積和本條前 4 款內沒有羅列的建筑部位。 12. 哪 些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 12）有伸縮的房屋，如果其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。 17. 公有住房的契稅是多少？ 公有住房的契稅為成交總價（或評估價）的 %。寫字樓、店面、商場、車庫的契稅是成交總價（或評估價）的 3%；交易手續(xù)費是： 12 元 /平方米（寫字樓）、 14 元 /平方米（車庫）、 300 元 /個（車位） 20 元 /平方米（商場）；印花稅都是成交總價（或評估價）的 %；營業(yè)稅是按增值部分的 %繳交。 個人住房組合貸款是指個人購買自住普通住房向我市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款不足時，其不足部分申請住房商業(yè)性貸款的兩種貸款之總稱。 31. 借款人如何償還銀行按揭貸 款 ？ 借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如同意 借款人的借款申請，銀行工作人員會通知 借款人 在規(guī)定的時間、地點辦理或由銀行代 借款人 辦理保險、公證、抵押登記等手續(xù)。 保險期限不得短于申請借款期限，投保金 額不低于貸款的本息和。 37. 住房公積金計繳基數(shù)如何確定？ 住房公積金計繳基數(shù)是職工本人上一年月平均工資。 4）買期房的通過查看預售許可證，買已竣工的房屋通過現(xiàn)售備案，了解項目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內。 三、 風水基礎知識 簡而言之，能夠藏風聚氣（即風水好）的住宅必須具備三個基本條件，一是環(huán)境位置好，二是建設格局好，三是有氣勢。風水學的功能就是要宏觀地把握協(xié)調各系統(tǒng)之間的關系優(yōu)化結構，尋求最佳組合。山體是大地的骨架，水域是萬物生機之源泉，沒有水，人就不能生存。 4. 觀形察勢原則 清代的《陽宅十書》指出：“人之居處宜以大山河為主，其來脈氣最大，關 系人禍最為切要。中龍由岷山入關中，至泰山人海。認勢惟難，觀形則易。任何一塊宅地表現(xiàn)出來的吉兇，都是由大環(huán)境所決定的，猶如中醫(yī)切脈，從脈象之粗細弦虛、緊滑浮沉遲速，就可知道身體的一般狀況，因為這是由心血管的機能狀態(tài)所決定的。 第二 、潮濕或臭爛的地質，會導致關節(jié)炎、風濕性心臟病、皮膚病等。楊筠松在《十二杖法》指出：“真沖中煞不堪扦，堂氣歸隨在兩 (寸