【正文】 范圍內(nèi)，應(yīng)該爭(zhēng)取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項(xiàng)目后期招商經(jīng)營(yíng)爭(zhēng)取相關(guān)稅費(fèi)支持政策，以確保招商的成功；也將為項(xiàng)目的投資者及進(jìn)駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價(jià)值的物業(yè)！ （ 4） 開發(fā)進(jìn)度 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，使項(xiàng)目趕上明年 46月份的房地產(chǎn)銷售旺季，營(yíng)造項(xiàng)目 “開門紅 ”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營(yíng)戶的信心，樹立本項(xiàng)目在 XX本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。對(duì)社會(huì)、行業(yè)及其他社會(huì)綜合效益的影響明顯，環(huán)境效益和社會(huì)效益的評(píng)價(jià)均是可行的。 7 為廣大家居建材經(jīng)營(yíng)戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使家居經(jīng)營(yíng)戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。項(xiàng)目開發(fā)毛利率達(dá)到 %。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項(xiàng)目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤(rùn) 本項(xiàng)目?jī)衾?=（ ） 100%=% 本項(xiàng)目在返租銷售時(shí)毛利潤(rùn)率為 %,稅后凈利潤(rùn)率為 %,利潤(rùn)率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)水平 ,本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的 . 十六 風(fēng)險(xiǎn)性分析 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 風(fēng)險(xiǎn)因素 影響程度 說明 嚴(yán)重 較大 一般 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) √ 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較弱 工程風(fēng)險(xiǎn) √ 施工難度不高 資金風(fēng)險(xiǎn) √ 資金應(yīng)用周期較長(zhǎng) ,存在調(diào)配風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) √ 受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn) √ 公司團(tuán)隊(duì)信譽(yù)良好 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) √ 社會(huì)需求量較大 ,屬空白市場(chǎng)項(xiàng)目 其他風(fēng)險(xiǎn) √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大 由此表可以看出 ,本項(xiàng)目開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素存在于市場(chǎng)、政策、資金幾個(gè)方面。 反租部分在具體定價(jià)中預(yù)留相應(yīng)空間。 ③ 住宅戶型規(guī)劃以 110130平米的三房、 140160平米的四房為主力戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)。 3 大部分市民對(duì)住宅的面積需求分 100120平米、 140160平米兩個(gè)區(qū)間。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則： 2 符合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的需求。 4 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，無疑填補(bǔ)了該市場(chǎng)空白，并將取得良好的社會(huì)效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。 “一站式 ”家居建材廣場(chǎng)所具備的 “一站購(gòu)齊 ”、 “價(jià)格更低 ”“服務(wù)更好 ”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營(yíng)所不具備的。 十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 項(xiàng)目定位方案 某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，根據(jù)各個(gè)行業(yè)對(duì)樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “ 家居建材廣場(chǎng) ” 或 “ 家居廣場(chǎng) ”的商業(yè)主題。 項(xiàng)目地塊發(fā)展 SWOT分析 △ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity 2 XX商圈的 發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢(shì)，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來了積極影響。況且 XX市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟，流動(dòng)人口少，在未來一兩年內(nèi)， XX市民對(duì)居住房的需求不是很大。大部分市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格仍集中在 800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡(jiǎn)單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成規(guī)模等原因所引起的。 因 XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此 XX市目前家居 建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。某某地產(chǎn)顧問 機(jī)構(gòu)認(rèn)為： XX市房地產(chǎn)近 23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實(shí)用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，價(jià)格突破千元 /平米將存在一定的市場(chǎng)空間。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)， XX商品房市場(chǎng)必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng)。這也是目前 XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是 XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。這一類商品交易市場(chǎng)的出現(xiàn)，使 XX市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場(chǎng)所。 XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長(zhǎng)較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。投入大量資金對(duì) XX城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。 XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一 。目前， XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目的落成必將加快 XX市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善 XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。經(jīng)過近年來 XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和 XX購(gòu)物中心、金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售， XX市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。說明長(zhǎng)期以來 XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的局面已迫切的希望被改變，市場(chǎng)呼喚 “一站式 ”家居建材消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn)。 （ 2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場(chǎng)定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340份，回收有效 問卷 320份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分 XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了專題采訪。但較為適應(yīng) XX房地產(chǎn)市場(chǎng) “單個(gè)項(xiàng)目總量應(yīng)有所控制 ”的特征。 9 項(xiàng)目為 XX廣場(chǎng)周邊的第一個(gè)代表型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成功開發(fā)后對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成有極大的推動(dòng)和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價(jià)值。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)類別不統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。 XX某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 一 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以 “某某項(xiàng)目 ”代表該項(xiàng)目。 （ 2） 對(duì)項(xiàng)目可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項(xiàng)目地塊處于 XX市 “X廣場(chǎng) ”，距 XX市核心商業(yè)區(qū)域 “XX山 ”約 8001000米。 8 項(xiàng)目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項(xiàng)目地塊的商業(yè)價(jià)值，增加了項(xiàng)目開發(fā)難度。 項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有： 4 地形地貌、地塊規(guī)模對(duì)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。大部分購(gòu)房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅。本次接受經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進(jìn)行有效 的市場(chǎng)整合。 通過對(duì)本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為： XX市經(jīng)濟(jì)較為活 躍，市民中蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)購(gòu)買力，但其對(duì)商鋪的投資概念還有待成熟。 XX購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更樹立了 XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。 XX市總面積 1897平方公里，人口 108萬，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個(gè)林場(chǎng)。 近年來， XX市大力推進(jìn) “工業(yè)強(qiáng)市 ”的發(fā)展方向。年末全市有證貿(mào)易餐飲個(gè)體戶和私營(yíng)企業(yè)分別達(dá)到 13345戶和 272戶，分別增長(zhǎng) %和%。 90年代初， XX市一改以前小商小販的自由 貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)大半江山的局面，出現(xiàn)了 “藍(lán)田市場(chǎng) ”等一批集中型的專業(yè)市場(chǎng)。 XX廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。目前， XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成將極為有利。 2020年以前，大部分市民均為自己購(gòu)買土地，自己興建民宅，對(duì)商品房的概念理解不清晰，更沒有購(gòu)買商品房的意識(shí)。這兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開始和競(jìng)爭(zhēng)，使 XX商品房市場(chǎng)格局已經(jīng)初具雛形。 就本次某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)所開展的 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前 XX大部分市民仍傾向于選擇銷售價(jià)格在 600800元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價(jià)格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華 ● 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項(xiàng)目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價(jià)格的住宅銷售價(jià)格完全被市場(chǎng)所接受和承認(rèn)還需時(shí)日。 2020年 11月 26日開盤的金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為 18000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為 4800元 /平米，公攤率在 33%左右。 七 商業(yè)用房的市場(chǎng)需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購(gòu)買自有 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。與 XX廣場(chǎng)、 XX等區(qū)域的租金差距較大。 物業(yè)出租情況 目前 XX市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場(chǎng)，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在 XX從事小買賣的流動(dòng)居民。僅金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) 4樓以上的臨街住宅超過了 1000元 /平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對(duì)于整個(gè) XX商品房市場(chǎng)來說，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。對(duì)商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。因此，目前該地段人流量較小，但受 XX商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢(shì)。 3 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn) △ 地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高 4 臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化 △ 地塊發(fā)展劣勢(shì) Threat 3 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度 4 項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項(xiàng)目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項(xiàng)目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已 經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但項(xiàng)目在開發(fā)過程中，始終仍注意對(duì)區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良影響。 大部分的經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)意識(shí)到行業(yè)分布零散，對(duì)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)者都不好。 家居建材廣場(chǎng)在目前 XX市民心目中，仍然是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展需依托強(qiáng)大的廣告宣傳造勢(shì)，通過以主力店為中心，將后期經(jīng)營(yíng)過程中的 “價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù) ”良好地貫穿于整個(gè)推廣節(jié)奏中，最大限度的對(duì)區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣。 十三 項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案研究 項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項(xiàng)目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營(yíng)的需求，而且還需根據(jù)項(xiàng)目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊 情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。 2 面積在 50100平米之間，以 4060平米每個(gè)的鋪位分割較為合理，商鋪間應(yīng)可自由組合，全面覆蓋不同面積需求的客戶。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計(jì)安排而定。此返租采取 “即買即返 ”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購(gòu)房合同時(shí)，即可獲得三年固定回報(bào)共計(jì) 24%。 (2) 不返租銷售稅后利潤(rùn)約 。 項(xiàng)目投資利潤(rùn) 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過相關(guān)計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期在返租銷售模式時(shí)累計(jì) 稅后利潤(rùn) 。 對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的影響 6 “一站式 ”的家居建材廣場(chǎng)消費(fèi)模式，將徹底改變 XX市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) ,有利于改善城市及項(xiàng)目周邊的街區(qū)環(huán)境 ,提升城市品位 ,美化城市環(huán)境 。 （ 4） 政策支持 項(xiàng)目應(yīng)更為到位的貫徹本項(xiàng)目關(guān)于返租、免租的 營(yíng)銷策略，并盡最大力度地爭(zhēng)取政府相關(guān)方面的政策支持。