【正文】 市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。市政府、稅務(wù)等一大批政府機關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商 業(yè)發(fā)展資源。本項目勢必首當(dāng)其沖，受到 XX商圈的影響，隨著金地帶 ● 時尚廣場的開發(fā)建設(shè)， XX購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。 “漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使 XX市民對商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識。 外來開發(fā)商帶來的更強的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費的上 漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了 XX房地產(chǎn)市場的價格。 項目名稱 漣水名城 位置 XX市自來水公司旁 項目概況 開發(fā)商 ：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 建筑面積： 26萬平方米 綠化率： 50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：兩期 開盤時間： 2020年 1月 交房時間：未定 價格 住宅均價： 1040元 /平方米 住宅最高價： 1280元 /平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定 物管費： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價格分析及走勢預(yù)測 近年來，隨著 XX市城市和商業(yè)發(fā)展， XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。 XX市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現(xiàn) “熱點地段價格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進 ”的局面。價格情況參照本報告 。說明目前 XX市民對商品房購買意愿并不強烈，而主要的可能購買時間集中在未來 23年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。 水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。市民對商 鋪投資概念的理解 程度仍然有限，且在 XX購物中心的影響下，使一部分市民對 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。 6 項目屬招商引資項目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 因此，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為 “家居建材廣場 ”。這表明： XX消費者對 “一站式 ”家居建材市場認(rèn)可度比較高，由于 XX市場還不是很成熟，所以還有一半的消費者需要加強引導(dǎo)。 項目定位方案 SWOT分析 △ 項目發(fā)展機會 Opportunity 1 家居建材經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持 “一站 式 ”家居建材廣場項目的出現(xiàn) 2 目前 XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過 2萬平米，經(jīng)營戶近 200余家，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持 3 市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施 4 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間 5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項目的主力店招商提供了契機 6 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經(jīng)營 7 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的 “一站式 ”家居建材廣場填補市場空白 △ 項目發(fā)展威脅 Weakness 2 業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍田市場部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突 3 行業(yè)商鋪租賃價格不高，對項目銷售價格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策 4 文藝路、藍田市場、光藍路等自發(fā)形成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力 5 大部分經(jīng)營戶均不愿意進駐 3樓，項目 3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進行良好的規(guī)避和化解 6 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負(fù)面作用 7 XX購物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性 △ 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 4 臨街面長達 70米，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大 8 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資 9 項目引進主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新 XX家居建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖 △ 項目發(fā)展劣勢 Threat （ 1） 項目所在地街區(qū)面貌有待改善，（ 2） 人流量有限，（ 3） 商業(yè)氣氛尚不（ 4） 濃厚 （ 5） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，（ 6） 增加了項目宣傳推廣難度 （ 7） 推廣、招商難度加大，（ 8） 推廣、招商費用增加 （ 9） 地塊規(guī)模有限，（ 10） 無法設(shè)置集中的倉儲用房 （ 5） 市場對項目預(yù)計的銷售價格和租賃價格存在接受難度 綜上，項目 SWOT分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展 “家居建材廣場 ”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報。 5 經(jīng)營業(yè)主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻。 6 項目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。 （ 3） 一層層高在 ，二、三層層高在 ，住宅層高為 3米。 根據(jù)初步估算 ,本項 目的總體投資成本大約為 ,此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費用 ,并已核算地下層的建筑成本。 由此得出， 本項目可實現(xiàn)銷售收入預(yù)計為： 項目銷售收入預(yù)測表（返租） 名稱 建筑面積 （平米） 返租銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額（返租） （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 4100 1189 減去一年返租約 二層內(nèi)鋪 3650 2350 減去三年返租約 三層內(nèi)鋪 3650 1350 減去三年返租約 住宅 7000 850 595 合計 17950 返租后銷售額約 二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計： 4 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按 28元 /平米 /月的租金 65%收取即為 18元 /平米 /月，預(yù)計租金收益為 5 3層內(nèi)鋪免租 1年，第 2年按租金的 50%收取，第三年按租金的 80%收取，預(yù)計租金收益為 第 2層租金： 15元 /平米 /月 第 3層租金 9元 /月 因此得出本項目返租期的預(yù)期收益為： 項目銷售收入預(yù)測表（不返租） 名稱 建筑面積 （ 平米） 銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 3950 二層內(nèi)鋪 3650 1950 三層內(nèi)鋪 3650 1100 401． 5 住宅 7000 850 595 合計 17950 經(jīng)計算分析后得出： 9 項目采取返租銷售模式時合同銷售額為 ，減去返租部分后實際現(xiàn)金收入為 ，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為 ，因此返租銷售時實際總收入 為 。 （ 1）銷售費用 因本項目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。 10 本項目的成功開發(fā)營業(yè)，將使大部分經(jīng)營戶的倉庫集中在 XX市建材市場內(nèi)，從而盤活目前陷入困境的建材市場，使建材市場獲得新的發(fā)展機遇。因項目用地面積有限，本報告內(nèi)的經(jīng)濟效益評估是以項目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進行測算的，如建筑面積減少，則勢必影響項目總體銷售額，從而影響項目利潤。 另外，本項目建筑工程量在工程建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工、策劃、推廣、銷售要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進行分析、比較、論證。 （ 5） 項目招商 項目應(yīng)對主力店進行重點對待，在年底之前與主力店達成合作，并開始廣告推廣，以確保明年 3月份正式啟動廣告宣傳， 4月份左右啟動銷售的計劃，為后續(xù)競爭對手設(shè)置進入壁壘，從而贏得市場先機。因此，本項目應(yīng)努力控制建設(shè)成本，建立完善的成本控制體系，以保留項目可觀的利潤空間。 8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項目內(nèi)的經(jīng)營戶帶來更多的客流，使經(jīng)營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營效益。 十八 社會評價 （定性） 本項目將以 “體現(xiàn)現(xiàn)代社會以人為本的思想，設(shè)計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟發(fā)展的新階段之上 ”的設(shè)計構(gòu)想，建筑設(shè)計現(xiàn)代感強烈，將成為 XX市商業(yè)和城市地標(biāo)項目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。 本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目的順利銷售帶來威脅因素。 (2) 為便于本項目后期運作的順暢，本報告內(nèi)分別初步設(shè)定了 “返租 ”與不 “返租 ”的銷售價格。 3樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對主力店進行招商。（詳見市調(diào)報告） 項目產(chǎn)品定位方案 整體建筑規(guī)模控制 （ 1） 項目地上總建 筑面積在 ，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在 36503800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在 70007800平米之間。 4 在符合項目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下，將臨街商鋪的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街商鋪價值。化解市民對項目能否發(fā)展成功的疑 慮。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣 源市建材市場未能經(jīng)營起來在經(jīng)營戶中形成了心理 陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營戶選擇了芙蓉廣場。也使本項目具備來自于經(jīng)營戶層面的發(fā)展機會。眾多商品房的在銷售之后必會進行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢必會被帶動。 4 項目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項目建成后，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。針對市場現(xiàn)狀，我們的工作重點應(yīng)放在消費意識引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場風(fēng)險，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進行項目推廣和銷售、招商工作。同時，也有 16%的被訪者正 在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟實力比一般普通市民要強，其投資意愿相比而言也更為強烈。導(dǎo)致了 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個大型住宅項目自動工以來，銷售都很不理想。 市場需求情況 住宅戶型面積需求分析圖1 0 0 平米以下100120平 米120140平 米140160平 米1 6 0 平米以上 通過市場調(diào)查結(jié)果的分析和研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu) 48%的被訪者并不打算購房。 八 商業(yè)用房的市場價格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況 XX市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進行銷售的商業(yè)用房量比較少。當(dāng)前 XX市舊城改造使一部分臨 街單位用房進行改造、拍賣， 2020年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項目參與市場競爭。 XX在售的主要住宅項目調(diào)研表如下： 項目名稱 大華●水榭花都 位置 XX市酒廠 ， 一中后面 項目概況 開發(fā)商： XX大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 42998平方米 綠化率： 35% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：一期 項目工程進度： 項目動工已有將近兩個月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成 開盤時間： 2020年 12月底 交房時間： 2020年 6月 價格 住宅均價 ： 950元 /平方米 住宅最高價 ： 1200元 /平方米 門面價格：未定 車庫