【正文】 并在項目推廣和銷售啟動后，在適宜的時間確定相關(guān)的招商對象、招商政策，為項目成功運營打下良好的基礎(chǔ)。 （ 2） 開發(fā)規(guī)模 成本、開發(fā)規(guī)模同時成為影響本項目利潤的最為關(guān)鍵的兩個因素。 9 符合行業(yè)市場的發(fā)展形勢，行業(yè)的集中將使本項目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使XX的家居 建材行業(yè)更具影響力。 本項目住宅與商業(yè)區(qū)實現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流 ，住宅建筑形態(tài)力求時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造 型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計總體潮流。 十七 經(jīng)濟(jì)評價 成本、費用和各項稅收 結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。 項目銷售價格建議 （ 1） 返租銷售價格 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及本項目的成本情況，建議本項目采取 “返租 ”銷售模式時銷售價格為： 臨街商鋪銷售均價： 10000元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 4100元 /平米（含返租一年） 二層內(nèi)鋪銷售均價： 2350元 /平米（含返租三年） 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1350元 /平米（含返租三年） 住宅銷售均價： 850元 /平米 （ 2） 不返租時銷售價 格建議 臨街商鋪銷售均價： 10000元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 3950元 /平米 二層內(nèi)鋪銷售均價： 1950元 /平米 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1100元 /平米 住宅銷售均價： 850元 /平米 （ 3） 價格說明 目前該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應(yīng)及銷售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價格策略，適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務(wù)；此外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。 XX某某項目 可行性研究報告 第四章 效益及風(fēng)險分 析 十四 項目投資估算 項目投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估算價值 備 注 1 土建工程 按 17950平米總建筑面積計算 ,土建成本按 480元 /平米計算 ,另地下層建筑成本估計為 200萬元 2 土地費 510萬元 3 附屬工程及項目配套 330萬元 貨梯、觀光電梯各一輛，配套費用按 150元 /平米計算 4 勘探 2萬元 5 相關(guān)規(guī)費 15萬元 7 設(shè)計費 按 5元 /平米計算 8 水電增容費 5萬元 9 管理費用 20萬元 10 基本預(yù)備費 40萬元 11 合計 如引進(jìn)主力店，則可以省去主力店裝修費用約 80100萬！ 注：本報告撰寫單位僅提出參考價格 ,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在 17950平米為基準(zhǔn)進(jìn)行估計所得 ,具體數(shù)額以實際操作為準(zhǔn)。 （ 2） 項目地下一層，擬規(guī)劃建筑面積在 2500平米之間。 5 項目產(chǎn)品定位應(yīng)充分考慮家居建材市場的行業(yè)特殊性，對相關(guān)物流、交通、層高等要求進(jìn)行有效把握。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商政策順利招商。 調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價值，另一方面更反映出經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。 0%10%20%30%40%50%愿意進(jìn)駐經(jīng)營 看情況而定 暫時無打算 家居建材消費者對 “一站式 ”家居建材市場的認(rèn)可度 0%20%40%60%支持 無所謂 目前不看好 家居建材消費者對 “一站式 ”家居建材市場支持率為 54%，對其無所謂的業(yè)主占了 32%，對其不看好的占了 14%。 另一方面，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在對 XX房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研時，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營者整合意愿較為強(qiáng)烈，且該類行業(yè)對區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本項目地塊所具備的特征。 5 項目交通優(yōu)勢較為明顯。 XX某某項目 可行性研究報告 第三章 項目發(fā)展研究 十一 項目地塊特征分析 項目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置： XX路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于 XX市主城區(qū)西部，靠近 城鄉(xiāng)結(jié)合處。 市民投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買扇面 5 （ 2） 市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小， 40% 的客戶表示不會進(jìn)行商鋪投資。 市場在售戶型及特點分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實用，受市民歡迎。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購房， 35%的被訪者考慮在未來 3年內(nèi)購房。目前 XX市場上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時尚廣場。另一方面，隨著 XX市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。 目前交通不方便 項目優(yōu) 勢分析 該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運動場所，雙陽臺設(shè)計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評價 該項目在推廣中很好的借助了 “漣水 ”的天然景觀，以 “人文起居 ”文化為炒作切入點，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展， XX房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在 XX進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如 XX購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。 “XX購物中心 ”以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了 XX市民中蘊(yùn)藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對 XX市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。本項目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。 XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。 近年來，以 “心連心、新一佳 ”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸 XX，不但使 XX市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使 XX市商業(yè)格局再次突破。 以上數(shù)據(jù)來源：婁底及 XX相關(guān)政府報告文件、資料等 XX市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧 XX市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前 XX市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀(jì) 80年代有了質(zhì)量上的飛躍。 同時為了加強(qiáng)與周 邊縣市的聯(lián)系和互動， XX市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動 XX市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。 XX有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng) ”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。本項目的落成，一方面將彌補(bǔ) XX市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為 XX市 XX提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于 XX家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為 XXXX造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍(lán)田市場等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為 XX市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的 “地標(biāo)性 ”物業(yè)。 三 項目建設(shè) 意義 關(guān)于城市發(fā)展的意義 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， XX市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以 XX廣場和 XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。但在訪談?wù){(diào)查中， XX建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達(dá)到本項目所預(yù)期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。 在接受本次調(diào)查的市民中， 48%的被訪者不打算購買住宅， 26%的客戶打算在 25年內(nèi)購房，僅 26%的客戶打算在 12年內(nèi)購房 。 7 目前 XX市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因 XX房地產(chǎn)市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在 20 2020年趕上銷售的黃金季節(jié)。XX商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機(jī)關(guān)單位、金融機(jī)構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器， 12020平米廣場使 XX成為 XX最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代 XX廣場之勢。 ☆ 金融、郵政、電信：郵政儲蓄所， XX路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳 項目性質(zhì)與主要特點 本項目為商住綜合項目，定位為 “主題商業(yè) +多層住宅 ”的發(fā)展模式。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； （ 2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 3） 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （ 4） xx、 XX房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （ 5） XX市的招商引資政策； （ 6） 本項目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則； （ 7） 現(xiàn)場勘察和 XX市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料； （ 8） XX市當(dāng)前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標(biāo)準(zhǔn)； （ 9） 某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值 二 項目概況 地塊 位置 本項目地塊位于 XX市 XX路與 XX路交匯處，距 XX山市民休閑廣場約 800米，對面為 XX市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房； 200米半徑內(nèi)目前以 “街鋪 ” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。宗地面積約 4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后， XX市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標(biāo)獲得使用權(quán)。 四至范圍： 東向： XX路 西向 ： XX院 南向 ： XX路 北向 ： XX 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo) 本項目宗地面積共 4044平方米，按政府要求臨 XX路處退讓紅線 ，實際用地面積約 3898平方米。 項目主要特點有 ： 5 項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢引導(dǎo)。 本項目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。 8 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進(jìn)行良好 控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。另根據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前 “漣水名城 ”一期上市的住宅和 “水榭 花都 ”所上市的住宅面積總和已超過 14萬平米，而 “漣水名城 ”總建筑面積為 26萬平米。 （ 3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進(jìn)行市場整合。以強(qiáng)勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減 免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出 XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。并為社 會了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進(jìn) “芙蓉廣場 ”商圈的形成，帶動 XX市城西的發(fā)展。近年來市委市政府實施 “科 技推動、市場帶動 ”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。 XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 XX地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自 90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。 上世紀(jì) 80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展， XX市商 業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了 XX市民的熱情歡迎和追隨， “XX購物中心 ”的銷售便反映出了 XX