【正文】 中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為 XXXX造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍田市場等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為 XX市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的 “地標(biāo)性 ”物業(yè)。 XX市總面積 1897平方公里，人口 108萬，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個林場。 XX有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng) ”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。 近年來， XX市大力推進 “工業(yè)強市 ”的發(fā)展方向。 同時為了加強與周 邊縣市的聯(lián)系和互動， XX市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強心劑，推動 XX市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到 13345戶和 272戶，分別增長 %和%。 以上數(shù)據(jù)來源：婁底及 XX相關(guān)政府報告文件、資料等 XX市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧 XX市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前 XX市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀(jì) 80年代有了質(zhì)量上的飛躍。 90年代初， XX市一改以前小商小販的自由 貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了 “藍田市場 ”等一批集中型的專業(yè)市場。 近年來，以 “心連心、新一佳 ”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸 XX，不但使 XX市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使 XX市商業(yè)格局再次突破。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。 XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。目前， XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。本項目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。 2020年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。 “XX購物中心 ”以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了 XX市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對 XX市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。這兩個項目的同時開始和競爭，使 XX商品房市場格局已經(jīng)初具雛形。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展， XX房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在 XX進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如 XX購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。 就本次某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的 XX市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前 XX大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在 600800元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華 ● 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認(rèn)還需時日。 目前交通不方便 項目優(yōu) 勢分析 該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運動場所，雙陽臺設(shè)計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評價 該項目在推廣中很好的借助了 “漣水 ”的天然景觀，以 “人文起居 ”文化為炒作切入點，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進一步接觸了目標(biāo)消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。 2020年 11月 26日開盤的金地帶 ● 時尚廣場臨街商鋪銷售均價為 18000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價為 4800元 /平米，公攤率在 33%左右。另一方面，隨著 XX市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。 七 商業(yè)用房的市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購買自有 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。目前 XX市場上進行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時尚廣場。與 XX廣場、 XX等區(qū)域的租金差距較大。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購房， 35%的被訪者考慮在未來 3年內(nèi)購房。 物業(yè)出租情況 目前 XX市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在 XX從事小買賣的流動居民。 市場在售戶型及特點分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實用，受市民歡迎。僅金地帶 ● 時尚廣場 4樓以上的臨街住宅超過了 1000元 /平米，因該項目地理位置和上市時間的優(yōu)越性，因此對于整個 XX商品房市場來說，僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導(dǎo)意義。 市民投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買扇面 5 （ 2） 市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小， 40% 的客戶表示不會進行商鋪投資。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。 XX某某項目 可行性研究報告 第三章 項目發(fā)展研究 十一 項目地塊特征分析 項目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置： XX路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于 XX市主城區(qū)西部，靠近 城鄉(xiāng)結(jié)合處。因此，目前該地段人流量較小，但受 XX商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。 5 項目交通優(yōu)勢較為明顯。 3 項目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項目價值的體現(xiàn) △ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 項目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化 △ 地塊發(fā)展劣勢 Threat 3 項目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度 4 項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已 經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。 另一方面，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)在對 XX房地產(chǎn)市場進行調(diào)研時，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營者整合意愿較為強烈，且該類行業(yè)對區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本項目地塊所具備的特征。 大部分的經(jīng)營戶已經(jīng)意識到行業(yè)分布零散，對經(jīng)營和消費者都不好。 0%10%20%30%40%50%愿意進駐經(jīng)營 看情況而定 暫時無打算 家居建材消費者對 “一站式 ”家居建材市場的認(rèn)可度 0%20%40%60%支持 無所謂 目前不看好 家居建材消費者對 “一站式 ”家居建材市場支持率為 54%，對其無所謂的業(yè)主占了 32%，對其不看好的占了 14%。 家居建材廣場在目前 XX市民心目中，仍然是一個市場空白點。 調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價值，另一方面更反映出經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，通過以主力店為中心，將后期經(jīng)營過程中的 “價格、質(zhì)量、服務(wù) ”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進行宣傳推廣。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商政策順利招商。 十三 項目產(chǎn)品定位方案研究 項目產(chǎn)品定位原則 本項目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營的需求，而且還需根據(jù)項目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊 情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。 5 項目產(chǎn)品定位應(yīng)充分考慮家居建材市場的行業(yè)特殊性，對相關(guān)物流、交通、層高等要求進行有效把握。 2 面積在 50100平米之間，以 4060平米每個的鋪位分割較為合理，商鋪間應(yīng)可自由組合，全面覆蓋不同面積需求的客戶。 （ 2） 項目地下一層，擬規(guī)劃建筑面積在 2500平米之間。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計安排而定。 XX某某項目 可行性研究報告 第四章 效益及風(fēng)險分 析 十四 項目投資估算 項目投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估算價值 備 注 1 土建工程 按 17950平米總建筑面積計算 ,土建成本按 480元 /平米計算 ,另地下層建筑成本估計為 200萬元 2 土地費 510萬元 3 附屬工程及項目配套 330萬元 貨梯、觀光電梯各一輛，配套費用按 150元 /平米計算 4 勘探 2萬元 5 相關(guān)規(guī)費 15萬元 7 設(shè)計費 按 5元 /平米計算 8 水電增容費 5萬元 9 管理費用 20萬元 10 基本預(yù)備費 40萬元 11 合計 如引進主力店，則可以省去主力店裝修費用約 80100萬！ 注：本報告撰寫單位僅提出參考價格 ,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在 17950平米為基準(zhǔn)進行估計所得 ,具體數(shù)額以實際操作為準(zhǔn)。此返租采取 “即買即返 ”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購房合同時，即可獲得三年固定回報共計 24%。 項目銷售價格建議 （ 1） 返租銷售價格 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及本項目的成本情況，建議本項目采取 “返租 ”銷售模式時銷售價格為： 臨街商鋪銷售均價： 10000元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 4100元 /平米（含返租一年） 二層內(nèi)鋪銷售均價： 2350元 /平米（含返租三年） 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1350元 /平米（含返租三年） 住宅銷售均價： 850元 /平米 （ 2） 不返租時銷售價 格建議 臨街商鋪銷售均價： 10000元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 3950元 /平米 二層內(nèi)鋪銷售均價： 1950元 /平米 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1100元 /平米 住宅銷售均價： 850元 /平米 （ 3） 價格說明 目前該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應(yīng)及銷售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價格策略，適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務(wù)；此外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。 (2) 不返租銷售稅后利潤約 。 十七 經(jīng)濟評價 成本、費用和各項稅收 結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。 項目投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析，整個項目開發(fā)期在返租銷售模式時累計 稅后利潤 。 本項目住宅與商業(yè)區(qū)實現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流 ，住宅建筑形態(tài)力求時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造 型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計總體潮流。 對行業(yè)市場的影響 6 “一站式 ”的家居建材廣場消費模式，將徹底改變 XX市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競爭力。 9 符合行業(yè)市場的發(fā)展形勢，行業(yè)的集中將使本項目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使XX的家居 建材行業(yè)更具影響力。 綜合評價 本項目的開發(fā)建設(shè) ,有利于改善城市及項目周邊的街區(qū)環(huán)境 ,提升城市品位 ,美化城市環(huán)境 。 （ 2） 開發(fā)規(guī)模 成本、開發(fā)規(guī)模同時成為影響本項目利潤的最為關(guān)鍵的兩個因素。 （ 4） 政策支持 項目應(yīng)更為到位的貫徹本項目關(guān)于返租、免租的 營銷策略，并盡最大力度地爭取政府相關(guān)方面的政策支持。并在項目推廣和銷售啟動后，在適宜的時間確定相關(guān)的招商對象、招商政策，為項目成功運營打下良好的基礎(chǔ)。