【正文】 “服務(wù)更好 ”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。 因此，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為 “家居建材廣場 ”。 十二 項目商業(yè)用房定位方案研究 項目定位方案 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “ 家居建材廣場 ” 或 “ 家居廣場 ”的商業(yè)主題。 6 項目屬招商引資項目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 項目地塊發(fā)展 SWOT分析 △ 地塊發(fā)展機會 Opportunity 2 XX商圈的 發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。況且 XX市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)， XX市民對居住房的需求不是很大。市民對商 鋪投資概念的理解 程度仍然有限，且在 XX購物中心的影響下，使一部分市民對 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。大部分市民對商品房價格仍集中在 800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。 水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。說明目前 XX市民對商品房購買意愿并不強烈，而主要的可能購買時間集中在未來 23年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。主要是因目前本項目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。價格情況參照本報告 。 因 XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此 XX市目前家居 建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。 XX市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現(xiàn) “熱點地段價格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進 ”的局面。該項目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。 項目名稱 漣水名城 位置 XX市自來水公司旁 項目概況 開發(fā)商 ：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 建筑面積： 26萬平方米 綠化率： 50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：兩期 開盤時間： 2020年 1月 交房時間：未定 價格 住宅均價： 1040元 /平方米 住宅最高價： 1280元 /平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定 物管費： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價格分析及走勢預(yù)測 近年來，隨著 XX市城市和商業(yè)發(fā)展， XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。某某地產(chǎn)顧問 機構(gòu)認(rèn)為： XX市房地產(chǎn)近 23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破千元 /平米將存在一定的市場空間。 外來開發(fā)商帶來的更強的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費的上 漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了 XX房地產(chǎn)市場的價格。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項目的開發(fā)， XX商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。 “漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使 XX市民對商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識。這也是目前 XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。本項目勢必首當(dāng)其沖，受到 XX商圈的影響，隨著金地帶 ● 時尚廣場的開發(fā)建設(shè)， XX購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。 另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是 XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。市政府、稅務(wù)等一大批政府機關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商 業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展， XX市商 業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了 XX市民的熱情歡迎和追隨， “XX購物中心 ”的銷售便反映出了 XX市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使 XX市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。 上世紀(jì) 80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。 XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。 XX市經(jīng)濟發(fā)展概況 XX地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自 90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好。投入大量資金對 XX城區(qū)進行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進行革新。近年來市委市政府實施 “科 技推動、市場帶動 ”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。 XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一 。并為社 會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進 “芙蓉廣場 ”商圈的形成，帶動 XX市城西的發(fā)展。目前， XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快 XX市西城發(fā)展的進程，進一步完善 XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出 XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。經(jīng)過近年來 XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和 XX購物中心、金地帶 ● 時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售， XX市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減 免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。說明長期以來 XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚 “一站式 ”家居建材消費場所的出現(xiàn)。 （ 3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進行市場整合。 （ 2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。另根據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前 “漣水名城 ”一期上市的住宅和 “水榭 花都 ”所上市的住宅面積總和已超過 14萬平米，而 “漣水名城 ”總建筑面積為 26萬平米。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340份，回收有效 問卷 320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分 XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進行了專題采訪。 8 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好 控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。但較為適應(yīng) XX房地產(chǎn)市場 “單個項目總量應(yīng)有所控制 ”的特征。 本項目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。 9 項目為 XX廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。 項目主要特點有 ： 5 項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進行強勢引導(dǎo)。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 四至范圍： 東向： XX路 西向 ： XX院 南向 ： XX路 北向 ： XX 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo) 本項目宗地面積共 4044平方米，按政府要求臨 XX路處退讓紅線 ，實際用地面積約 3898平方米。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后， XX市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標(biāo)獲得使用權(quán)。 XX某某項目 可行性研究報告 第一章 總 論 一 項目背景 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以 “某某項目 ”代表該項目。宗地面積約 4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。 （ 2） 對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； （ 2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 3） 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （ 4） xx、 XX房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （ 5） XX市的招商引資政策； （ 6） 本項目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則； （ 7） 現(xiàn)場勘察和 XX市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料； （ 8） XX市當(dāng)前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標(biāo)準(zhǔn)； （ 9） 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值 二 項目概況 地塊 位置 本項目地塊位于 XX市 XX路與 XX路交匯處，距 XX山市民休閑廣場約 800米，對面為 XX市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房； 200米半徑內(nèi)目前以 “街鋪 ” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項目地塊處于 XX市 “X廣場 ”，距 XX市核心商業(yè)區(qū)域 “XX山 ”約 8001000米。 ☆ 金融、郵政、電信：郵政儲蓄所， XX路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳 項目性質(zhì)與主要特點 本項目為商住綜合項目，定位為 “主題商業(yè) +多層住宅 ”的發(fā)展模式。 8 項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值，增加了項目開發(fā)難度。XX商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關(guān)單位、金融機構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器， 12020平米廣場使 XX成為 XX最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代 XX廣場之勢。 項目地塊價值的主要特點有： 4 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。 7 目前 XX市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因 XX房地產(chǎn)市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在 20 2020年趕上銷售的黃金季節(jié)。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)項目調(diào)研小組全程操作完成。 在接受本次調(diào)查的市民中， 48%的被訪者不打算購買住宅， 26%的客戶打算在 25年內(nèi)購房，僅 26%的客戶打算在 12年內(nèi)購房 。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進行有效 的市場整合。但在訪談?wù){(diào)查中， XX建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預(yù)期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導(dǎo)。 通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認(rèn)為： XX市經(jīng)濟較為活 躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。 三 項目建設(shè) 意義 關(guān)于城市發(fā)展的意義 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展， XX市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以 XX廣場和 XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。 XX購物中心項目的建成，更樹立了 XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。本項目的落成，一方面將彌補 XX市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為 XX市 XX提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于 XX家居建材行業(yè)