【正文】 價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 160平方米左右 付款方式及折扣 ： 三成十年、五成十年、 銷售率 貴 賓卡已售 50張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 項(xiàng)目劣 勢(shì)分析 大戶型居多，選擇空間小。因此市場(chǎng)價(jià)格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤(rùn)點(diǎn)也比較低。出現(xiàn)了以 “XX名城 ”為代表的住宅項(xiàng)目和以 “XX購(gòu)物中心 ”為代表的商業(yè)項(xiàng)目。 縱觀 XX市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r， XX市各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè) 態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對(duì)破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在 “劣幣驅(qū)逐良幣 ”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤(rùn)較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移，從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。 “金馬特 ”、 “?？迪?”等一批超市經(jīng)營(yíng)企業(yè)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。 因此，根據(jù)當(dāng)前 XX市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來(lái) 35年之內(nèi)， XX市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。這為本項(xiàng)目的開發(fā)提供極佳的市場(chǎng)契機(jī)。 XX市交通便捷，湘黔鐵路、 XXX高等級(jí)公路與 XXX國(guó)道從境內(nèi)通過(guò)， XX高速公路、 XX高速公路、XX一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。 關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義 隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專 業(yè)的建材市場(chǎng)不可或缺地成為城市名片和亮點(diǎn)工程。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過(guò)程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。 在接受本次調(diào)查的被訪者中， 50%的經(jīng)營(yíng)戶表示愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。在本次調(diào)查中， 40%的被訪者表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資，僅 %的被訪者正在考慮購(gòu)買。 調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下： （ 1） 目前 XX市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較小。 6 發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過(guò)程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。 XX商圈是以 XX廣場(chǎng)的老商業(yè)核心區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，逐漸向廣場(chǎng)、政府靠攏的市場(chǎng)發(fā)展結(jié)果。 ☆ 醫(yī)療衛(wèi)生：項(xiàng)目西側(cè)為 XX醫(yī)院，往北 500米為 XX中心醫(yī)院 ☆ 教育文化、體育運(yùn)動(dòng)： XXX中心小學(xué)，本項(xiàng)目 500米半徑內(nèi)無(wú)大型體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。 （ 5） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施 提出優(yōu)化建議。 項(xiàng)目開發(fā)背景 XX某某項(xiàng)目位于 XX市 xx路與 xx路交匯處，屬 xx礦公司用地。該地塊土地年限達(dá) 70年 ，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項(xiàng)目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。 項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在 ，其中裙樓 商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在 36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 70007800平米之間。 6 土地年限為 70年，使用年限較長(zhǎng)，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到 XX商圈的影響。 （ 6） 項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前 XX市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為 “XX廣場(chǎng) ”、 “XX”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營(yíng)方式的差異化。因此，未來(lái) 12年內(nèi)， XX市住宅物業(yè)上市體量較大，市場(chǎng)空間相對(duì)較小。 僅 26%的客戶表示對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況滿意，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致家居建材經(jīng)營(yíng)行業(yè)利潤(rùn)下降。 （ 5） 本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。 XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。 XX某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 四 XX市情及發(fā)展概況 XX市情 XX市位于湖南省中部，漣水上游。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大 批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國(guó)外。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年全年 XX市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長(zhǎng) 15%， 2020年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額 43660萬(wàn)元，增加 3219萬(wàn)元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬 9904元，比上年增長(zhǎng) %。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無(wú)論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使 XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受 XX廣場(chǎng)的影響，一批商家將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了 XX商圈的快速成熟。 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、 XX商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可 觀的開發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢(shì) “XX”，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn) “四贏 ”。 “漣水名城 ”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默 化中對(duì)市民產(chǎn)生了影響，也對(duì) XX商品房市場(chǎng)起到了不可忽視的作用。 “金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) ”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了 1100元 /平米以上的銷售均價(jià)， “大華 ● 水榭花都 ”銷售均價(jià)為 950元 /平米， “漣水名城 ”銷售均價(jià) 1040元 /平米，此銷售價(jià)格較 2020年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了 200400元 /平米。而一直以來(lái)， XX市 的商業(yè)物業(yè)均為各國(guó)營(yíng)市場(chǎng)、單位的物業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。 六 商業(yè)用房的市場(chǎng)供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前 XX市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)： 總建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 銷售價(jià)格： 臨 XX路商鋪：均價(jià) 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了 XX市建材經(jīng)營(yíng)戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)威脅，但是其給經(jīng) 營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)品牌 月租金價(jià)格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來(lái)電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪 建材零售 24 目前 XX市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出 “受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?”的局面， XX路 “XX廣場(chǎng) ”“XX購(gòu)物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120元 /平米 /月。 目前 XX市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。 金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)的主力戶型為 150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 地塊優(yōu)勢(shì)： XX路與芙蓉路均屬 XX市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，本項(xiàng)目地處 XX去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢(shì)明顯。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。 項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì) “一 站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%支持 無(wú)所謂 目前不看好 調(diào)查結(jié)果顯示： 76%的經(jīng)營(yíng)戶看好并支持 “一站式 ”家居建材在 XX的發(fā)展。 市民對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%100%支持 無(wú)所謂 反對(duì) 從右圖可以看出，絕大部分市民支持 XX出現(xiàn) 大型的家 居建材廣場(chǎng)。 項(xiàng)目定位方案所存在問題及建議 本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷售、招商過(guò)程中，可能存在以下不利因素： 2 銷售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾，建議項(xiàng)目 3樓采取整體或部分返租的形式銷售。向政府申請(qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策，為經(jīng)營(yíng)戶降低經(jīng)營(yíng)成本，并通過(guò)免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營(yíng)戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢(shì)。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場(chǎng)依據(jù) 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場(chǎng)依據(jù)以某某地產(chǎn)顧問 進(jìn)行的 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)及家居建材市場(chǎng)的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。凈建筑總高度約 米。 十五 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略 (1) 項(xiàng)目 13層商業(yè)部分樓實(shí)行 “返租 ”銷售的辦法。 10 項(xiàng)目不采取返租銷售模式時(shí)，總銷售額預(yù)計(jì)在 。因此考慮推廣費(fèi)用適當(dāng)增加，銷售費(fèi)用暫按 180萬(wàn)元計(jì)算。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項(xiàng)目，有效帶動(dòng)芙蓉廣場(chǎng)周邊物業(yè)價(jià)值的提升。 對(duì)其他社會(huì)因素的影響 （ 1） 本項(xiàng)目將在開發(fā)過(guò)程中和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向社會(huì)提供就業(yè)人口 300個(gè)以上 （ 2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，（ 3） 將為社會(huì)提供更為便捷和安全的投資渠道 （ 4） 消費(fèi)者在家居建材過(guò)程中將能享受到質(zhì)量放心，（ 5） 價(jià)格最低，（ 6） 服（ 7） 務(wù)周到的家居建材消費(fèi)服（ 8） 務(wù)。 本項(xiàng)目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭(zhēng)取建筑規(guī)劃條件，使項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模最大化，才能實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取長(zhǎng)沙等其他地區(qū)家居建材市場(chǎng)的建設(shè) 經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的推廣和銷售節(jié)奏。 XX某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第五章 研究結(jié)論及建議 十九 總體結(jié)論及建議 研究結(jié)論： 在對(duì) “某某項(xiàng)目 ”開發(fā)進(jìn)行可行性研 究后，本報(bào)告得出結(jié)論： “XX某某項(xiàng)目 ”開發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合效益，該項(xiàng)目可行！ 存在問題及建議： （ 1） 成本控制 項(xiàng)目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，價(jià)格不能太過(guò)于超出市場(chǎng)承受范圍。有利于市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格的透明，從而使消費(fèi)者受益。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目毛利率、凈利率均達(dá)到行業(yè)平均水平，本報(bào)告在財(cái)務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是可行的。 XX市 XX購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項(xiàng)目再出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對(duì)商鋪的投資熱情 ，從而影響到本項(xiàng)目的銷售；另一方面， XX市舊城改造項(xiàng)目較多，很有可能在 2020出現(xiàn)項(xiàng)目的投資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也將可能影響到本項(xiàng)目的銷售。 項(xiàng)目銷售過(guò)程中根據(jù)銷售情況及整體銷售 節(jié)奏的安排，將適當(dāng)應(yīng)用價(jià)格策略提高銷售價(jià)格。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積： 商業(yè)面積： 住宅面積： 70007800平米 容積率：約 建筑凈高： 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案 本項(xiàng)目將囊括以下業(yè)態(tài) ,具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下 : 1層 (含臨街門面 ): (1) 木業(yè)板材區(qū) (2) 油漆涂料區(qū) (3) 工程材料區(qū) (4) 化工膠劑區(qū) (5) 管材管件區(qū) (6) 五金機(jī)電區(qū) 2層 : (1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū) (2) 玻璃制品區(qū) (3) 燈飾照明區(qū) (4) 地板地面區(qū) (5) 門窗鎖具區(qū) 3層 : (1) 家居飾品區(qū) (2) 家私家具區(qū) (3) 辦公家具區(qū) 考慮到 1層租金和售價(jià)較高 ,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較高的行業(yè) ,而 3樓則選擇產(chǎn)品較大，流動(dòng)速度稍慢，對(duì)場(chǎng)地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營(yíng)戶的租金壓力。 4 其他調(diào)查數(shù)據(jù)。 3 充分利用項(xiàng)目地處 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目臨街面較長(zhǎng)，交通優(yōu)勢(shì)明顯的優(yōu)勢(shì)。首先啟動(dòng)主力店招商，以滿足項(xiàng)目發(fā)展和