【正文】 實際推廣執(zhí)行工作的需要。 0%10%20%30%40%50%芙蓉廣場 五馬廣場 汽車站附近 對 “一站式 ”家居建材市場的地點選擇調查 為調查在目前 XX市建材經(jīng)營戶中較為理想的 集中型家居建材廣場的項目所在地，本次調查設置 了三個地點供經(jīng)營戶選擇。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。 項目定位方案提出背景 前 XX住宅商品房上市量在 14萬平 米以上，且 “漣水名城 ”離本案距離不遠。 3 XX市目前開發(fā)在售的商業(yè)項目不多，為項目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機會。 綜述 總體而言， XX市民對商鋪及住房還是有一定的 需求量，由于 XX市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時，“XX購物中心 ”影響到了消費者投資信心，如果其他商業(yè)項目再次打擊消費者投資信心的話，那么 XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴峻的考驗。 十 市場預測 經(jīng)營戶投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買 未來該區(qū)域內商 業(yè)用房需求預測 2 在對經(jīng)營戶投資意向的調查過程中，大部分被訪者 都持 “看情況而定 ”的態(tài)度，說明目前 XX市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導成分較大，在 XX購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民 對商鋪投資都保持著謹慎的態(tài)度。 在售樓盤銷售情況 XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強。 九 居住用房的市場分析 市場供應情況 XX市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個在建的項目中，預計總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。 所在區(qū)域內在售商業(yè)用房銷售情況調查 目前在售的僅為金地帶 ● 時尚廣場，其銷售情況較為良性。 目前， XX市商業(yè)用房僅金地帶 ● 時尚廣場項目在售，剩余單位主要以 3樓為主。建議本項目居住用房的價格定位在 800元 /平米左右較為合適。 市場價格分析及走勢預測 居住用房價格分析及走勢預測 2020年前， XX市住宅市場價格大部分在 500700元 /平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較 為落后。 2020年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進行放開，通過招商引資對 一部分房地產(chǎn)項目進行了立項。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉換。 90年代末及本世紀初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加， XX市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了 XX市商業(yè)格局。根據(jù)有關金融機關對 XX市居民儲蓄水平的統(tǒng)計， XX人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當前 XX市民對投資極為謹慎， 獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。 XX市旅游資源豐富，北有省內自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。 關于行業(yè)市場的意義 針對目前 XX市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項目擬定的 “一站式 ”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把 XX建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務、優(yōu)質化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使 XX市建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。本項目的發(fā)展，將成為 2020年度 XX房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在 XX營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 （ 4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導。 經(jīng)過 “XX購物中心 ”和 “金地帶 ● 時尚廣場 ”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。最后調研結果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎。 5 交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適 合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導，并在平面建筑規(guī)劃設計時與 XX路、芙蓉路交通條件良好結合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。 項目地塊價值分析 XX市商業(yè)核心區(qū)域為 XX廣場和 XX山。 環(huán)境及配套設施： ☆ 電力、電訊：接入本項目 ☆ 給排水：管道鋪設到位 ☆ 大型汽車站：臨 XX路公交車站 ☆ 休閑廣場： XX市民休閑廣場，距本項目約 800米 ☆ 購物場所： 300米內 XXX超市及臨街小型商店 ☆ 娛樂場所： 300米范圍內無大型娛樂休閑休閑運動場所。 （ 4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。以下簡稱 “本項目 ”。 可行性研究報告編制目的 （ 1） 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。 另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在 2500平米左右。 7 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、XX商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項 目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢 “XX”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與 “XX廣場、 XX”形成 “三點成線 “的 XX商圈分布架構，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn) “四贏 ”。 已進行的調查研究項目及成果 某某地產(chǎn)顧問機構于 2020年 11月受某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進行了 XX市房地產(chǎn)市場調查和有針對性的家居建材市場調查。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。 近 50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生 “家居建材廣場 ”的發(fā)展前景， 54%的市民對芙蓉廣場地塊未來 23年內的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資 信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎條件。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。 1951年從 XX、 XX、 XX各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣， 1952年正式建縣， 8月改名 XX縣， 1987年撤縣成立 XX市。 XX市城市發(fā)展概況 當前 XX市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著 XX市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟發(fā)展。 全年民營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售總額 157104萬元，增長 %，占全市消費品零售總額的%。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 XX市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展， XX市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以 XX廣場和 XX為核心商圈 向周邊輻射的商業(yè)格局。 XX購物中心項目的建成，更樹立了 XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。 五 XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 市場發(fā)展概況 XX市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場自 2020年才開始起步。 在 “漣水名城 ”后，由大華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的 “水榭花都 ”也向市場供應了 4萬余平米的商品房。反映出 XX市房地產(chǎn)市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。 2020年 XX購物中心的興建，使 XX市民中所蘊藏的對 商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來， XX購物中心的產(chǎn)權式商鋪一個月內銷售率過半，且內鋪銷售價格達到了 7500元 /平米以上，而得房率僅為 52%左右，實際套內銷售價格達到了 15000元 /平米左右。本項目在半年內潛在的競爭對手，其 一來自文藝路正在施工的項目（原 XX市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地，將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問機構在市場調研顯示，本區(qū)域 500米半徑內的臨街商業(yè)用房租賃價格自 2060元 /月 /平米不等，對面建材市場內月租金甚至低于 10元 /平米 /月。比較符合四線城市居民對購房的 面積需求特征。 在價格方面，漣水名城和水榭花都的實際成交價格都沒有超過 1000元 /平米。 未來該區(qū)域內居住用房需求預測 XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強。 項目人流分析 因本項目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費場所和市政配套設施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。 2 其他舊城改造項目將對項目發(fā)展形成競爭壓力。 50%的經(jīng)營戶表示愿意在“一站式 ”家居建材廣場 誕生后進駐經(jīng)營。長期以來 XX市民購買建材 都需要各個門店不斷的詢問價格，不斷的比較產(chǎn)品， 出現(xiàn) “一站式 ”家居建材廣場后，集中的產(chǎn)品種類 將大大縮短購買時間，提高購買效率，并能以更低 的價格購買到所需要的家居建材產(chǎn)品。 3 市民對項目地段的懷疑態(tài)度。 6 有潛在的競爭對手存在，針對可能出現(xiàn)的競爭對手，項目應盡快在年底之前啟動第一期廣告投放。市場調查對本項目具有參考價值的主要結論有： 1 商家對產(chǎn)品的需求為：層高在 、面寬在 、進深在 1012米之間。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃 ① 臨街商鋪開間在 ，進深在 12米左右，套內面積在 。 其中一層返租期限為 1年，返租回報為 8%； 二、三層返租期限為 3年，第一年回報率為 7%，第二年回報為 8%，第三年回報為 9%，平均每年的固定回報為 8%。 項目投資利潤 成本利潤估算表 序號 項目 （返租時）金額 備注 （不返租時）金額 備注 1 銷售收入 含返租期內的租金收益 2 銷售成本 3 銷售稅金及附加 暫按 %估算 4 銷售費用 180萬元 180萬元 5 利潤總額 1260． 83萬元 1232． 96萬元 6 所得稅 100萬元 預估 100萬元 預估 7 凈利潤 本項目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤約 。 （ 2）營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅按照營業(yè)收入的 ％計算， （ 3）所得稅 按照《中華 XX共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅實際應按 33％計取，但根據(jù)本項目情況，暫預估為 100萬元。 （定性） 城市發(fā)展的影響 （ 1） 實現(xiàn) XX商圈、 XX廣場商圈和芙蓉廣場的 “三點一線 ”城市商業(yè)結構，（ 2） 為 XX市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進和拉動作用 （ 3） 改變芙蓉廣場周邊的街區(qū)形象，（ 4） 并將明顯提升 XX西路、芙蓉路的物業(yè)價值，（ 5） 有利于擴大城區(qū)面積，（ 6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結構； （ 7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營所導致的交通擁擠、城市管理難度較大等問題，（ 8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（ 9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價值 （ 10） 本項目的經(jīng)營，（ 11） 將帶動部分市民前往城西進行消費，（ 12） 從而（ 13） 使項目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 （ 9） 本項目住宅將為 XX市民提供環(huán)境優(yōu) 美，（ 10） 價格適中的住房，（ 11） 從而（ 12） 改善目前市民的住房結構 （ 13） 本項目的開業(yè)經(jīng)營，（ 14） 將對周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能起到明顯的補充和帶動作用。 （ 3） 廣告推廣 本項目廣告推廣的意義非常重大，不但要對芙蓉廣場商圈概念進行炒作，以在市民心目中加強對本地域價值的印象，獲得強大的感官沖擊效應；而且對本項目 “家居建材廣場 ”的定位進行宣傳推廣，傳達投資概念和商機概念，瞄準主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡延伸至周邊縣市，以強大的廣告宣傳攻勢掀起 2020年 XX新的投資創(chuàng)富風暴。在項目的營銷策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項目定位的前瞻性眼光進行整個項目的全程策劃工作，確保開發(fā)商、投資者、社會及其他合作企業(yè)取得更大的效益。在有關的政策允許