【正文】 （ 4） 政策支持 項目應(yīng)更為到位的貫徹本項目關(guān)于返租、免租的 營銷策略，并盡最大力度地爭取政府相關(guān)方面的政策支持。 對行業(yè)市場的影響 6 “一站式 ”的家居建材廣場消費模式，將徹底改變 XX市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競爭力。 (2) 不返租銷售稅后利潤約 。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計安排而定。 十三 項目產(chǎn)品定位方案研究 項目產(chǎn)品定位原則 本項目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營的需求，而且還需根據(jù)項目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊 情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。 家居建材廣場在目前 XX市民心目中，仍然是一個市場空白點。 3 項目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項目價值的體現(xiàn) △ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 項目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化 △ 地塊發(fā)展劣勢 Threat 3 項目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度 4 項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已 經(jīng)有部分市民所承認，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。 物業(yè)出租情況 目前 XX市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在 XX從事小買賣的流動居民。 七 商業(yè)用房的市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購買自有 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。 就本次某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的 XX市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前 XX大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在 600800元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華 ● 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。 2020年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到 13345戶和 272戶，分別增長 %和%。 XX市總面積 1897平方公里，人口 108萬，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個林場。 通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為： XX市經(jīng)濟較為活 躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 項目地塊價值的主要特點有： 4 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項目地塊處于 XX市 “X廣場 ”，距 XX市核心商業(yè)區(qū)域 “XX山 ”約 8001000米。 XX某某項目 可行性研究報告 第一章 總 論 一 項目背景 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以 “某某項目 ”代表該項目。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。但較為適應(yīng) XX房地產(chǎn)市場 “單個項目總量應(yīng)有所控制 ”的特征。 （ 2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。經(jīng)過近年來 XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和 XX購物中心、金地帶 ● 時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售， XX市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。 XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一 。 XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。這也是目前 XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。某某地產(chǎn)顧問 機構(gòu)認為： XX市房地產(chǎn)近 23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破千元 /平米將存在一定的市場空間。 因 XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此 XX市目前家居 建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。況且 XX市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)， XX市民對居住房的需求不是很大。 十二 項目商業(yè)用房定位方案研究 項目定位方案 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “ 家居建材廣場 ” 或 “ 家居廣場 ”的商業(yè)主題。本項目的出現(xiàn)，無疑填補了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則： 2 符合項目經(jīng)濟效益目標的需求。 ③ 住宅戶型規(guī)劃以 110130平米的三房、 140160平米的四房為主力戶型進行設(shè)計。 財務(wù)指標分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項目凈利率 =（ ） 100%=% 本項目在返租銷售時毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平 ,本項目的經(jīng)濟效益是可行的 . 十六 風(fēng)險性分析 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 風(fēng)險因素 影響程度 說明 嚴重 較大 一般 市場風(fēng)險 √ 區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風(fēng)險 √ 技術(shù)風(fēng)險較弱 工程風(fēng)險 √ 施工難度不高 資金風(fēng)險 √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風(fēng)險 政策風(fēng)險 √ 受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險 √ 公司團隊信譽良好 社會風(fēng)險 √ 社會需求量較大 ,屬空白市場項目 其他風(fēng)險 √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項目投資風(fēng)險大 由此表可以看出 ,本項目開發(fā)的主要風(fēng)險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。 7 為廣大家居建材經(jīng)營戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使家居經(jīng)營戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營環(huán)境。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項目后期招商經(jīng)營爭取相關(guān)稅費支持政策，以確保招商的成功；也將為項目的投資者及進駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價值的物業(yè)！ （ 4） 開發(fā)進度 項目應(yīng)對開發(fā)進度進行嚴格把關(guān)，使項目趕上明年 46月份的房地產(chǎn)銷售旺季，營造項目 “開門紅 ”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營戶的信心，樹立本項目在 XX本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。 （ 3） 廣告推廣 本項目廣告推廣的意義非常重大，不但要對芙蓉廣場商圈概念進行炒作，以在市民心目中加強對本地域價值的印象，獲得強大的感官沖擊效應(yīng)；而且對本項目 “家居建材廣場 ”的定位進行宣傳推廣，傳達投資概念和商機概念，瞄準主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市，以強大的廣告宣傳攻勢掀起 2020年 XX新的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。 （定性） 城市發(fā)展的影響 （ 1） 實現(xiàn) XX商圈、 XX廣場商圈和芙蓉廣場的 “三點一線 ”城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，（ 2） 為 XX市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進和拉動作用 （ 3） 改變芙蓉廣場周邊的街區(qū)形象，（ 4） 并將明顯提升 XX西路、芙蓉路的物業(yè)價值，（ 5） 有利于擴大城區(qū)面積，（ 6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)； （ 7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營所導(dǎo)致的交通擁擠、城市管理難度較大等問題，（ 8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（ 9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價值 （ 10） 本項目的經(jīng)營，（ 11） 將帶動部分市民前往城西進行消費，（ 12） 從而（ 13） 使項目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 項目投資利潤 成本利潤估算表 序號 項目 （返租時）金額 備注 （不返租時）金額 備注 1 銷售收入 含返租期內(nèi)的租金收益 2 銷售成本 3 銷售稅金及附加 暫按 %估算 4 銷售費用 180萬元 180萬元 5 利潤總額 1260． 83萬元 1232． 96萬元 6 所得稅 100萬元 預(yù)估 100萬元 預(yù)估 7 凈利潤 本項目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤約 。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃 ① 臨街商鋪開間在 ，進深在 12米左右，套內(nèi)面積在 。 6 有潛在的競爭對手存在，針對可能出現(xiàn)的競爭對手，項目應(yīng)盡快在年底之前啟動第一期廣告投放。長期以來 XX市民購買建材 都需要各個門店不斷的詢問價格，不斷的比較產(chǎn)品， 出現(xiàn) “一站式 ”家居建材廣場后，集中的產(chǎn)品種類 將大大縮短購買時間，提高購買效率，并能以更低 的價格購買到所需要的家居建材產(chǎn)品。 2 其他舊城改造項目將對項目發(fā)展形成競爭壓力。 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測 XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強。比較符合四線城市居民對購房的 面積需求特征。本項目在半年內(nèi)潛在的競爭對手，其 一來自文藝路正在施工的項目（原 XX市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地，將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。反映出 XX市房地產(chǎn)市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。 五 XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 市場發(fā)展概況 XX市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場自 2020年才開始起步。 XX市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展， XX市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以 XX廣場和 XX為核心商圈 向周邊輻射的商業(yè)格局。 全年民營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售總額 157104萬元，增長 %，占全市消費品零售總額的%。 1951年從 XX、 XX、 XX各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣， 1952年正式建縣， 8月改名 XX縣， 1987年撤縣成立 XX市。 近 50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生 “家居建材廣場 ”的發(fā)展前景， 54%的市民對芙蓉廣場地塊未來 23年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資 信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、XX商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項 目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢 “XX”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與 “XX廣場、 XX”形成 “三點成線 “的 XX商圈分布架構(gòu)，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商