【正文】 實(shí)現(xiàn) “四贏 ”。 另項(xiàng)目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在 2500平米左右。以下簡(jiǎn)稱 “本項(xiàng)目 ”。 環(huán)境及配套設(shè)施： ☆ 電力、電訊：接入本項(xiàng)目 ☆ 給排水：管道鋪設(shè)到位 ☆ 大型汽車站：臨 XX路公交車站 ☆ 休閑廣場(chǎng)： XX市民休閑廣場(chǎng)，距本項(xiàng)目約 800米 ☆ 購(gòu)物場(chǎng)所： 300米內(nèi) XXX超市及臨街小型商店 ☆ 娛樂場(chǎng)所： 300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 5 交通區(qū)位價(jià)值目前尚不明顯，適 合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與 XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。 經(jīng)過 “XX購(gòu)物中心 ”和 “金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) ”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對(duì)商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為 2020年度 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在 XX營(yíng)造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 XX市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì) XX市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng)計(jì)， XX人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前 XX市民對(duì)投資極為謹(jǐn)慎， 獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲(chǔ)蓄獲取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。 2020年開始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有意識(shí)地進(jìn)行放開，通過招商引資對(duì) 一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)。建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在 800元 /平米左右較為合適。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)，其銷售情況較為良性。 在售樓盤銷售情況 XX市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，對(duì)商品房的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng)。 綜述 總體而言， XX市民對(duì)商鋪及住房還是有一定的 需求量，由于 XX市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)，“XX購(gòu)物中心 ”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么 XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 項(xiàng)目定位方案提出背景 前 XX住宅商品房上市量在 14萬平 米以上，且 “漣水名城 ”離本案距離不遠(yuǎn)。 0%10%20%30%40%50%芙蓉廣場(chǎng) 五馬廣場(chǎng) 汽車站附近 對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的地點(diǎn)選擇調(diào)查 為調(diào)查在目前 XX市建材經(jīng)營(yíng)戶中較為理想的 集中型家居建材廣場(chǎng)的項(xiàng)目所在地，本次調(diào)查設(shè)置 了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營(yíng)戶選擇。 3 充分利用項(xiàng)目地處 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目臨街面較長(zhǎng)，交通優(yōu)勢(shì)明顯的優(yōu)勢(shì)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積： 商業(yè)面積： 住宅面積： 70007800平米 容積率：約 建筑凈高： 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案 本項(xiàng)目將囊括以下業(yè)態(tài) ,具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下 : 1層 (含臨街門面 ): (1) 木業(yè)板材區(qū) (2) 油漆涂料區(qū) (3) 工程材料區(qū) (4) 化工膠劑區(qū) (5) 管材管件區(qū) (6) 五金機(jī)電區(qū) 2層 : (1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū) (2) 玻璃制品區(qū) (3) 燈飾照明區(qū) (4) 地板地面區(qū) (5) 門窗鎖具區(qū) 3層 : (1) 家居飾品區(qū) (2) 家私家具區(qū) (3) 辦公家具區(qū) 考慮到 1層租金和售價(jià)較高 ,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較高的行業(yè) ,而 3樓則選擇產(chǎn)品較大，流動(dòng)速度稍慢，對(duì)場(chǎng)地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營(yíng)戶的租金壓力。 XX市 XX購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項(xiàng)目再出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對(duì)商鋪的投資熱情 ，從而影響到本項(xiàng)目的銷售；另一方面， XX市舊城改造項(xiàng)目較多，很有可能在 2020出現(xiàn)項(xiàng)目的投資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也將可能影響到本項(xiàng)目的銷售。有利于市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格的透明，從而使消費(fèi)者受益。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的推廣和銷售節(jié)奏。 本項(xiàng)目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭(zhēng)取建筑規(guī)劃條件，使項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模最大化，才能實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗O(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項(xiàng)目，有效帶動(dòng)芙蓉廣場(chǎng)周邊物業(yè)價(jià)值的提升。 10 項(xiàng)目不采取返租銷售模式時(shí)，總銷售額預(yù)計(jì)在 。凈建筑總高度約 米。向政府申請(qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策，為經(jīng)營(yíng)戶降低經(jīng)營(yíng)成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營(yíng)戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢(shì)。 市民對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%100%支持 無所謂 反對(duì) 從右圖可以看出，絕大部分市民支持 XX出現(xiàn) 大型的家 居建材廣場(chǎng)。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 目前 XX市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。 六 商業(yè)用房的市場(chǎng)供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前 XX市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)： 總建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 銷售價(jià)格： 臨 XX路商鋪：均價(jià) 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了 XX市建材經(jīng)營(yíng)戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng) 營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。 “金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) ”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了 1100元 /平米以上的銷售均價(jià)， “大華 ● 水榭花都 ”銷售均價(jià)為 950元 /平米， “漣水名城 ”銷售均價(jià) 1040元 /平米，此銷售價(jià)格較 2020年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了 200400元 /平米。 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、 XX商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可 觀的開發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢(shì) “XX”，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn) “四贏 ”。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使 XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年全年 XX市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長(zhǎng) 15%， 2020年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額 43660萬元，增加 3219萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬 9904元，比上年增長(zhǎng) %。 XX某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 四 XX市情及發(fā)展概況 XX市情 XX市位于湖南省中部，漣水上游。 （ 5） 本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。因此，未來 12年內(nèi)， XX市住宅物業(yè)上市體量較大，市場(chǎng)空間相對(duì)較小。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到 XX商圈的影響。 項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在 ，其中裙樓 商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在 36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 70007800平米之間。 項(xiàng)目開發(fā)背景 XX某某項(xiàng)目位于 XX市 xx路與 xx路交匯處，屬 xx礦公司用地。 ☆ 醫(yī)療衛(wèi)生：項(xiàng)目西側(cè)為 XX醫(yī)院，往北 500米為 XX中心醫(yī)院 ☆ 教育文化、體育運(yùn)動(dòng)： XXX中心小學(xué)，本項(xiàng)目 500米半徑內(nèi)無大型體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。 6 發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。在本次調(diào)查中， 40%的被訪者表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資，僅 %的被訪者正在考慮購(gòu)買。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。 XX市交通便捷，湘黔鐵路、 XXX高等級(jí)公路與 XXX國(guó)道從境內(nèi)通過， XX高速公路、 XX高速公路、XX一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。 因此，根據(jù)當(dāng)前 XX市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來 35年之內(nèi)， XX市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對(duì)破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在 “劣幣驅(qū)逐良幣 ”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤(rùn)較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移，從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。出現(xiàn)了以 “XX名城 ”為代表的住宅項(xiàng)目和以 “XX購(gòu)物中心 ”為代表的商業(yè)項(xiàng)目。 XX在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下： 項(xiàng)目名稱 大華●水榭花都 位置 XX市酒廠 ， 一中后面 項(xiàng)目概況 開發(fā)商： XX大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 42998平方米 綠化率： 35% 車庫(kù)數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：一期 項(xiàng)目工程進(jìn)度： 項(xiàng)目動(dòng)工已有將近兩個(gè)月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成 開盤時(shí)間： 2020年 12月底 交房時(shí)間： 2020年 6月 價(jià)格 住宅均價(jià) ： 950元 /平方米 住宅最高價(jià) ： 1200元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫(kù)價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 160平方米左右 付款方式及折扣 ： 三成十年、五成十年、 銷售率 貴 賓卡已售 50張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 項(xiàng)目劣 勢(shì)分析 大戶型居多，選擇空間小。 八 商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況 XX市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。導(dǎo)致了 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來，銷售都很不理想。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。眾多商品房的在銷售之后必會(huì)進(jìn)行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢(shì)必會(huì)被帶動(dòng)。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣 源市建材市場(chǎng)未能經(jīng)營(yíng)起來在經(jīng)營(yíng)戶中形成了心理 陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶選擇了芙蓉廣場(chǎng)。 4 在符合項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下，將臨街商鋪的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街商鋪價(jià)值。 3樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對(duì)主力店進(jìn)行招商。 本項(xiàng)目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項(xiàng)目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費(fèi)上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項(xiàng)目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)等政策支持，如這些政策不能按時(shí)落實(shí)到位，將對(duì)本項(xiàng)目的順利銷售帶來威脅因素。 8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項(xiàng)目?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)戶帶來更多的客流，使經(jīng)營(yíng)戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營(yíng)效益。 （ 5） 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)主力店進(jìn)行重點(diǎn)對(duì)待，在年底之前與主力店達(dá)成合作，并開始廣告推廣，以確保明年 3月份正式啟動(dòng)廣告宣傳， 4月份左右啟動(dòng)銷售的計(jì)劃，為后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)置進(jìn)入壁壘，從而贏得市場(chǎng)先機(jī)。因項(xiàng)目用地面積有限，本報(bào)告內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估是以項(xiàng)目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算的，如建筑面積減