【正文】 .................................................................................2 研究方法與內(nèi)容 .................................................................................................4 創(chuàng)新之處 .............................................................................................................5 第二章 南昌物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 ..................................................................................6 南昌物業(yè)管理環(huán)境分析 .....................................................................................6 南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在的主要問題 .....................................................7 部分南昌物業(yè)管理情況調(diào)查 ......................................................................7 南昌物業(yè)管理企業(yè)存在的主要問題 ..........................................................8 第三章 南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在問題主要原因分析 .................................... 11 條例體制不完善 ............................................................................................... 11 物業(yè)管理企業(yè)自身工作力度不足 ...................................................................13 第四章 解決南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在問題的對策 ........................................16 完善物業(yè)管理前期管理制度 ...........................................................................16 明確開發(fā)商與物業(yè)之間的責(zé)任 .......................................................................16 建立和落實(shí)物業(yè)委員會機(jī)制 ...........................................................................17 重視專業(yè)機(jī)構(gòu)監(jiān)管機(jī)制 ...................................................................................17 提升品牌創(chuàng)建意識 ...........................................................................................18 強(qiáng)化客戶關(guān)系管理 ...........................................................................................19 第五章 結(jié)論與展望 ....................................................................................................20 結(jié)論 ...................................................................................................................20 展望 ...................................................................................................................20 附件 南昌物業(yè)管理問卷調(diào)查表 ................................................................................21 參考文獻(xiàn) ......................................................................................................................23 致謝 ..............................................................................................................................24 第 一章 導(dǎo)言 1 第一章 導(dǎo)言 研究背景及意義 衣食住行構(gòu)成日常生活，而其中的住 買房問 題可謂是老百姓最關(guān)心的問題。 物業(yè)管理 上承與房地產(chǎn) 開發(fā)商的合作，下接與小區(qū)住戶的利益服務(wù)，從房屋開始建設(shè) 一直到居民入住 都穿插其中，扮演著必不可少的角色。社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn) 1。這些 情況在 人們 日常起居 中 無可避免 ： 各類生活問題 需要物業(yè)來調(diào)節(jié)、解決。 南昌 物 業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)該與房地產(chǎn)開發(fā) 商保持怎樣的關(guān)系，在前期管理中 如何 迎合購房者的 需求 ，在后期管理中如何滿足 住戶的 要求 成為 值得思考的問題。希爾的女士為其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理 措施，要求承租人嚴(yán)格遵守。 中國的 物業(yè)管理 行業(yè) 處于發(fā)展階段，尚有諸多 不完善， 出現(xiàn)了 許多 問題 與不足 。 物業(yè)管理在解決好同房產(chǎn)商與 住 戶之間的問題后，需要考慮行業(yè)的發(fā)展，樹立 自己的品牌優(yōu)勢。以 南昌部分小區(qū)物業(yè) 為例做問卷調(diào)查，結(jié)合數(shù)據(jù) 與文獻(xiàn)資料 提出 南昌 物管 企業(yè) 物業(yè)管理中 存在的主要問題。 調(diào)查法也是本研究的重要研究方法之一， 以 南昌 部分 小區(qū) 物業(yè)為研究點(diǎn)，采取調(diào)查法進(jìn)行研究。 本文在借鑒前人理論的基礎(chǔ)上，聯(lián)系實(shí)際進(jìn)行調(diào)查研究。 (E) 在全國范圍內(nèi)，南昌 不算 是富裕 的 城市 ，但 南昌 經(jīng)濟(jì)近幾年一直在 快速 增長。從實(shí)際情況 考慮 ， 存在 模式不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的矛盾。 但事實(shí)上 讓住戶滿意的物業(yè)管理 企業(yè)較少 。 南昌物 管 企業(yè) 物業(yè)管理中 存在的主要問題 部分南昌 物業(yè)管理情況調(diào)查 為更好的闡述情況，本文對南昌市部分小區(qū)物業(yè)的住戶進(jìn)行問卷調(diào)查 （問卷見附件） 。 表 23 住戶認(rèn)為小區(qū)哪些方面需要改進(jìn) 單位： % 住戶認(rèn)為需要改建的方面 車位少、停車難 文化活動 少 噪音問題 房屋 維修不到位 寵物管理不善 數(shù)量 56 22 20 10 9 住戶認(rèn)為需要改建的方面 安全存在隱患 業(yè)主違章搭 建 垃圾無人處理 物業(yè)服務(wù)態(tài)度差 足球場不平整 數(shù)量 4 4 2 1 1 住戶認(rèn)為最需要改善的是車位的問題，其次便是文化生活的問題。 住戶對居住環(huán)境的要求不僅 局限于戶內(nèi)環(huán)境 是否 舒適，對小區(qū)環(huán)境 也有較高期望 。 小區(qū)內(nèi) 缺少現(xiàn)代化 監(jiān)控設(shè)備，多靠人力維持。較低的 素質(zhì) 水平導(dǎo)致 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 較低 ，服務(wù)態(tài)度 較差 等問題。具體表現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā) 商與物業(yè)之間權(quán)責(zé)不明、業(yè)主委員會名不副實(shí)、法律追究力度不強(qiáng)三個方面。 在上海、深圳等地區(qū) ， 業(yè)主“ 炒掉”物業(yè)公司 是十分 常見的現(xiàn)象。 第二 點(diǎn)是，即便依照規(guī)則成立了業(yè)主委員會，也沒有正常的運(yùn)行機(jī)制。 表 32 住戶對物業(yè)管理?xiàng)l例的了解 度 調(diào)查結(jié)果 單位： % 非常了解 比較了解 了解不多 完全不清楚 10 14 66 10 從表中看出住戶 對法律條例并不了解，將近 80%的人不了解物業(yè)管理?xiàng)l例，也不清楚南昌新頒布的修改條例。 物管企業(yè) 只有滲透到物業(yè)開發(fā)的全過程，才能對房屋構(gòu)架、 線路安排 、 管道走向了若指掌，為今后解決各 方面問題打下基礎(chǔ)。 這 不僅對企業(yè)尤為重要，甚至對行業(yè)的發(fā)展前景也起著不可忽視的作用 。 物業(yè)管理從業(yè)人員的 招聘 關(guān)卡 不嚴(yán)格 ，導(dǎo)致南昌現(xiàn) 階段 物業(yè)人員 素質(zhì)普遍不高。物業(yè) 管理企業(yè) 與住戶在費(fèi)用方面做好溝通至關(guān)重要。只有得到開發(fā)商的應(yīng)允和配合，物業(yè)管理企業(yè) 才能順利進(jìn)入物業(yè)開發(fā)的全過程。只有 經(jīng)驗(yàn) 豐富 的工作人員才能敏銳的發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)的不合理之處，提出更符合業(yè)主利益的方案。合約應(yīng) 就該小區(qū)內(nèi)各個方面的問題細(xì)致的闡述兩方的職能、所擔(dān)負(fù)的責(zé)任以及具體問題的責(zé)任承擔(dān)者。物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng) 利用 自身 經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識 向業(yè)主宣傳、講解 相關(guān)情況 ，輔助住戶建立起該物業(yè)單位的物業(yè)委員會機(jī)構(gòu)。 南昌市房管局于 20xx 年出臺了《南昌市物業(yè)管理工作監(jiān)督考核實(shí)施辦法》，首次對全市各住宅小區(qū)物業(yè)進(jìn)行了綜合評分。 如若整改不力，將會降低資質(zhì)的等級或者給予相應(yīng)處罰。 物業(yè)管理 企業(yè)需 訂立企業(yè) 自身 的戰(zhàn)略目標(biāo)和服務(wù)范圍， 在體制上定立以 本企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)為指導(dǎo)的條例，不受隸屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司直接指揮。 調(diào)查每位住戶 需求 。 公布 物業(yè)費(fèi)用的詳細(xì)清單 。以 條例體制 的 不完善、物業(yè) 管理企業(yè) 自身 工作力度 不足 兩方面 要點(diǎn)進(jìn)行敘述。 未來的物業(yè)管理由人文關(guān)懷做軟件設(shè)備，科技作為硬件設(shè)備，更好的為住戶 提供有效的服務(wù)。 XXXXX 年 月 日評審意見表 24 南昌大學(xué)成人高等學(xué)歷教育學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（實(shí)習(xí)、論文）評審意見表 姓名 性別 工作單位 指導(dǎo)老師 職稱 指導(dǎo)老師意見： （簽名） 年 月 日 指導(dǎo)小組意見：（注明成績） 優(yōu) ( ) 良 ( ) 中 ( ) 及格 ( ) 不及格 ( ) 指導(dǎo)組長（簽名）： 年 月 日 教學(xué)單位（實(shí)習(xí)單位）意見： （包 括 答 辯 情 況） 教學(xué)單位（實(shí)習(xí)單位）蓋章： 年 月 日