【正文】 從論文的選題到開題報告的提綱，再到初稿的修改，最后完成定稿，在這期間一直得到 xx 教授 的幫助和指導。 展望 隨著科技經濟的不斷發(fā)展，物業(yè)行業(yè)的不斷完善，最終會走向信息化 與人文關懷相輔相成的管理 模式。本文應用 PEST 環(huán)境分析工具分析南昌物業(yè) 環(huán)境 ，以查詢資料、做問卷調查得到數(shù)據(jù)， 深入研究了南昌 物管企業(yè)物業(yè)管理中 存在的問題，并通過分析提出解決的對策。將 住戶提出最多的 若干 需求以小區(qū)整體 為單位 集體派發(fā)、 同時 進行服務， 以滿足大部分住戶的要求。發(fā)展好、聲譽高 的 物業(yè) 管理 企業(yè) 能給 上級地產公司帶來 額 外 收益， 房地產開發(fā)商增加了吸引客戶的籌碼、 擴大了 企業(yè)影響力 。 一直以來 ，南昌物業(yè)引用的都是外地 物管 的直接經驗，存在 不適合 實際情況的問題 ，也缺乏自 身研究的過程。 其中考核項目包括綜合管理、房屋管理及共用部位設施設備維護、公共秩序維護、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、社會信譽六個方面。 專業(yè)機構督促地產 開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主 執(zhí)行法律條例 ， 監(jiān)督指導 物業(yè)工作 ， 處罰 違反條例的單位個人。 落實此項機制需要兩項措施： 第一 ，向住戶 傳播維 權意識，尤其是房改之后 南昌老式物業(yè)單位的住戶。 國務院于 20xx 年 8 月 頒布 了物業(yè)管理條例的修改版，南昌市也于 20xx 年 9 月 出臺了《南昌市物業(yè)管理條例》，但 是鑒于其中對房地 產開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間權利和義務并未詳述進行規(guī)定，所以政府應該在修改版的基礎上，以沿海等發(fā)達城市的成熟物業(yè)管理體制為鑒， 結合南昌本土物業(yè)管理 近來年 得到的經驗和現(xiàn)實案例，聽取業(yè)主的訴求，與房地產開發(fā)商和 南昌物業(yè)協(xié)會通力合作， 細化管理條例，重點完善開發(fā)商與物業(yè)管理之間的職能范圍、責任大小、 權力劃分。在建筑符合質量標準、社區(qū)設計 符合實際情況 的同時， 物管的專業(yè)意見能幫助 區(qū)域規(guī)劃合理、人車分流順暢、 資源安排到位。 10 鄒輝霞 .供應鏈物流管理 [M].第七版 .北京：清華大學出版社 ,. 第四章 解決南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在問題的對策 16 第四章 解決 南昌 物管企業(yè)物業(yè)管理中 存在 問題的對策 完善物業(yè)管理前期管理制度 物業(yè)管理前期工作 是重中之重 ，必須要認真對待。所以與住戶 建立良好的客戶關系對物業(yè)管理企業(yè) 來說是 十分 重要的課題。 不重視 南昌 本土的 特殊情況，只知一味借鑒其他物業(yè)的經驗，享受研究 成果 。 未參與 建設和內部安裝階段，就 無法清楚掌握物業(yè)不同戶型線路和管道的安排，也不能對開發(fā)商起監(jiān)理 作用。 南昌的監(jiān)管部門只有南昌物業(yè)管理委員會和南昌房管所兩家機構，缺少具有強制執(zhí)行力又區(qū)別于法院的 專業(yè)監(jiān)督機構 。筆者在 南昌部分小區(qū)物業(yè) 做問卷調查 時發(fā)現(xiàn)，縱使 小區(qū) 早已成立了業(yè)主委員會 ， 大部分人 仍然不清楚業(yè)主委員會是否存在。 原因有三： 第 一點是南昌 房地產 業(yè) 在近幾年才發(fā)展 起來，物業(yè) 管理 的發(fā)展大多是建立在生搬硬套 的基礎上， 許多 機制和條例 層層模仿下來就失效了多半。缺少了中間人的立場、 協(xié)調者的身份，矛盾就集中在兩端，難以得到解決。雖然 南昌物業(yè)行業(yè)發(fā)展勢 頭良好卻少有自屬品牌，多 是從外地引進 物管。此外南昌的 新建樓盤大多建在離市區(qū)較遠的 區(qū)域 ， 小區(qū)外部的餐飲單位寥寥無幾 ，住戶吃早餐成了難題，并且在 缺乏競爭的情況下 出現(xiàn) 價高質差 的情況 。地產開發(fā)商 修 建綠化帶，但是物管 在 維護 方面做得 不夠 。根據(jù)文獻資料與實際調查情況，本 文總結出如下不足 : 住戶搬進新居 會遇到各種 問題， 其中 房屋漏水是 最普遍也是最頭疼的問題，但 常常無人修理。南昌 物業(yè)管理平均費用從 20xx 年的 第二章 南昌物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 8 元每平方米，上升到 20xx 年的 元每平方米， 如今價位 在 元每平方米 ，完成了十年間的跳躍。汽車 的進出 需 經過物管人員檢查 以及 機器讀卡刷卡 來把關 ； 住戶進入小區(qū) 大門需要刷卡、輸入安全密碼或者請 求住戶、物管人員按鍵開門方可進入；每個單元門都設有安全密碼，每半年更換一次以保證住戶安全。當人們的意識里把服務看成一種商品， 需要付費，進行 買賣 之時 ， 物業(yè)服務 第二章 南昌物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 7 就 能 順其自然以 “ 大管家 ” 身份進入居民生活的方方面面。鑒于經濟發(fā)展的制約，南昌房地產起步較晚，從而物業(yè)管理起步也 較 晚 。 南昌市于 20xx 年 9 月也出臺了《南昌市物業(yè)管理條例》，在全國性的物管條例基礎上提出 更適合本市發(fā)展的規(guī)定，規(guī)范了物業(yè)公司的行為，同時為住戶的利益提供了 堅實 保障。 創(chuàng)新之處 本文在 前人研究的理論基礎上，從房地產商、物業(yè)管理企業(yè)和住戶三方面對南昌 物業(yè)管理 企業(yè) 進行研究，提出物業(yè)管 理現(xiàn)存 問題和改進對策。 并對該行業(yè)的發(fā)展趨勢進行展望與預期，期望物業(yè)管理 企業(yè) 解決好自身問題之后，為該行業(yè)做出貢 獻，促進行業(yè) 發(fā)展。提出物業(yè)管理所處的背景，敘述對此課題的研究意義與依據(jù)。 譚善勇提出 了 物業(yè)前期管理的概念，界定前期物業(yè)管理的含義。 國內 物業(yè)最早是二戰(zhàn)后在香港的發(fā)展，而在中國大陸起步較晚。 物業(yè)管理過程中 所 存在問題的研究 成果 補充物業(yè)管理相關理論的不足， 為 南昌的物業(yè)管理企業(yè)提供借鑒作用。 同 時有助于增加房地產的市場份額，為 附屬的 企業(yè)品牌增值加分， 使其 更具有市場競爭力。 隨著 30年的發(fā)展， 南昌 物業(yè)管理行業(yè)也在悄悄起步 不斷前進 。 關鍵詞： 物業(yè)管理； 物業(yè)管理企業(yè) ； 問題與對策 ； 研究 目錄 III 目 錄 摘要 ............................................................................................................................... II Abstract ......................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。雖然 在我國尚屬新興行業(yè) , 但 如何經營 物業(yè)管理不僅是城市管理中一項 必不可少的內容，對于推動房地產行業(yè)朝著更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展， 推進住房制度改革也起著重要作用。 物業(yè)管理在國外已然成為一個歷史悠久、發(fā)展機制全面的行業(yè)。調停得當、處理及時、 解決到位 的服務 為 住戶 提供便捷 。怎樣提高物管的質量從而贏得企業(yè)的競爭力、 如何完善物管體系是熱點，也是很現(xiàn)實的問題。之后英國國內普遍推行物業(yè)管理，但是不少人認為 真正意義上的現(xiàn)代 物業(yè)管理模式形成于 19 世紀末期的美國。對此國內研究者們提出了 各自見解，其中包含 物業(yè) 管理 現(xiàn)存的問題與解決方法。尹瑞鳳 （ 20xx） 提出 6： 物業(yè)管理行業(yè)要準確把握自身定位， 3丁軍 .房地產物業(yè)管理存在問題和對策 [J].市場透視 ,20xx,6:9. 4李明華 .對物業(yè)管理早期介入的幾點思考 [J].現(xiàn)代企業(yè)教育， 20xx,8:69. 5張亞佩 .淺析我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及對策 [J].民營科技 ,20xx,9:128. 6尹瑞鳳 ,韓梅 ,董莉娜 . 我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及其發(fā)展的探討 [J].濰坊高等職業(yè)教育 ,20xx,12:66. 第 一章 導言 4 提高服務意識；擺脫物業(yè)管理規(guī)模效應差的劣勢，贏得更好的生存發(fā)展機遇。 第三 章 ： 對 南昌 物管 企業(yè) 物業(yè)管理中 存在 的 問題做 原因分析， 其中對 南昌部分 物業(yè) 管理 進行研究，對第二部分提出的問題進行分析，為解決物業(yè)管理存在的問題尋求根據(jù)。對小區(qū)住戶采取 問卷調查的形式，調查 居住過程中遇到的問題。本文以南昌 部分 小區(qū) 物業(yè)為實例，對住戶進行問卷調查，對物管人員進行觀察研究，以數(shù)據(jù)更好的說明本文的要點。房地產建設在 南 昌快速發(fā)展 ，數(shù)年之內南昌的樓盤迅速 增加。 (S) 隨著 物質生活水平的 提高，人們逐漸將注意力轉到 豐富 精神層面的生活。 除了 人們對物業(yè)服務的要求有所上升之外， 物業(yè)管理 企業(yè) 本身也未能做好本職工作。 本次調查人數(shù)為 100 人。人們重視精神、文化層面的生活可見一斑。 某些小區(qū)車位少，住戶 停車難。 南昌物業(yè)管理所提供的“人文關懷”不多，更有甚者只是做 清潔工作，少有文化活動的安排。 80%的 南昌 物業(yè)管理 公司 企業(yè) 直接隸屬于物業(yè)開發(fā)商企業(yè)，當與戶主發(fā)生矛盾 之 時，物業(yè)管理作為附屬部門多半支持開發(fā)商的態(tài)度，失去了中間 人的立場。 商與物業(yè)之間權責不明 物業(yè)管理條例中沒 有明確提及房地產開發(fā)商與物業(yè)之間的權利與責任劃分。一旦 業(yè)主不滿意 物業(yè)公司所提供的服務 質量 ，就能解雇物業(yè)公司 并且聘請新的物業(yè)公司 。 在未推選委員主席， 未 與物業(yè)管理公司達成共 同協(xié)議 的情況下 ， 住戶 難 于 爭取到 應得利益 。 第三章 南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在問題主要原因分析 13 具備完善 的方針政策，但是缺乏執(zhí)行力度也 難 起 規(guī)范操作的作用。 之所以物業(yè) 管理企業(yè) 解決不了住戶的問題，就在于 未參與 房屋 設計到建成的過程 ，單純的后期介入給日后物業(yè)的使用和管理帶來了缺憾。南昌 缺少 物業(yè) 自屬品牌， 缺乏品牌競爭意識 ，多數(shù)是從外地引進 。 更有甚者 以 安保、 清潔人員的標準聘用物管人員。 專業(yè)的物業(yè)管理不僅要有親切誠懇的態(tài)度， 做事 有 耐心， 滿足不同的住戶 的特殊 要求。 某 些房地產開發(fā)商認為前期物業(yè)工作 浪費人力、財力資源。 明確開發(fā)商與物業(yè)之間的責任 將物業(yè)管理條例細化。 有詳細的條例和具體的合約，房產開發(fā)商與物業(yè)管理 企業(yè) 展開工作便可 有例可循、有法可依。 一旦建立起小區(qū)物業(yè)委員會 ，便形成住戶 以團體的角色與物業(yè)管理 企業(yè) 聯(lián)系的橋梁 。表 41 是在中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展研究中心公布的數(shù)據(jù)。 提升 品牌 創(chuàng)建意識 南昌物業(yè) 管理企業(yè) 要樹立本土品牌。 并非是要 停止附屬 關系，而是以 責權分明 的態(tài)度對待不同領域的工作和職責 ，不相互干擾，保持 自身 立場。 物業(yè) 管理企業(yè) 是否 能 讓 業(yè)主 滿意 ， 很重要的一點 在于能 否提供 有別于其他 物業(yè) 的服務。 物業(yè)管理企業(yè)在重點提高自身服務質量的同 第四章 解決南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在問題的對策 20 時，也要 自覺將物業(yè)費用向住戶透明化。其中條例體制又分地產 開發(fā)商與 物業(yè) 之間權責不明確、業(yè)主委員會名不副實、法律執(zhí)行力度逐條分析。 附件 南昌物業(yè)管理問卷調查表 21 附 件 南昌 物業(yè)管理問卷調查表 您的性別 A 男士 B 女士 您的每月平均收入 A1000 以下 B100020xx C20xx3000 D30004000 E40005000 F500010000 G10000 以上 您選擇