【正文】 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進 1。 隨著 30年的發(fā)展， 南昌 物業(yè)管理行業(yè)也在悄悄起步 不斷前進 。這些 情況在 人們 日常起居 中 無可避免 ： 各類生活問題 需要物業(yè)來調(diào)節(jié)、解決。 同 時有助于增加房地產(chǎn)的市場份額，為 附屬的 企業(yè)品牌增值加分， 使其 更具有市場競爭力。 南昌 物 業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)該與房地產(chǎn)開發(fā) 商保持怎樣的關(guān)系，在前期管理中 如何 迎合購房者的 需求 ，在后期管理中如何滿足 住戶的 要求 成為 值得思考的問題。 物業(yè)管理過程中 所 存在問題的研究 成果 補充物業(yè)管理相關(guān)理論的不足， 為 南昌的物業(yè)管理企業(yè)提供借鑒作用。希爾的女士為其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理 措施，要求承租人嚴格遵守。 國內(nèi) 物業(yè)最早是二戰(zhàn)后在香港的發(fā)展，而在中國大陸起步較晚。 中國的 物業(yè)管理 行業(yè) 處于發(fā)展階段，尚有諸多 不完善， 出現(xiàn)了 許多 問題 與不足 。 譚善勇提出 了 物業(yè)前期管理的概念，界定前期物業(yè)管理的含義。 物業(yè)管理在解決好同房產(chǎn)商與 住 戶之間的問題后，需要考慮行業(yè)的發(fā)展，樹立 自己的品牌優(yōu)勢。提出物業(yè)管理所處的背景，敘述對此課題的研究意義與依據(jù)。以 南昌部分小區(qū)物業(yè) 為例做問卷調(diào)查，結(jié)合數(shù)據(jù) 與文獻資料 提出 南昌 物管 企業(yè) 物業(yè)管理中 存在的主要問題。 并對該行業(yè)的發(fā)展趨勢進行展望與預(yù)期，期望物業(yè)管理 企業(yè) 解決好自身問題之后，為該行業(yè)做出貢 獻，促進行業(yè) 發(fā)展。 調(diào)查法也是本研究的重要研究方法之一， 以 南昌 部分 小區(qū) 物業(yè)為研究點，采取調(diào)查法進行研究。 創(chuàng)新之處 本文在 前人研究的理論基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)商、物業(yè)管理企業(yè)和住戶三方面對南昌 物業(yè)管理 企業(yè) 進行研究，提出物業(yè)管 理現(xiàn)存 問題和改進對策。 本文在借鑒前人理論的基礎(chǔ)上，聯(lián)系實際進行調(diào)查研究。 南昌市于 20xx 年 9 月也出臺了《南昌市物業(yè)管理條例》，在全國性的物管條例基礎(chǔ)上提出 更適合本市發(fā)展的規(guī)定，規(guī)范了物業(yè)公司的行為，同時為住戶的利益提供了 堅實 保障。 (E) 在全國范圍內(nèi)，南昌 不算 是富裕 的 城市 ，但 南昌 經(jīng)濟近幾年一直在 快速 增長。鑒于經(jīng)濟發(fā)展的制約，南昌房地產(chǎn)起步較晚，從而物業(yè)管理起步也 較 晚 。從實際情況 考慮 ， 存在 模式不適應(yīng)現(xiàn)實生活的矛盾。當人們的意識里把服務(wù)看成一種商品， 需要付費，進行 買賣 之時 ， 物業(yè)服務(wù) 第二章 南昌物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 7 就 能 順其自然以 “ 大管家 ” 身份進入居民生活的方方面面。 但事實上 讓住戶滿意的物業(yè)管理 企業(yè)較少 。汽車 的進出 需 經(jīng)過物管人員檢查 以及 機器讀卡刷卡 來把關(guān) ； 住戶進入小區(qū) 大門需要刷卡、輸入安全密碼或者請 求住戶、物管人員按鍵開門方可進入；每個單元門都設(shè)有安全密碼，每半年更換一次以保證住戶安全。 南昌物 管 企業(yè) 物業(yè)管理中 存在的主要問題 部分南昌 物業(yè)管理情況調(diào)查 為更好的闡述情況，本文對南昌市部分小區(qū)物業(yè)的住戶進行問卷調(diào)查 （問卷見附件） 。南昌 物業(yè)管理平均費用從 20xx 年的 第二章 南昌物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 8 元每平方米，上升到 20xx 年的 元每平方米， 如今價位 在 元每平方米 ，完成了十年間的跳躍。 表 23 住戶認為小區(qū)哪些方面需要改進 單位： % 住戶認為需要改建的方面 車位少、停車難 文化活動 少 噪音問題 房屋 維修不到位 寵物管理不善 數(shù)量 56 22 20 10 9 住戶認為需要改建的方面 安全存在隱患 業(yè)主違章搭 建 垃圾無人處理 物業(yè)服務(wù)態(tài)度差 足球場不平整 數(shù)量 4 4 2 1 1 住戶認為最需要改善的是車位的問題，其次便是文化生活的問題。根據(jù)文獻資料與實際調(diào)查情況，本 文總結(jié)出如下不足 : 住戶搬進新居 會遇到各種 問題， 其中 房屋漏水是 最普遍也是最頭疼的問題，但 常常無人修理。 住戶對居住環(huán)境的要求不僅 局限于戶內(nèi)環(huán)境 是否 舒適，對小區(qū)環(huán)境 也有較高期望 。地產(chǎn)開發(fā)商 修 建綠化帶，但是物管 在 維護 方面做得 不夠 。 小區(qū)內(nèi) 缺少現(xiàn)代化 監(jiān)控設(shè)備，多靠人力維持。此外南昌的 新建樓盤大多建在離市區(qū)較遠的 區(qū)域 ， 小區(qū)外部的餐飲單位寥寥無幾 ，住戶吃早餐成了難題，并且在 缺乏競爭的情況下 出現(xiàn) 價高質(zhì)差 的情況 。較低的 素質(zhì) 水平導(dǎo)致 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 較低 ，服務(wù)態(tài)度 較差 等問題。雖然 南昌物業(yè)行業(yè)發(fā)展勢 頭良好卻少有自屬品牌，多 是從外地引進 物管。具體表現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā) 商與物業(yè)之間權(quán)責不明、業(yè)主委員會名不副實、法律追究力度不強三個方面。缺少了中間人的立場、 協(xié)調(diào)者的身份，矛盾就集中在兩端，難以得到解決。 在上海、深圳等地區(qū) ， 業(yè)主“ 炒掉”物業(yè)公司 是十分 常見的現(xiàn)象。 原因有三： 第 一點是南昌 房地產(chǎn) 業(yè) 在近幾年才發(fā)展 起來，物業(yè) 管理 的發(fā)展大多是建立在生搬硬套 的基礎(chǔ)上， 許多 機制和條例 層層模仿下來就失效了多半。 第二 點是，即便依照規(guī)則成立了業(yè)主委員會，也沒有正常的運行機制。筆者在 南昌部分小區(qū)物業(yè) 做問卷調(diào)查 時發(fā)現(xiàn)，縱使 小區(qū) 早已成立了業(yè)主委員會 ， 大部分人 仍然不清楚業(yè)主委員會是否存在。 表 32 住戶對物業(yè)管理條例的了解 度 調(diào)查結(jié)果 單位： % 非常了解 比較了解 了解不多 完全不清楚 10 14 66 10 從表中看出住戶 對法律條例并不了解，將近 80%的人不了解物業(yè)管理條例，也不清楚南昌新頒布的修改條例。 南昌的監(jiān)管部門只有南昌物業(yè)管理委員會和南昌房管所兩家機構(gòu)，缺少具有強制執(zhí)行力又區(qū)別于法院的 專業(yè)監(jiān)督機構(gòu) 。 物管企業(yè) 只有滲透到物業(yè)開發(fā)的全過程，才能對房屋構(gòu)架、 線路安排 、 管道走向了若指掌，為今后解決各 方面問題打下基礎(chǔ)。 未參與 建設(shè)和內(nèi)部安裝階段，就 無法清楚掌握物業(yè)不同戶型線路和管道的安排，也不能對開發(fā)商起監(jiān)理 作用。 這 不僅對企業(yè)尤為重要，甚至對行業(yè)的發(fā)展前景也起著不可忽視的作用 。 不重視 南昌 本土的 特殊情況，只知一味借鑒其他物業(yè)的經(jīng)驗，享受研究 成果 。 物業(yè)管理從業(yè)人員的 招聘 關(guān)卡 不嚴格 ，導(dǎo)致南昌現(xiàn) 階段 物業(yè)人員 素質(zhì)普遍不高。所以與住戶 建立良好的客戶關(guān)系對物業(yè)管理企業(yè) 來說是 十分 重要的課題。物業(yè) 管理企業(yè) 與住戶在費用方面做好溝通至關(guān)重要。 10 鄒輝霞 .供應(yīng)鏈物流管理 [M].第七版 .北京：清華大學(xué)出版社 ,. 第四章 解決南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在問題的對策 16 第四章 解決 南昌 物管企業(yè)物業(yè)管理中 存在 問題的對策 完善物業(yè)管理前期管理制度 物業(yè)管理前期工作 是重中之重 ，必須要認真對待。只有得到開發(fā)商的應(yīng)允和配合，物業(yè)管理企業(yè) 才能順利進入物業(yè)開發(fā)的全過程。在建筑符合質(zhì)量標準、社區(qū)設(shè)計 符合實際情況 的同時， 物管的專業(yè)意見能幫助 區(qū)域規(guī)劃合理、人車分流順暢、 資源安排到位。只有 經(jīng)驗 豐富 的工作人員才能敏銳的發(fā)現(xiàn)設(shè)計的不合理之處，提出更符合業(yè)主利益的方案。 國務(wù)院于 20xx 年 8 月 頒布 了物業(yè)管理條例的修改版，南昌市也于 20xx 年 9 月 出臺了《南昌市物業(yè)管理條例》，但 是鑒于其中對房地 產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間權(quán)利和義務(wù)并未詳述進行規(guī)定，所以政府應(yīng)該在修改版的基礎(chǔ)上，以沿海等發(fā)達城市的成熟物業(yè)管理體制為鑒， 結(jié)合南昌本土物業(yè)管理 近來年 得到的經(jīng)驗和現(xiàn)實案例，聽取業(yè)主的訴求，與房地產(chǎn)開發(fā)商和 南昌物業(yè)協(xié)會通力合作， 細化管理條例，重點完善開發(fā)商與物業(yè)管理之間的職能范圍、責任大小、 權(quán)力劃分。合約應(yīng) 就該小區(qū)內(nèi)各個方面的問題細致的闡述兩方的職能、所擔負的責任以及具體問題的責任承擔者。 落實此項機制需要兩項措施： 第一 ，向住戶 傳播維 權(quán)意識，尤其是房改之后 南昌老式物業(yè)單位的住戶。物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng) 利用 自身 經(jīng)驗和專業(yè)知識 向業(yè)主宣傳、講解 相關(guān)情況 ，輔助住戶建立起該物業(yè)單位的物業(yè)委員會機構(gòu)。 專業(yè)機構(gòu)督促地產(chǎn) 開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主 執(zhí)行法律條例 ， 監(jiān)督指導(dǎo) 物業(yè)工作 ， 處罰 違反條例的單位個人。 南昌市房管局于 20xx 年出臺了《南昌市物業(yè)管理工作監(jiān)督考核實施辦法》，首次對全市各住宅小區(qū)物業(yè)進行了綜合評分。 其中考核項目包括綜合管理、房屋管理及共用部位設(shè)施設(shè)備維護、公共秩序維護、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、社會信譽六個方面。 如若整改不力，將會降低資質(zhì)的等級或者給予相應(yīng)處罰。 一直以來 ，南昌物業(yè)引用的都是外地 物管 的直接經(jīng)驗，存在 不適合 實際情況的問題 ，也缺乏自 身研究的過程。 物業(yè)管理 企業(yè)需 訂立企業(yè) 自身 的戰(zhàn)略目標和服務(wù)范圍， 在體制上定立以 本企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)為指導(dǎo)的條例，不受隸屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司直接指揮。發(fā)展好、聲譽高 的 物業(yè) 管理 企業(yè) 能給 上級地產(chǎn)公司帶來 額 外 收益， 房地產(chǎn)開發(fā)商增加了吸引客戶的籌碼、 擴大了 企業(yè)影響力 。 調(diào)查每位住戶 需求 。將 住戶提出最多的 若干 需求以小區(qū)整體 為單位 集體派發(fā)、 同時 進行服務(wù)， 以滿足大部分住戶的要求。 公布 物業(yè)費用的詳細清單 。本文應(yīng)用 PEST 環(huán)境分析工具分析南昌物業(yè) 環(huán)境 ，以查詢資料、做問卷調(diào)查得到數(shù)據(jù)， 深入研究了南昌 物管企業(yè)物業(yè)管理中 存在的問題，并通過分析提出解決的對策。以 條例體制 的 不完善、物業(yè) 管理企業(yè) 自身 工作力度 不足 兩方面 要點進行敘述。 展望 隨著科技經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)行業(yè)的不斷完善，最終會走向信息化 與人文關(guān)懷相輔相成的管理 模式。 未來的物業(yè)管理由人文關(guān)懷做軟件設(shè)備，科技作為硬件設(shè)備，更好的為住戶 提供有效的服務(wù)。 從論文的選題到開題報告的提綱，再到初稿的修改，最后完成定稿，在這期間一直得到 xx 教授 的幫助和指導(dǎo)。 XXXXX 年 月 日評審意見表 24 南昌大學(xué)成人高等學(xué)歷教育學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（實習、論文）評審意見表 姓名 性別 工作單位 指導(dǎo)老師 職稱 指導(dǎo)老師意見： （簽名） 年 月 日 指導(dǎo)小組意見：（注明成績） 優(yōu) ( ) 良 ( ) 中 ( ) 及格 ( ) 不及格 ( ) 指導(dǎo)組長（簽名）： 年 月 日 教學(xué)單位（實習單位）意見： （包 括 答 辯 情 況） 教學(xué)單位（實習單位）蓋章： 年 月 日