【正文】 188萬左右 3 天域精裝房 8900 100150萬 22 金湖灣精裝房 8000 100130萬 18 伊頓小鎮(zhèn) 6800 8095萬 25 園區(qū)單價 10000元 /平米以上、總價 150萬以上的湖景房每月消化量均在 56套左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中海 〃 半島華府 2020年 全案整合行銷 總體策略思考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 匯 報 結(jié) 構 ?市場環(huán)境分析 ?競爭環(huán)境分析 ?北地塊產(chǎn)品審視 ?銷售節(jié)奏建議 ?定價策略建議 ?目標客群定位 ?行銷推廣總體思路 ?行銷推廣節(jié)奏總體規(guī)劃 ?創(chuàng)意表現(xiàn)策略 ?各行銷期訴求內(nèi)容及傳播通路規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北地塊產(chǎn)品審視 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 聯(lián)排別墅 C、 D戶型 210260平 70套左右 湖景電梯洋房 170平 53套左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 與南區(qū)產(chǎn)品相比，北區(qū)具有離湖更近的景觀優(yōu)勢，尤其是北面的湖景電梯洋房可看到金雞湖。 本案價格建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售任務要求 06年年底要求全線封盤，按工程進度九月湖景房可以達到上市要求，即需要在 912月四個月的銷售周期完成 53套的銷售任務，每月平均銷售量為 15套，考慮到 112月淡季銷售有可能出現(xiàn)銷售速度減慢，則 10月強銷期每月至少需要完成銷售 20套。 但要注意的是，本案二期別墅上市時間上一定要快于中新挪威森林，否則其 8500的均價一旦上市就會使得本案價格顯得很貴，給銷售造成極大阻力。 ? 區(qū)域的發(fā)展上升為城市現(xiàn)象，項目與城市功能結(jié)合，營造一種“區(qū)域中心，生活指標”的暗示 建議： ? “灣區(qū)別墅，比肩全球”的主題語提高項目市場站位 ? 抄作“金雞湖畔灣區(qū)效應”在輿論上形成一種城市中心區(qū) ? 把政府配套、尤其是商業(yè)，如湖東商業(yè)廣場、現(xiàn)代廣場的情況作為項目配套來抄作。PR PROJECT 北區(qū)別墅 蓄水期 北區(qū) 別墅 蓄水、 濾水期 北區(qū)別墅上市強銷期 北區(qū)湖景房蓄水期 北區(qū)湖景房濾水期 尾盤消化 SALE PROJECT 北區(qū)湖景房上市強銷期 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 贊助 蘇州 年度 經(jīng)濟 人物 評選 蘇州 大學 建筑、 物業(yè) 講座 上海、 南京、 蘇州 中海會 購房 聯(lián)動： 攝影展 大型 入伙 活動： 植樹 節(jié)； 上市 活動： 龍舟賽 贊助 金雞湖 高爾夫 公開賽 湖景房 產(chǎn)品 說明會 上市 活動； 上海、 南京、 蘇州 中海會 購房 聯(lián)動 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金雞湖龍舟賽 時 機： 4月初開盤節(jié)點前后 邀請人員：一期業(yè)主、二期意向客戶、臺商、新加坡協(xié)會會員、銀行 VIP貴賓、太太俱樂部、園區(qū)外企高管 形式： （關于意大利的民俗風情知識） —— 半島華府開盤慶典儀式 乘坐龍舟在金雞湖面游弋、攝影 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 園區(qū)高爾夫公開賽 時 機： 5月強銷期 邀請人員：一期業(yè)主、二期意向客戶、臺商、新加坡協(xié)會會員、銀行 VIP貴賓、太太俱樂部、園區(qū)外企高管 形式： 、表演賽 3. 會所或樣板房內(nèi)參加小型紅酒酒會 、長笛演奏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目品牌強化 產(chǎn)品概念導入 優(yōu)勢強化 針對性銷售訴求 產(chǎn)品文 化強化 針對性銷售訴求 北區(qū)別墅 蓄水期 北區(qū) 別墅 蓄水、 濾水期 北區(qū)別墅上市強銷期 北區(qū)湖景房蓄水期 北區(qū)湖景房濾水期 尾盤消化 SALE PROJECT 北區(qū)湖景房上市強銷期 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 項目 品牌強化 產(chǎn)品概念導入 優(yōu)勢強化 COMMUNICATION PROJECT 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 創(chuàng)意表現(xiàn)策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總體上延續(xù) 2020年建立起的中海半島華府華貴、精致、意式、古典的創(chuàng)意表現(xiàn)風格，使得 2020年努力建立起的中海半島華府品牌形象資產(chǎn)得以繼承； 細節(jié)上有所創(chuàng)新，給大眾新一期產(chǎn)品的嶄新印象、感受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12月傳播計劃 媒體 內(nèi)容 時間計劃 蘇州日報專版論壇 公共關系新聞論壇以“中海速度”為題總結(jié)過去中海取得的成就（在全國幾年成為第一，開發(fā)多少，銷售收入多少）； 展示現(xiàn)在（在蘇州從拿地到開發(fā)多長時間，創(chuàng)開發(fā)速度神話 。 ?拍攝園區(qū)實景電視片，以成熟高檔別墅區(qū)形象進行傳播，吸引自住兼投資客層。 ?金雞湖畔唯一成熟高檔社區(qū)， 4月一期全面入伙。 ?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。 ?金雞湖畔唯一成熟高檔社區(qū)， 4月一期全面入伙投資客超值、穩(wěn)定回報在即。 ?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。 ?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一； “ 中國第一管家 ” ，意大利貴族管家式物業(yè)服務。 4月第 12周播出 4月傳播計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4月傳播計劃 媒體 內(nèi)容 時間計劃 網(wǎng)絡（新視點） 中海半島華府二期湖心人文別墅開盤熱銷！ ?業(yè)主論壇，宣傳工程質(zhì)量、成熟實景、投資回報。 龍舟比賽 贊助蘇州政府國際旅游節(jié)的龍舟比賽項目，邀請一期業(yè)主、二期意向客戶、高爾夫俱樂部會員、臺商、新加坡商業(yè)協(xié)會會員等參加，現(xiàn)場全程觀看龍舟比賽，賽后還可乘坐龍舟在金雞湖面游弋。 雙主臥套房，豪華舒適 二層次主臥帶獨立衛(wèi)生間，豪華舒適；客臥擁有南向大露臺，視野開闊。 ?中海第四代精品，創(chuàng)新獨院、雙獨院、圍院官邸別墅。 ?吸引上海投資客到訪。 ?觀景電梯、觀景客廳、觀景臥室、觀景陽臺，湖景無處不在。 支持條件 ?北地塊實景園林、別墅精裝修樣板區(qū)開放。 ?第一線湖景電梯城堡，大戶之選，大家境界。 ?金雞湖畔唯一成熟高檔社區(qū)， 4月一期全面入伙，投資客超值、穩(wěn)定回報在即。 支持條件 ?北地塊實景園林、湖景房精裝修樣板區(qū)開放。 ?第一線湖景電梯城堡，大戶之選，大家境界。 ?金雞湖畔唯一成熟高檔社區(qū)， 4月一期全面入伙，投資客超值、穩(wěn)定回報在即。 ?南地塊實景園林、豪華會所、精裝修樣板間展示。 ?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。 ?觀景電梯、觀景客廳、觀景臥室、觀景陽臺，湖景無處不在。 ?蘇州日報頭版通欄廣告以針對產(chǎn)品線的銷售性廣告為主，并即時發(fā)布熱銷信息。 ?第一線湖景電梯城堡，大戶之選，大家境界。 ?南地塊實景園林、豪華會所、精裝修樣板間展示。 12月 2周 1112月傳播計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 媒體費用比例： 504萬營銷費用 / 32500萬總銷額 = % 12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1112月 合計 報廣 210000 202000 208800 100800 100800 100800 202000 237600 100800 202000 1664000 戶外 136000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 1736000 電視 49500 63000 126000 238500 網(wǎng)絡 20000 40000 20000 20000 100000 雜志 60000 60000 60000 60000 60000 60000 360000 DM直郵 20000 20000 20000 20000 80000 樓書等資料 150000 150000 電視片制作 150000 150000 SP活動 50000 120000 50000 50000 50000 320000 企劃費 40000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 40000 240000 小計 435500 674600 924800 400800 320800 400800 571600 587600 380800 241200 5038500 各階段營銷費用預算表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預祝中海半島華府北地塊 2020年開盤熱銷！ 芝麻開花節(jié)節(jié)高，一年更比一年高！