【正文】 .................................................................................................. 27 燃?xì)庠O(shè)計(jì) ....................................................................................................................... 29 第六章 公用設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方案 .............................................................................................. 30 項(xiàng)目對公共設(shè)施的需求 .................................................................................................. 30 環(huán)境保護(hù)方案 ................................................................................................................ 30 項(xiàng)目物業(yè)管理 ................................................................................................................ 31 第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ................................................................................................................ 33 工程籌劃與管理 ............................................................................................................ 33 實(shí)施計(jì)劃 ....................................................................................................................... 33 資源供求 ....................................................................................................................... 33 第八章 投資估算及資金籌措 ..................................................................................................... 35 投資估算 ....................................................................................................................... 35 項(xiàng)目總投資 ................................................................................................................... 37 資金籌措 ....................................................................................................................... 38 第九章 財(cái)務(wù)效益與社會(huì)效益分析 .............................................................................................. 39 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ................................................................................................................ 39 財(cái)務(wù)評價(jià) .................................................................................................................... 40 2 社會(huì)效益評價(jià) ............................................................................................................... 41 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 ............................................................................................................ 42 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................................... 42 風(fēng)險(xiǎn)對策 .................................................................................................................... 42 第十一章 結(jié)論 .......................................................................................................................... 43 附表 附表 1 營業(yè)收入及稅金估算表 附表 2 總成本費(fèi)用估算表 附表 3 損益表 附表 4 全投資現(xiàn)金流量表 3 第一章 項(xiàng)目概況及本報(bào)告 編制依據(jù) 項(xiàng)目名稱 圓明新園 精品酒店 項(xiàng) 目 項(xiàng)目建設(shè)單位 珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司 地塊坐落位置與環(huán)境 位于 珠海九洲大道石林山下 ，廣東省珠海市九洲大道蘭埔， 東、西、北三面環(huán)山，南面平坦開闊，交通便利，風(fēng)景幽雅。 珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司自成立起，就以超前的意識對整個(gè)圓明新園景區(qū)進(jìn)行高起點(diǎn)的設(shè)計(jì)，規(guī)劃成一個(gè)集旅游、度假、住宿、購物、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)。 原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢上具有獨(dú)特性，具有建設(shè)精品酒店的優(yōu)越條件 。 秦始皇統(tǒng)一中國后，于三十三年 (公元前 214)在嶺南設(shè)南?？?，屬南?？ぽ牭?。 隋開皇十年 (590)，屬寶安縣轄地。 清順治二年 (1645)，香山縣仍隸屬廣州府。 1953 年 4 月 7 日漁民縣正式定名為珠海縣，將中山縣屬的中山港鄉(xiāng)、東莞縣屬的萬頃沙及珠江口外附近的三灶、大橫琴、小橫琴、南水、北水、高欄、荷包 、淇澳、龍穴、內(nèi)伶仃、外伶仃、三門列島、萬山群島、擔(dān)桿列島、佳蓬列島等全部 100 多個(gè)海島劃歸珠?？h，縣政府設(shè)于唐家，隸屬粵中行政區(qū)管轄。 1984 年 8 月，珠海市設(shè)立市轄區(qū) —— 香洲區(qū)。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客 8 運(yùn)口岸。預(yù)計(jì) 2020 年珠海機(jī)場的旅客吞吐量能達(dá)到 132萬。中華民國第一位內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳，華南地區(qū)第一位系統(tǒng)傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國總工會(huì)第一任委員長林偉民，省港大罷工領(lǐng)導(dǎo)人蘇兆 征，清華大學(xué)第一任校長唐國安，我國第一位世界冠軍、第 25 屆世乒賽男單冠軍容國團(tuán)，我國第一位在美國取得博士學(xué)位的留學(xué)生容閎，畫家、詩人、文學(xué)家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國近代著名實(shí)業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟(jì)醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤等許多近現(xiàn)代名人就出生在這片土地上。 經(jīng)濟(jì)總量 建市以來，珠海經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。 具體見表 2表 26。 珠海市“十一五”期間重大建設(shè)項(xiàng)目 （ 1）廣珠城際快速軌道 根據(jù)廣珠城際快速軌道的初步設(shè)計(jì)方案，廣珠線沿線共設(shè) 20 個(gè)站，其中珠海段 5個(gè)車站，分別是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。這類酒店在裝飾環(huán)境上，強(qiáng)調(diào) “小而精致 ”。面對這一趨勢，飯店業(yè)對市場進(jìn)行了高度細(xì)分，為各 個(gè)細(xì)分市場設(shè)計(jì)了不同的產(chǎn)品，運(yùn)用了差異化競爭戰(zhàn)略和補(bǔ)缺營銷的思想。 （ 4）深厚的文化底蘊(yùn) 精品酒店的文化底蘊(yùn)是通 過酒店名稱，酒店建筑特色，產(chǎn)品服務(wù)特色，酒店選址的地域文化，或傳統(tǒng)同老店傳承經(jīng)營管理模式等單體形象要素表現(xiàn)出來，或是上述多個(gè)要素的集合體，賓客人住精品酒店就能夠感受到強(qiáng)烈的尊貴感或情趣感，充實(shí)感或自然感，復(fù)古感或時(shí)代感，賓客感覺的過程就是對酒店品牌形象認(rèn)知的過程，以及進(jìn)一步的認(rèn)同和肯定。 表 32 世界部分著名精品酒店的客房數(shù)量 序號 精品酒店名稱 國別 客房數(shù)量 1 PLAZA THNEE 酒店 美國紐約 115 2 ONE LDWYCH 酒店 英國倫敦 105 3 ADARE MANOR 酒店 愛爾蘭 63 4 LES RAYERES 酒店 法國蘭斯 19 5 LONDOLOZI 酒店 南非 48 6 CLASKA酒店 日本 9 目前中國精品酒店的數(shù)量還比較少 ， 分布區(qū)域也主要集中于上海、北京 、蘇州 等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和麗江 、三亞 等知名旅游勝地，見表 33 所示。另外，我國地域廣闊，擁有眾多極具特色的自然資源和人文資源，它們?yōu)槲覈l(fā)展精品酒店提供了環(huán)境和主題題材。喜達(dá)屋集團(tuán) (Starwood)和萬豪集團(tuán) (Marriott)都創(chuàng)立了自己的精品酒店品牌。 20 第 四 章 精品酒店 項(xiàng)目分析 項(xiàng) 目分析（ SWOT 分析） 優(yōu)勢（ S） ? 與 4A 級景區(qū)圓明新園毗鄰的地理位置及良好的自然環(huán)境，推出住店客人免費(fèi)游景區(qū)的活動(dòng)，為酒店帶來相當(dāng)數(shù)量的較固定的團(tuán)隊(duì)游客； ? 酒店與拱北關(guān)口、長途汽車站、華潤萬佳超市咫尺之遙，珠海機(jī)場約需 35 分鐘車程，距離九州港碼頭 10 分鐘車程，可進(jìn)入性好； ? 原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢上具有獨(dú)特性。天，經(jīng)營期五年內(nèi)按照每年 1015%的幅度增長。其規(guī)劃原則： 1）城市規(guī)劃與旅游地配套開發(fā)合理銜接； 3）合理利用現(xiàn)有的生態(tài)景觀及文化元素； 4）合理利用現(xiàn)有 建筑資源 ； 5）合理組織景觀線通廊； 6）注重與同山地天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計(jì)； 7）注重規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計(jì)，體現(xiàn)和諧統(tǒng)一； 8）根據(jù)地形、地貌合理布置各項(xiàng)內(nèi)容。全市地殼經(jīng)歷了長期復(fù)雜的構(gòu)造變化。 濱海區(qū)的砂堤段，砂質(zhì)土一般厚 310米，地下水位高，發(fā)生 VII度烈度地震時(shí)，局部可能出現(xiàn)砂土“液化”，須進(jìn)行標(biāo)貫測試，慎重選擇場地；其淤泥段，淤泥厚 610米，不宜作建筑物的持力層。 珠海市海岸屬淤積岸段，泥砂淤積較為迅速，地面常會(huì)出現(xiàn)不均勻沉陷，因此，港口工程應(yīng)選擇在沉積物較薄巖岸或堆積速度較小地段修建，工程基礎(chǔ)需深埋至基巖或其風(fēng)化層。因受太平洋臺(tái)風(fēng)和南海臺(tái)風(fēng)影響，潮水位可能暴漲?？谕夂I平均波高 米，一年之中，冬季波高大于夏季。 室外排水排污設(shè)計(jì) 在采用原有雨污排水分流制的基礎(chǔ)上，為提高水循環(huán)利用率和用水效率，減少污水排放量，實(shí) 現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善生態(tài)環(huán)境，將建筑的生活污水收集、處理。 酒店客房選用節(jié)能型白熾燈。 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 辦公（ OA）： 按照國標(biāo)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中的丙級標(biāo)準(zhǔn)和《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng) 工程 設(shè)計(jì)規(guī)范》中的綜合配置綜合布線系統(tǒng)， 采用銅芯線纜和光纖線纜組網(wǎng) ， 能支持語音、數(shù)據(jù)、圖像、監(jiān)控、安保、對講傳呼、時(shí)鐘、廣播、消防報(bào)警等系統(tǒng)等系統(tǒng)中信號傳輸?shù)囊蟆? 2）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。并與緊急廣播系統(tǒng)結(jié)合一起，遇事故時(shí)，進(jìn)行緊急播音傳呼。 5） 對垂直升降電梯 設(shè) 有運(yùn)行監(jiān)視裝置。 保安（ SA）： 對大樓的重要場所如：大廳、重要出口、電梯廳、地下車庫等進(jìn)行視頻監(jiān)視，實(shí)時(shí)監(jiān)視上述 場所的人員活動(dòng)情況，并將配合報(bào)警系統(tǒng)對監(jiān)視區(qū)域的異常情況進(jìn)行取證錄象。無縫鋼管外表刷紅丹防銹漆及調(diào)色漆各二道，鍍鋅鋼管外表刷紅丹防銹漆及調(diào)色漆各一道。 生活垃圾處理 生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾桶運(yùn)輸，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理場和垃圾消納場處理。 項(xiàng)目物業(yè)管理 項(xiàng)目擬訂投資組建專業(yè)物業(yè)管理公司，并聘請國內(nèi)外知名專業(yè)物業(yè)管理公司作為顧問