【正文】 重要負(fù)荷之電源、控制線應(yīng)采用耐燃型或其它防火措施。中壓燃?xì)夤艿啦捎脽o縫鋼管 ,調(diào)壓器后的低壓燃?xì)夤艿啦捎缅冧\鋼管。為保證項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目排水?dāng)M采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對(duì)排放出的含油 污水，選用有相當(dāng)處理能力的隔油池處理后排除。項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工噪音將按環(huán)境保護(hù)部門的規(guī)定嚴(yán)加控制，合理安排混凝土振動(dòng)棒、電鋸等噪音較大的設(shè)備的使用時(shí)間和場(chǎng)所，減少對(duì)周圍單位和居民正常工作和休息的影響。擬采用措施為：選用低噪音設(shè)備、對(duì)較大噪音源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。 耗費(fèi)的建筑材料 建筑材料是建筑業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。防盜報(bào)警系統(tǒng)與 CCTV 視頻監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。消防控制室具有接受火災(zāi)報(bào)警，準(zhǔn)確區(qū)分火災(zāi)報(bào)警、故障報(bào)警，及時(shí)發(fā)出火災(zāi)信號(hào)及安全疏散指令，控制相關(guān)消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備及顯示電源運(yùn)行情況等功能。 6） 建筑 物內(nèi)辦公自動(dòng)化系統(tǒng) ， 具有個(gè)人事務(wù)、辦公事務(wù)處理以及各租用戶公司對(duì)外不能共享的專用信息庫服務(wù)的功能。電子信箱 (電子郵件 )系統(tǒng)具有存貯及提取文本、傳真、電傳等郵件的功能 。系統(tǒng)按相關(guān)國(guó)內(nèi)及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)組成一個(gè)模塊化，系統(tǒng)化靈活性極高的綜合布線系統(tǒng)，能夠連接及支持語音、數(shù)據(jù)及圖像 信息 ，并充分考慮將來網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)改變、擴(kuò)容及配合新 技術(shù) 發(fā)展的需要而達(dá)到平滑過度的可行性。在疏散通道、安全出口處設(shè)置燈光疏散指示標(biāo)志。 用電設(shè)計(jì) 充分利用項(xiàng)目原有公共配電房供電。 其它不利自然條件（自然災(zāi)害） 其它不利自然條件主要有風(fēng)災(zāi)。 泥沙的淤積。 25 珠海市海區(qū)潮汐主要是太平洋潮波經(jīng)巴士海峽和巴林塘海峽傳入以后，受地形、河川徑流、氣象因素的影響所形成，屬不正規(guī)半日潮，出現(xiàn)潮汐日不等現(xiàn)象。 （ 2）道路與橋涵工程地質(zhì)條件 項(xiàng)目花崗巖中低山丘丘陵區(qū)，由于地形較陡，不利于修建公路。珠 海市新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)仍很活躍，表現(xiàn)在西南和東北部均有高熱溫泉分布，中 24 部又有多處地?zé)岙惓?，還有少量小震活動(dòng)。 23 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建筑面積為 7800 平方米，主要包括有 ㎡精品客房 7 間， ㎡精品客房 3 間，其他客房 49 間。 22 第 五 章 規(guī)劃方案及技術(shù)方案 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 本項(xiàng)目 擬依托于圓明新園，現(xiàn)有的建筑風(fēng)格以清代式樣為主，因此，為了保持區(qū)域形象的一致性和景觀的協(xié)調(diào)性，酒店主體文化定位仍要以清代宮廷風(fēng)格為主，在酒店內(nèi)部的家具、裝飾裝修、色彩色調(diào)、服務(wù)內(nèi)容等方面下功夫，營(yíng)造出濃郁的清代宮廷風(fēng)味。 劣勢(shì)（ W） ? 圓明新園附近酒店數(shù)量眾多，各種檔次的酒店滿足各類游客的需求； ? 項(xiàng)目為在原有設(shè)施上進(jìn)行改造，內(nèi)部功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。一位酒店業(yè)資深人士分析，細(xì)分市場(chǎng)是酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。這些自然和人文資源使中國(guó)具有發(fā)展精品酒店的先天優(yōu)勢(shì)。 我國(guó)精品酒店 整體入住率達(dá)到 了 70%以上， 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不俗。 精品酒店 現(xiàn)狀 精品酒店發(fā)展速度快，發(fā)展的地域廣現(xiàn)已越過美英邊界， 覆蓋到世界眾多國(guó)家和地區(qū)。它運(yùn)用了先進(jìn)的管理理念，滿足了特定補(bǔ)缺市場(chǎng) (nicha)的需求并以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)獲得快速的發(fā)展。在服務(wù)方面，精品酒店采用的是管家式服務(wù)，服務(wù)人員與客房的比例是 3： 1，甚至 4:1，而在星級(jí)酒店，這個(gè)數(shù)字通常是 1： 1，最多是 2：1。 （ 2）珠港 大道、珠海大道建設(shè)，“五縱、三橫”公路網(wǎng)規(guī)劃目標(biāo)，形成珠海市至省會(huì)和鄰近城市 小時(shí)交通圈。2020 年 5 月，《珠海市城市總體規(guī)劃（ 2001—2020）》獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。詳見 圖 21， 圖 22，圖 2－ 3。 9 珠海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 珠海是國(guó)家首批設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特 區(qū)之一，我國(guó)改革開放的 試驗(yàn)田 和 窗口 。年平均氣溫22． 3℃， 1 月均溫 14． 9℃。珠海港是中國(guó)南方主樞紐港之一，港池可利 用的海岸線長(zhǎng) 75 公里，珠海市高等級(jí)公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國(guó)內(nèi)各地。 珠海自然地理交通人文環(huán)境 珠海市位于中國(guó)廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距 36海里（最近的海島相距 3 海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會(huì)、臺(tái)山縣，北面與中山市接壤，距廣州約 140 公里，距深圳約 200 公里。 1961 年 4 月 17 日恢復(fù)珠?？h建制，縣政府駐香洲。 2 至 9 年，隸屬粵海道。香山鎮(zhèn)的名稱，是由于境內(nèi)諸山之祖五桂山奇花異草繁茂，神仙茶 叢生，色香俱絕而得名。漢元鼎六年 (公元前 111)，屬番禺縣轄地，直至東漢。本項(xiàng)目建成并投入運(yùn)營(yíng)后，將為投資者帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益、為 珠海圓明新園 旅游業(yè)增添新的亮點(diǎn)、為 珠海市 貢獻(xiàn)較大的社會(huì)效益。 目前，圓明新園在現(xiàn)任總經(jīng)理唐塑格為核心的經(jīng)營(yíng)班子的帶領(lǐng)下，緊緊抓住市場(chǎng)發(fā)展方向，努力提高經(jīng)營(yíng)管理水平，銳意進(jìn)取，在實(shí)現(xiàn)圓明新園 10 年來 “長(zhǎng)盛不衰 ”的同時(shí)，又大力開拓創(chuàng)新，不斷推陳出新，從 “圓明滄桑 ”、 “東方神珠 ”、 “大清王朝 ”到如今的 “大清海戰(zhàn) ”，園內(nèi)表演節(jié)目根據(jù)游客及時(shí)代的需求不斷地改進(jìn)，使得圓明新園保持持久的活力。 本報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》（發(fā)改投資 [2020]1325 號(hào)）； （ 2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； （ 3）國(guó)家相關(guān)政策、行業(yè)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司提供的項(xiàng)目相關(guān)資料。 自 1997 年 2 月圓明新園主題公園開業(yè)以來，兩園共接待游客達(dá) 1100 多萬人次，營(yíng)業(yè)收 8 億元，創(chuàng)利稅 億多元，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 結(jié)論概述 隨著政府對(duì)旅游業(yè)的不斷重視和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，來此旅游者的數(shù)量將不斷增長(zhǎng)，對(duì)旅游服務(wù)設(shè)施的要求也越來越高，巨大的買方市場(chǎng)會(huì)使 酒店 得以贏利及良好運(yùn)作。 戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，為百越之地。直至南北朝，于劉宋元熙二年（ 420）又改東官郡為東莞郡，屬東莞郡轄地。 明洪武元年 (1368)，香山縣隸屬廣州府。 1952 年 12 月 31 日，建立漁民縣，寶安、東莞、中山 3 縣所屬海島為漁民縣的行政區(qū)域，由粵中行政區(qū)領(lǐng)導(dǎo)。 1983 年 5 月，斗門縣劃歸珠海市管轄。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國(guó)家一類口岸6 個(gè)，二類口岸 7個(gè)。 2020 年珠海機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量有望達(dá)到 103 萬人次，比 2020 年的 80 萬人次增長(zhǎng) 31%；運(yùn)輸起降 9146 架次，同比增長(zhǎng) 21%；服務(wù)范圍從不足 200 萬人口的珠海、澳門，逐步擴(kuò)展到超過 2300 萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。 珠海人杰地靈，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才。 近期 主要任務(wù) 是 實(shí)現(xiàn)以上發(fā)展目標(biāo)，必須加快工業(yè)化進(jìn)程，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深化改革開放，堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)與保護(hù)環(huán)境雙贏，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，努力完成十大任務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展。三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 本項(xiàng)目所在地主打 都市休閑牌 。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密 ， 豪華或離奇的 酒店環(huán)境，以提供獨(dú)特、個(gè)性化的居住和服務(wù)水平作為自己與大型連鎖酒店的區(qū)別。 （ 2）市場(chǎng)定位的精準(zhǔn)性 無論是在西方還是東方，個(gè)性化消費(fèi)是一種趨勢(shì)?？梢哉f，精品酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)是獨(dú)樹一幟的。“重質(zhì)不重量”成為他們的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，如日本東京 CLAsKA 精品酒店雖然只有 9 間客房，但絲毫不影響其作為經(jīng)典精品 酒店的形象，見表 32 所示。 具備打造精品酒店獨(dú)特資源 (地域、個(gè)性 ) 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，已經(jīng)涌現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、對(duì)外開放程度高的國(guó)際現(xiàn)代化都市，它們既是精品酒店消費(fèi)群體的集中區(qū)域，又是世界時(shí)尚潮流的匯集地，這些國(guó)際化大都市為我國(guó)發(fā)展精品酒店提供了地域優(yōu)勢(shì)。自誕生以來，精品酒店以其良好的市場(chǎng)表現(xiàn)和消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)，贏得了眾多投 資者和管理者的青睞。 由于本項(xiàng)目原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢(shì)上具有獨(dú)特性 ， 具有建設(shè)精品酒店的 優(yōu)越 條件 ，因此 ，本項(xiàng)目 市場(chǎng)前景廣闊。 客房?jī)r(jià)格定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，以 我國(guó) 六家 精品 酒店的市場(chǎng)價(jià)格為參照，根據(jù) 酒店 標(biāo)準(zhǔn)、地理位置、酒店管理、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、通貨膨脹等影響因素，綜合考慮對(duì)進(jìn)行價(jià)格修正（表 41），預(yù)測(cè)本項(xiàng)目 精品 酒店開始運(yùn)營(yíng)年標(biāo)準(zhǔn)客房 出租價(jià)格定位為 980 元 /間其重點(diǎn)是現(xiàn)代、舒適、自然。東南和西北兩側(cè)，分別江與珠江口大型新生代沉積盆地和陸地上的珠江三角洲盆地相鄰。 河口平原區(qū)，溝渠縱橫，軟土層厚普遍大于 10米，地下水位高，均需用大基礎(chǔ)和深埋基礎(chǔ)或樁基。在局部巖質(zhì)河岸，港口工程基礎(chǔ)置于新鮮基巖上。珠江各口，實(shí)測(cè)最高潮位一般為 ，淇澳島最高潮位為 米，而最低潮位為 — 。 季風(fēng)和臺(tái)風(fēng)是形成波浪的主要因素，珠海夏季多東、東南和南東向波浪，冬季則以東北向波浪為主，如荷包島附近，南東方向波浪頻率占 42%。 本項(xiàng)目為三層，擬 采用 市政直供水 。 照明： 本 項(xiàng)目 在 餐飲、 精品店 、大堂 等主要場(chǎng)所選用細(xì)管徑直管型熒光燈及高效燈具。 27 建筑物內(nèi)做總等電位聯(lián)接，采用防雷、電氣接地共用接地裝置。25 接口 、衛(wèi)星通信接口、數(shù)據(jù)通信接口 (異步及同步 )等等方式通信接口。 4） 公共廣播傳呼系統(tǒng) ， 向建筑物內(nèi)公共場(chǎng)所等處，提供優(yōu)雅舒適的開、閉路多音源信號(hào)節(jié)目以及公共的傳呼信息。 4） 設(shè)備管理系統(tǒng)應(yīng)具有報(bào)表編制，設(shè)備管理費(fèi)用之分配，水電費(fèi)用分配計(jì)算、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行記錄等的功能。在發(fā)電機(jī)房等可燃機(jī)房及信息通信機(jī)房等重要場(chǎng)所中設(shè)置自動(dòng)滅火。 市政煤氣管道未到項(xiàng)目場(chǎng)地之前，可建設(shè)液化石油氣一座自用。 項(xiàng)目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會(huì)含有大量的有害物質(zhì)。對(duì)粉塵進(jìn)行噴水降塵處理，嚴(yán)格執(zhí) 行有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工期間對(duì)周邊環(huán)境的不利影響降到最低。 噪音治理 本項(xiàng)目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。 30 第 六 章 公用設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方案 項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施的需求 交通設(shè)施 本 項(xiàng)目 將按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求按設(shè)置停車場(chǎng)，完全解決停車難的問題。設(shè)置防盜報(bào)警系統(tǒng)，通過在重要通道、區(qū)域設(shè)置的紅外雙鑒探頭，以及對(duì)外出入大門等出入門設(shè)置的門磁開關(guān)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)設(shè)防。 消防（ FA）：設(shè)置 消防控制室，火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)主機(jī)、監(jiān)控主機(jī)、火災(zāi)事故廣播設(shè)備的控制裝置及消防專用通訊設(shè)備設(shè)在消防控制室中。 5） 建筑物內(nèi)信息管理系統(tǒng) ， 具有物業(yè)管理子系統(tǒng)、綜合服務(wù)管理子系統(tǒng)、共用信息庫管理子系統(tǒng)。 話音信箱系統(tǒng)具有使外來話音存貯，并使話音信箱的用戶通過信箱密碼來提取留言的功能。 系統(tǒng)包括五個(gè)子系統(tǒng)：工作區(qū)子系統(tǒng)、水平子系統(tǒng)、干線子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)和設(shè)備間干系統(tǒng)。 本 項(xiàng)目 在樓梯 間、消防電梯間、疏散通道及設(shè)備用房等處設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明。 衛(wèi)生間排水經(jīng)過化糞池處理后與廚房操作間排水經(jīng)隔油池處理后，采用毛管滲濾中水處理技術(shù)，處理后的水與淋浴盥洗排放的廢水合并，用于 圓明新園 綠化。海區(qū)波浪的平均周期，一般在 ，受臺(tái)風(fēng)影響，波浪周期在下半年達(dá)到最大值，荷包島 1982年 10月發(fā)生過一次平均周期為 秒的波浪。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1848年 1949年，珠海地區(qū)遭受臺(tái)風(fēng)暴潮災(zāi)害 60次，暴潮水位多在 2米以上，最高達(dá)到 （ 1938年 7月 27日斗門白蕉）。 水文條件 對(duì) 工程有影響的水文條件主要有潮汐、泥沙淤積和波浪現(xiàn)象。 故位于山谷地區(qū)的建筑可以采取天然基礎(chǔ)或樁基形式，河口平原區(qū)和砂堤濱海區(qū)建筑采用樁基礎(chǔ)。主要有加里東、印支、燕山和喜馬拉雅四期，其中以燕山運(yùn)動(dòng)最為強(qiáng)烈，影響范圍最廣，以褶皺、斷裂發(fā)育和巖漿活動(dòng)強(qiáng)烈為特征。 規(guī)劃理念：打造合現(xiàn)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的， 符合高品質(zhì)的圓明新園旅游度假區(qū)主題要求， 規(guī)劃成一個(gè)集旅游、度假、住宿、購物、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)。 表 41 酒店 標(biāo)準(zhǔn) 客房?jī)r(jià)格市場(chǎng)比較法加權(quán)系數(shù)修正表 價(jià)格單位：元 /間 .天 可比酒店 中 國(guó)地區(qū) 璞邸精品酒店 首席公館 長(zhǎng)城腳下的公社 麗江悅榕莊 三亞悅榕莊 蘇州御庭精品酒店 房 價(jià) 1181 1690 2185 2714 2588 1555 平均價(jià)格 價(jià)格修正系數(shù) 評(píng)估價(jià)格 取 價(jià) 980 項(xiàng)目客戶群定位 ? 國(guó)內(nèi)、外旅游團(tuán)隊(duì) ； ? 周末、假期、暑假帶動(dòng)的親子旅 行團(tuán)、自駕車游客源； ? 進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的商務(wù)散客； ? 周邊富裕居民，商家等的休閑客源。 ? 將 規(guī)劃成一個(gè)集旅游、度假、住宿、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū) ，對(duì)客戶的綜合吸引力較大； ? 項(xiàng)目區(qū)位游客數(shù)量多， 具有強(qiáng)大的潛在客戶群。在國(guó)內(nèi)，相對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，該類酒店的運(yùn)營(yíng)成本較低，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影口向小，投 19 資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小，因此正受到越來越多房地產(chǎn)業(yè)界投資商的關(guān)注。例如我國(guó)的九寨溝、桂林山水等一大批優(yōu)美的自然景觀 ， 為建設(shè)地域型 精品酒店提供了獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)豐厚的歷史文化和眾多歷史典故及中國(guó)特色的古建筑群，為主題型精品酒店尋找了特色的主題。 表 33 中國(guó)部分精品酒店一覽 序