【正文】 重要負荷之電源、控制線應(yīng)采用耐燃型或其它防火措施。中壓燃氣管道采用無縫鋼管 ,調(diào)壓器后的低壓燃氣管道采用鍍鋅鋼管。為保證項目排入城市下水道的水中污染物達到排放標準，項目排水擬采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對排放出的含油 污水，選用有相當處理能力的隔油池處理后排除。項目建設(shè)過程中的施工噪音將按環(huán)境保護部門的規(guī)定嚴加控制，合理安排混凝土振動棒、電鋸等噪音較大的設(shè)備的使用時間和場所，減少對周圍單位和居民正常工作和休息的影響。擬采用措施為：選用低噪音設(shè)備、對較大噪音源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。 耗費的建筑材料 建筑材料是建筑業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。防盜報警系統(tǒng)與 CCTV 視頻監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動。消防控制室具有接受火災(zāi)報警，準確區(qū)分火災(zāi)報警、故障報警，及時發(fā)出火災(zāi)信號及安全疏散指令，控制相關(guān)消防聯(lián)動控制設(shè)備及顯示電源運行情況等功能。 6） 建筑 物內(nèi)辦公自動化系統(tǒng) ， 具有個人事務(wù)、辦公事務(wù)處理以及各租用戶公司對外不能共享的專用信息庫服務(wù)的功能。電子信箱 (電子郵件 )系統(tǒng)具有存貯及提取文本、傳真、電傳等郵件的功能 。系統(tǒng)按相關(guān)國內(nèi)及國際標準組成一個模塊化，系統(tǒng)化靈活性極高的綜合布線系統(tǒng)，能夠連接及支持語音、數(shù)據(jù)及圖像 信息 ，并充分考慮將來網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)改變、擴容及配合新 技術(shù) 發(fā)展的需要而達到平滑過度的可行性。在疏散通道、安全出口處設(shè)置燈光疏散指示標志。 用電設(shè)計 充分利用項目原有公共配電房供電。 其它不利自然條件（自然災(zāi)害） 其它不利自然條件主要有風災(zāi)。 泥沙的淤積。 25 珠海市海區(qū)潮汐主要是太平洋潮波經(jīng)巴士海峽和巴林塘海峽傳入以后，受地形、河川徑流、氣象因素的影響所形成，屬不正規(guī)半日潮，出現(xiàn)潮汐日不等現(xiàn)象。 （ 2）道路與橋涵工程地質(zhì)條件 項目花崗巖中低山丘丘陵區(qū)，由于地形較陡，不利于修建公路。珠 海市新構(gòu)造運動仍很活躍，表現(xiàn)在西南和東北部均有高熱溫泉分布，中 24 部又有多處地熱異常，還有少量小震活動。 23 建設(shè)內(nèi)容 本項目建筑面積為 7800 平方米，主要包括有 ㎡精品客房 7 間， ㎡精品客房 3 間，其他客房 49 間。 22 第 五 章 規(guī)劃方案及技術(shù)方案 項目總體規(guī)劃方案 本項目 擬依托于圓明新園，現(xiàn)有的建筑風格以清代式樣為主，因此，為了保持區(qū)域形象的一致性和景觀的協(xié)調(diào)性，酒店主體文化定位仍要以清代宮廷風格為主，在酒店內(nèi)部的家具、裝飾裝修、色彩色調(diào)、服務(wù)內(nèi)容等方面下功夫，營造出濃郁的清代宮廷風味。 劣勢（ W） ? 圓明新園附近酒店數(shù)量眾多，各種檔次的酒店滿足各類游客的需求； ? 項目為在原有設(shè)施上進行改造，內(nèi)部功能性設(shè)計存在缺陷。一位酒店業(yè)資深人士分析，細分市場是酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。這些自然和人文資源使中國具有發(fā)展精品酒店的先天優(yōu)勢。 我國精品酒店 整體入住率達到 了 70%以上， 經(jīng)營業(yè)績不俗。 精品酒店 現(xiàn)狀 精品酒店發(fā)展速度快，發(fā)展的地域廣現(xiàn)已越過美英邊界， 覆蓋到世界眾多國家和地區(qū)。它運用了先進的管理理念，滿足了特定補缺市場 (nicha)的需求并以其獨特的優(yōu)勢獲得快速的發(fā)展。在服務(wù)方面，精品酒店采用的是管家式服務(wù)，服務(wù)人員與客房的比例是 3： 1，甚至 4:1，而在星級酒店，這個數(shù)字通常是 1： 1，最多是 2：1。 （ 2）珠港 大道、珠海大道建設(shè)，“五縱、三橫”公路網(wǎng)規(guī)劃目標，形成珠海市至省會和鄰近城市 小時交通圈。2020 年 5 月，《珠海市城市總體規(guī)劃（ 2001—2020）》獲國務(wù)院批準。詳見 圖 21， 圖 22，圖 2－ 3。 9 珠海宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境 珠海是國家首批設(shè)立的經(jīng)濟特 區(qū)之一，我國改革開放的 試驗田 和 窗口 。年平均氣溫22． 3℃， 1 月均溫 14． 9℃。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利 用的海岸線長 75 公里，珠海市高等級公路平坦寬闊，四通八達，連接國內(nèi)各地。 珠海自然地理交通人文環(huán)境 珠海市位于中國廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距 36海里（最近的海島相距 3 海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會、臺山縣，北面與中山市接壤，距廣州約 140 公里，距深圳約 200 公里。 1961 年 4 月 17 日恢復(fù)珠?？h建制，縣政府駐香洲。 2 至 9 年，隸屬粵海道。香山鎮(zhèn)的名稱，是由于境內(nèi)諸山之祖五桂山奇花異草繁茂，神仙茶 叢生，色香俱絕而得名。漢元鼎六年 (公元前 111)，屬番禺縣轄地，直至東漢。本項目建成并投入運營后，將為投資者帶來可觀的經(jīng)濟效益、為 珠海圓明新園 旅游業(yè)增添新的亮點、為 珠海市 貢獻較大的社會效益。 目前，圓明新園在現(xiàn)任總經(jīng)理唐塑格為核心的經(jīng)營班子的帶領(lǐng)下，緊緊抓住市場發(fā)展方向，努力提高經(jīng)營管理水平，銳意進取，在實現(xiàn)圓明新園 10 年來 “長盛不衰 ”的同時，又大力開拓創(chuàng)新，不斷推陳出新，從 “圓明滄桑 ”、 “東方神珠 ”、 “大清王朝 ”到如今的 “大清海戰(zhàn) ”，園內(nèi)表演節(jié)目根據(jù)游客及時代的需求不斷地改進，使得圓明新園保持持久的活力。 本報告編制依據(jù) （ 1）《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》（發(fā)改投資 [2020]1325 號）； （ 2）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； （ 3）國家相關(guān)政策、行業(yè)法規(guī)、規(guī)范和標準； （ 4）珠海經(jīng)濟特區(qū)圓明新園旅游有限公司提供的項目相關(guān)資料。 自 1997 年 2 月圓明新園主題公園開業(yè)以來，兩園共接待游客達 1100 多萬人次，營業(yè)收 8 億元，創(chuàng)利稅 億多元，取得了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。 結(jié)論概述 隨著政府對旅游業(yè)的不斷重視和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，來此旅游者的數(shù)量將不斷增長，對旅游服務(wù)設(shè)施的要求也越來越高，巨大的買方市場會使 酒店 得以贏利及良好運作。 戰(zhàn)國時期，為百越之地。直至南北朝，于劉宋元熙二年（ 420）又改東官郡為東莞郡，屬東莞郡轄地。 明洪武元年 (1368)，香山縣隸屬廣州府。 1952 年 12 月 31 日，建立漁民縣，寶安、東莞、中山 3 縣所屬海島為漁民縣的行政區(qū)域，由粵中行政區(qū)領(lǐng)導。 1983 年 5 月，斗門縣劃歸珠海市管轄。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸6 個，二類口岸 7個。 2020 年珠海機場的旅客吞吐量有望達到 103 萬人次，比 2020 年的 80 萬人次增長 31%；運輸起降 9146 架次，同比增長 21%；服務(wù)范圍從不足 200 萬人口的珠海、澳門，逐步擴展到超過 2300 萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。 珠海人杰地靈，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才。 近期 主要任務(wù) 是 實現(xiàn)以上發(fā)展目標，必須加快工業(yè)化進程，增強自主創(chuàng)新能力，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深化改革開放，堅持發(fā)展經(jīng)濟與保護環(huán)境雙贏，加快推進和諧社會建設(shè)，努力完成十大任務(wù)，實現(xiàn)經(jīng)濟社會又快又好發(fā)展。三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 本項目所在地主打 都市休閑牌 。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密 ， 豪華或離奇的 酒店環(huán)境，以提供獨特、個性化的居住和服務(wù)水平作為自己與大型連鎖酒店的區(qū)別。 （ 2）市場定位的精準性 無論是在西方還是東方，個性化消費是一種趨勢?？梢哉f，精品酒店的建筑風格和裝飾藝術(shù)是獨樹一幟的。“重質(zhì)不重量”成為他們的核心競爭力所在，如日本東京 CLAsKA 精品酒店雖然只有 9 間客房，但絲毫不影響其作為經(jīng)典精品 酒店的形象，見表 32 所示。 具備打造精品酒店獨特資源 (地域、個性 ) 我國經(jīng)濟發(fā)展至今，已經(jīng)涌現(xiàn)出經(jīng)濟發(fā)達、對外開放程度高的國際現(xiàn)代化都市，它們既是精品酒店消費群體的集中區(qū)域，又是世界時尚潮流的匯集地，這些國際化大都市為我國發(fā)展精品酒店提供了地域優(yōu)勢。自誕生以來，精品酒店以其良好的市場表現(xiàn)和消費發(fā)展趨勢，贏得了眾多投 資者和管理者的青睞。 由于本項目原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風格，在建筑風格上及地理優(yōu)勢上具有獨特性 ， 具有建設(shè)精品酒店的 優(yōu)越 條件 ，因此 ，本項目 市場前景廣闊。 客房價格定位 根據(jù)市場調(diào)查，以 我國 六家 精品 酒店的市場價格為參照，根據(jù) 酒店 標準、地理位置、酒店管理、競爭戰(zhàn)略、通貨膨脹等影響因素，綜合考慮對進行價格修正（表 41），預(yù)測本項目 精品 酒店開始運營年標準客房 出租價格定位為 980 元 /間其重點是現(xiàn)代、舒適、自然。東南和西北兩側(cè)，分別江與珠江口大型新生代沉積盆地和陸地上的珠江三角洲盆地相鄰。 河口平原區(qū)，溝渠縱橫，軟土層厚普遍大于 10米，地下水位高，均需用大基礎(chǔ)和深埋基礎(chǔ)或樁基。在局部巖質(zhì)河岸，港口工程基礎(chǔ)置于新鮮基巖上。珠江各口，實測最高潮位一般為 ，淇澳島最高潮位為 米，而最低潮位為 — 。 季風和臺風是形成波浪的主要因素，珠海夏季多東、東南和南東向波浪，冬季則以東北向波浪為主，如荷包島附近，南東方向波浪頻率占 42%。 本項目為三層，擬 采用 市政直供水 。 照明： 本 項目 在 餐飲、 精品店 、大堂 等主要場所選用細管徑直管型熒光燈及高效燈具。 27 建筑物內(nèi)做總等電位聯(lián)接，采用防雷、電氣接地共用接地裝置。25 接口 、衛(wèi)星通信接口、數(shù)據(jù)通信接口 (異步及同步 )等等方式通信接口。 4） 公共廣播傳呼系統(tǒng) ， 向建筑物內(nèi)公共場所等處，提供優(yōu)雅舒適的開、閉路多音源信號節(jié)目以及公共的傳呼信息。 4） 設(shè)備管理系統(tǒng)應(yīng)具有報表編制，設(shè)備管理費用之分配，水電費用分配計算、設(shè)備維護、運行記錄等的功能。在發(fā)電機房等可燃機房及信息通信機房等重要場所中設(shè)置自動滅火。 市政煤氣管道未到項目場地之前，可建設(shè)液化石油氣一座自用。 項目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會含有大量的有害物質(zhì)。對粉塵進行噴水降塵處理，嚴格執(zhí) 行有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工期間對周邊環(huán)境的不利影響降到最低。 噪音治理 本項目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。 30 第 六 章 公用設(shè)施及環(huán)境保護方案 項目對公共設(shè)施的需求 交通設(shè)施 本 項目 將按照規(guī)劃設(shè)計要點的要求按設(shè)置停車場，完全解決停車難的問題。設(shè)置防盜報警系統(tǒng)，通過在重要通道、區(qū)域設(shè)置的紅外雙鑒探頭，以及對外出入大門等出入門設(shè)置的門磁開關(guān)進行實時監(jiān)測設(shè)防。 消防（ FA）：設(shè)置 消防控制室，火災(zāi)報警控制系統(tǒng)主機、監(jiān)控主機、火災(zāi)事故廣播設(shè)備的控制裝置及消防專用通訊設(shè)備設(shè)在消防控制室中。 5） 建筑物內(nèi)信息管理系統(tǒng) ， 具有物業(yè)管理子系統(tǒng)、綜合服務(wù)管理子系統(tǒng)、共用信息庫管理子系統(tǒng)。 話音信箱系統(tǒng)具有使外來話音存貯，并使話音信箱的用戶通過信箱密碼來提取留言的功能。 系統(tǒng)包括五個子系統(tǒng)：工作區(qū)子系統(tǒng)、水平子系統(tǒng)、干線子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)和設(shè)備間干系統(tǒng)。 本 項目 在樓梯 間、消防電梯間、疏散通道及設(shè)備用房等處設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明。 衛(wèi)生間排水經(jīng)過化糞池處理后與廚房操作間排水經(jīng)隔油池處理后，采用毛管滲濾中水處理技術(shù)，處理后的水與淋浴盥洗排放的廢水合并，用于 圓明新園 綠化。海區(qū)波浪的平均周期，一般在 ，受臺風影響，波浪周期在下半年達到最大值，荷包島 1982年 10月發(fā)生過一次平均周期為 秒的波浪。據(jù)統(tǒng)計， 1848年 1949年，珠海地區(qū)遭受臺風暴潮災(zāi)害 60次，暴潮水位多在 2米以上，最高達到 （ 1938年 7月 27日斗門白蕉）。 水文條件 對 工程有影響的水文條件主要有潮汐、泥沙淤積和波浪現(xiàn)象。 故位于山谷地區(qū)的建筑可以采取天然基礎(chǔ)或樁基形式，河口平原區(qū)和砂堤濱海區(qū)建筑采用樁基礎(chǔ)。主要有加里東、印支、燕山和喜馬拉雅四期，其中以燕山運動最為強烈，影響范圍最廣，以褶皺、斷裂發(fā)育和巖漿活動強烈為特征。 規(guī)劃理念：打造合現(xiàn)化經(jīng)濟發(fā)展模式的， 符合高品質(zhì)的圓明新園旅游度假區(qū)主題要求， 規(guī)劃成一個集旅游、度假、住宿、購物、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)。 表 41 酒店 標準 客房價格市場比較法加權(quán)系數(shù)修正表 價格單位：元 /間 .天 可比酒店 中 國地區(qū) 璞邸精品酒店 首席公館 長城腳下的公社 麗江悅榕莊 三亞悅榕莊 蘇州御庭精品酒店 房 價 1181 1690 2185 2714 2588 1555 平均價格 價格修正系數(shù) 評估價格 取 價 980 項目客戶群定位 ? 國內(nèi)、外旅游團隊 ； ? 周末、假期、暑假帶動的親子旅 行團、自駕車游客源； ? 進行商務(wù)活動的商務(wù)散客； ? 周邊富裕居民，商家等的休閑客源。 ? 將 規(guī)劃成一個集旅游、度假、住宿、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū) ，對客戶的綜合吸引力較大； ? 項目區(qū)位游客數(shù)量多， 具有強大的潛在客戶群。在國內(nèi)，相對于目前的房地產(chǎn)市場來說，該類酒店的運營成本較低，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影口向小，投 19 資風險也相對較小，因此正受到越來越多房地產(chǎn)業(yè)界投資商的關(guān)注。例如我國的九寨溝、桂林山水等一大批優(yōu)美的自然景觀 ， 為建設(shè)地域型 精品酒店提供了獨特的資源優(yōu)勢豐厚的歷史文化和眾多歷史典故及中國特色的古建筑群，為主題型精品酒店尋找了特色的主題。 表 33 中國部分精品酒店一覽 序