【正文】 品住房，售價預(yù)定為1800/m2。而如果甲企業(yè)與購買方以企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元（5000）的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。當(dāng)然，在運用此方法時還應(yīng)該考慮納稅籌劃的成本，如設(shè)立銷售公司的成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運用。具體做法是，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對其應(yīng)納稅額有很大影響。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額帶來的效益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點而導(dǎo)致得不償失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有自身獨立的經(jīng)濟利益，具有法定的權(quán)利和義務(wù)。（三）應(yīng)納稅額的計算土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，作為增值額。其他納稅人繳納的印花稅（%貼花）允許在此扣除。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進行扣除。計算土地增值稅應(yīng)納稅額，要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。稅務(wù)籌劃與偷、逃、抗、欠、騙稅的區(qū)別:二、土地增值稅的介紹土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。或者在納稅籌劃時納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，對多種納稅方案進行的優(yōu)化選擇。[關(guān)鍵詞]納稅籌劃　土地增值稅　房地產(chǎn)企業(yè)正文一、納稅籌劃的概念（一）納稅籌劃的概念作為獨立的利益主體，無論是企業(yè)還是個人，都希望減輕稅收負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)利益最大化。從本質(zhì)上看，它既不合法，亦不違法，而是出于合法與違法之間的狀態(tài)，即“非違法”。第二，征收土地增值稅，主要是為了抑制炒賣炒買土地投機獲取暴利的行為。②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙痤~機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。這樣規(guī)定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極性。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。而且土地增值稅以房地產(chǎn)再次交易后與上一次交易金額相比的增值額，作為征稅對象。方案每平方米售價地價開發(fā)成本開發(fā)費用利息支出稅金其他扣除項目允許扣除金額合計增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤A3005004090771601167%0233B3005004090160%表三： 單位：萬元來源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務(wù)會計與納稅籌劃》，東北財經(jīng)出版社，%，增值率未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅，獲得233萬元的利潤。因為，在累進稅制下，收入的增長，預(yù)示著相同條件下增值額的增長，從而使得高的增長率使用較高的稅率，檔次爬升現(xiàn)象會使得納稅人稅負(fù)急劇上升，因而分散收入有著很強的現(xiàn)實意義。而土地增值額使用的是四級超率累進稅率，增值額越大，其適用的稅率越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會增大。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價格實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)?！?中國注冊會計師協(xié)會編，：《2006年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》，經(jīng)濟科學(xué)出版社，第114頁而且，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本，后者是房地產(chǎn)開發(fā)費用。C在B的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本100萬元，同時也增加其他扣除項目20萬元，%，不超過允許扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，可獲利潤251萬元。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將這段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。2006年新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用》（以下簡稱“新準(zhǔn)則”）對此作了明確的規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能夠提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的10%以內(nèi)計算扣除，用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)如上例，則房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為60萬元，即（200+400）萬元10%，超限額部分不得扣除。對于房地產(chǎn)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入也屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的征稅范圍。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。(七)適當(dāng)捐贈籌劃法房地產(chǎn)的贈與是指房地產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人和依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償捐贈給其他人的民事法律行為。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己房地產(chǎn)進行贈與時，如果不是以上所述兩種情況，應(yīng)該視同有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。四、總結(jié)納稅籌劃是依法治稅的重要內(nèi)容，它對完善稅法，最大限度地避免和減少稅收違法行為和涉稅犯罪，提高納稅人乃至全民的稅收法律意識，稅收征納雙方加強管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置，涵養(yǎng)稅源，促進國民經(jīng)濟的良性發(fā)展等都有重要的意義。進行納稅籌劃或納稅籌劃搞得好的納稅人，其納稅意識往往也比較強。，有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置在市場經(jīng)濟條件下，國家宏觀調(diào)控直接作用于市場，政策目標(biāo)的實現(xiàn)有賴于作為市場主體的納稅人對國家政策做出正確積極的回應(yīng)。參考文獻(xiàn)：[1] 蓋地，2001年1月第1版 2005年2月第7次印刷：《稅務(wù)會計與納稅籌劃》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社。[9] “稅務(wù)顧問之納稅人合法節(jié)稅操作指南系列叢書編寫組”，：《怎樣節(jié)稅》，法律出版社。[17]趙連志，2001年7月第1版：《稅收籌劃操作實務(wù)》，中國稅務(wù)出版社。[24]高允斌，謝美萍，《“節(jié)稅”抑或“遞延納稅”——股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的納稅籌劃問題》，《財務(wù)與會計18