【正文】 資金來(lái)源投資估算：。針對(duì)這一問(wèn)題，我們嚴(yán)格做到以下幾點(diǎn)：（1） 對(duì)服務(wù)員進(jìn)行專業(yè)的入職培訓(xùn)教育，同時(shí)鼓勵(lì)服務(wù)人員努力提高自身素質(zhì)。如建成后定位標(biāo)準(zhǔn)太高或沒(méi)有老人入住，價(jià)格昂貴，經(jīng)營(yíng)無(wú)方，市場(chǎng)處于飽和等，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)極為嚴(yán)重的后果。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過(guò)詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。（2）老年活動(dòng)中心，其中設(shè)健身理療中心、康復(fù)治療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、從業(yè)培訓(xùn)中心、文化娛樂(lè)中心、服務(wù)管理中心等。其中：① 老年公寓樓：13208㎡。 護(hù)理內(nèi)容：（含介護(hù)老人I服務(wù)內(nèi)容）外加：每日定時(shí)翻身、預(yù)防和做好褥瘡的發(fā)生與護(hù)理，及時(shí)更換尿濕衣褲和被褥，保持被褥干凈。對(duì)待養(yǎng)老人分自理、介助半自對(duì)特護(hù)老人特別護(hù)理。（2） 堅(jiān)決執(zhí)行行政查房制度，實(shí)行二十四小時(shí)值班制，由領(lǐng)導(dǎo)帶班，服務(wù)人員各司其職，把老人冷暖記在心中。 (1) 飲食方面：“民以食為天”，吃好吃飽是每一位老人的最基本要求，我們根據(jù)老年人的口味配置健康、營(yíng)養(yǎng)可口的飯菜，每天調(diào)換菜單，滿足老人的飲食要求。該地塊在污染、噪聲、交通上處于優(yōu)勢(shì)，而且在景觀上現(xiàn)處于獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，適宜在此地盤上建中高品位公寓樓。加強(qiáng)對(duì)醫(yī)務(wù)人員、服務(wù)人員的技能培訓(xùn)，并注重對(duì)現(xiàn)代化服務(wù)手段的運(yùn)用，鼓勵(lì)并組織參加繼續(xù)教育，以不斷提高服務(wù)水平。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 該公寓本著機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)潔、人員精干、注意效率的原則確定本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。②醫(yī)務(wù)科：負(fù)責(zé)老年公寓的綜合護(hù)理工作。企業(yè)必須加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力，團(tuán)隊(duì)的士氣和合作意識(shí)。因此，企業(yè)在評(píng)估智囊機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)該重視的是具體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的個(gè)人能力和經(jīng)驗(yàn)，不要被智囊機(jī)構(gòu)炫麗的光環(huán)所迷惑。但是對(duì)于營(yíng)銷和戰(zhàn)略咨詢，案例庫(kù)和“最佳實(shí)踐”不僅不能起到積極作用，反而會(huì)直接導(dǎo)致咨詢項(xiàng)目的失敗。綜合實(shí)戰(zhàn)型策劃?rùn)C(jī)構(gòu)能夠適應(yīng)大多數(shù)國(guó)內(nèi)企業(yè)現(xiàn)狀，特別對(duì)于綜合實(shí)力較為薄弱、營(yíng)銷問(wèn)題千頭萬(wàn)緒，或者急需依靠創(chuàng)造性戰(zhàn)略思維進(jìn)行市場(chǎng)突破的企業(yè)，比較適合與這類機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。這類機(jī)構(gòu)的服務(wù)項(xiàng)目一般涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方方面面，營(yíng)銷咨詢只是其業(yè)務(wù)中的一小部分。這一類型的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)集中于品牌的研究。目前國(guó)內(nèi)咨詢和策劃等智力服務(wù)行業(yè)中，尤以涉及營(yíng)銷服務(wù)的機(jī)構(gòu)為最多。最好學(xué)一些關(guān)于百度、GOOGLE和搜企網(wǎng)等搜索引擎的搜索規(guī)則的知識(shí)，以使自己的資料能更好地被搜到。第五、論壇營(yíng)銷，因?yàn)檎搲癄I(yíng)銷會(huì)隨著一個(gè)業(yè)務(wù)員在隨著對(duì)網(wǎng)絡(luò)的了解而一步步實(shí)現(xiàn)的，方法例如：給你介紹幾種方法：（1）熟人引薦（這是最有效的方法，也稱為先人指路法，總之，行內(nèi)人，熟人等）（2）行業(yè)排位法（你的客戶屬于哪個(gè)行業(yè)的，查查本行業(yè)的排行榜，好方便的）（3）收養(yǎng)孤兒法（對(duì)手出問(wèn)題的時(shí)候，沒(méi)有人“看護(hù)”的客戶，應(yīng)該立即跟進(jìn)。再一個(gè)，誠(chéng)信通可以很方便更新產(chǎn)品信息，并且有企業(yè)商鋪展示，是我們中小企業(yè)值得信賴和選擇的，當(dāng)然希望企業(yè)充分了解阿里巴巴誠(chéng)信通發(fā)布平臺(tái)再考慮是否加入。最后是對(duì)媒體的效果進(jìn)行監(jiān)測(cè)。第三個(gè)方面是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)研分析，這一點(diǎn)是整個(gè)廣告策劃實(shí)施的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地域客戶總體是什么情況？客戶在想什么？產(chǎn)品對(duì)客戶有哪些益處？一段時(shí)間后客戶又會(huì)有什么心理變化？這些問(wèn)題必須在廣告定位前搞清楚。那么，如何才能更有效的做電視廣告營(yíng)銷呢？首先，我們要了解什么是廣告。 廣告營(yíng)銷中國(guó)企業(yè)宣傳經(jīng)歷了三播媒體使用的創(chuàng)新，最早是廣播廣告；第二播是電視廣告；第三網(wǎng)絡(luò)廣播，也就是現(xiàn)在流行的在一些載體上做宣傳廣告。 在所能覆蓋的目標(biāo)人群城市的地方，通過(guò)報(bào)刊等廣而告之渠道刊登老年人俱樂(lè)部取名征集活動(dòng)，同時(shí)在敬老院的網(wǎng)站上也同時(shí)開展此活動(dòng)，以可觀的獎(jiǎng)金為誘餌，吸引人群的參與。它通過(guò)一定的金融機(jī)制或非金融機(jī)制，將房產(chǎn)蘊(yùn)含的價(jià)值提前變現(xiàn)，從而為老年人提供養(yǎng)生養(yǎng)老資金來(lái)源?！　?2) 居家養(yǎng)生養(yǎng)老：老人居住在家中，由社會(huì)來(lái)提供養(yǎng)老服務(wù)的一種養(yǎng)生養(yǎng)老方式。 社會(huì)保障水平進(jìn)一步提高?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老齡事業(yè)的意見(jiàn)》指出，將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)納入各級(jí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，堅(jiān)持社會(huì)化、市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的方向和政府引導(dǎo)、政策扶持、社會(huì)參與、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，以擴(kuò)大規(guī)模、合理布局、強(qiáng)化管理、提升水平為重點(diǎn)，大力推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。而XX千名老人擁有的床位數(shù)則僅有8張,床位緊張程度更甚。 法律地位和所有權(quán) 福壽年華養(yǎng)老院是一個(gè)合伙制企業(yè)，現(xiàn)所有者為其管理團(tuán)隊(duì)成員和投資人。 產(chǎn)品與服務(wù) 福壽年華養(yǎng)老院的服務(wù)除了一般養(yǎng)老院具備的衣食住玩以外，還具有以下特色： (1) 學(xué)習(xí)特色：學(xué)習(xí)營(yíng)養(yǎng)、保健知識(shí)；學(xué)習(xí)陶冶情操方面的知識(shí)；學(xué)習(xí)心理。項(xiàng)目完成后，老年公寓樓建有老年人居住房間300間（套），固定床位500—600張可解決500—600位老年人的住宿問(wèn)題。主要下設(shè)：董事會(huì)、總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、行政后勤部、服務(wù)部、市場(chǎng)部、財(cái)務(wù)部、人事部等部門。 福壽年華養(yǎng)老院將在養(yǎng)老行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)價(jià)值上萬(wàn)億，目前仍處于成長(zhǎng)期。福壽年華養(yǎng)老院項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書Business Plan169。我們的宗旨是：“為老年人打造一個(gè)休閑、娛樂(lè)的住宿場(chǎng)所”。管理團(tuán)隊(duì)是一個(gè)企業(yè)的核心，一個(gè)好的管理團(tuán)隊(duì)是企業(yè)走向成功的必要資源，福壽年華養(yǎng)老院將聘請(qǐng)高水平的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)管理。 企業(yè)設(shè)計(jì)與開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目區(qū)總用地面積50000㎡，總建筑面積約21188㎡。 宣傳語(yǔ)本養(yǎng)老院的宣傳語(yǔ)是：邀您一起共享天倫。(6) 自治特色：組織思維正常、有一定能力的老人對(duì)養(yǎng)老院的日常工作進(jìn)行管理和監(jiān)督，并提出合理化建議；舒緩矛盾，調(diào)解老人間的摩擦與糾紛。,共有老年公寓127家,千名老人只擁有21張床位。(2) 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來(lái)，進(jìn)行全方位的照顧。 人口趨勢(shì) XX老齡人口的不斷增加： 遠(yuǎn)期前景 省政府相繼出臺(tái)了大量政策措施。%。 購(gòu)買者行為 老年人一般比較喜歡比較安靜的生活環(huán)境，周邊的環(huán)境建設(shè)對(duì)老年人特別重要，老年人特別喜歡有一個(gè)供休閑散步的綠色環(huán)境，有便于通達(dá)的道路和文化娛樂(lè)的設(shè)施，要便于老年人之間的交往，要能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就老年人的身心健康，安度晚年的氣氛。該種模式比較適合不愿意脫離熟悉環(huán)境且子女有經(jīng)濟(jì)能力、照顧精力和照顧時(shí)間的老年人。其中，以房養(yǎng)生養(yǎng)老是指將自己的產(chǎn)權(quán)房出售、抵押或者出租出去，以獲取一定數(shù)額養(yǎng)老金或養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)生養(yǎng)老模式。具體運(yùn)作：這里偷換概念不能僅僅是自己取個(gè)好聽(tīng)的俱樂(lè)部名字而已，我們需要借此來(lái)對(duì)外宣傳，打響俱樂(lè)部概念偷換的第一炮，以達(dá)到醉翁之意不僅在酒又在提高知名度。選擇較有影響力的的老年公益事業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行贊助投入，并且與傳媒保持良好的合作關(guān)系，努力進(jìn)行企業(yè)的美譽(yù)傳播。電視廣告作為推廣自身品牌的傳統(tǒng)型媒介，它是一個(gè)極其重要的品牌推廣渠道。其次是同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研，這方面的調(diào)研是決勝市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，要圍繞成本和差異兩方面開展調(diào)研，你要比對(duì)手更了解對(duì)手自己，知道它的目標(biāo)群體、產(chǎn)品特征、產(chǎn)品賣點(diǎn)、對(duì)消費(fèi)者吸引力、表現(xiàn)方式、媒介計(jì)劃和它目前的市場(chǎng)狀況，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。選擇媒體在了解媒體的本身特性的情況下要根據(jù)自身預(yù)算量力而行。發(fā)布了產(chǎn)品信息，仍然不止于此，而且要不停地更新，每隔一小段時(shí)間，需要對(duì)信息更新，如果在阿里巴巴信息平臺(tái)發(fā)布信息，建議加入阿里巴巴誠(chéng)信通會(huì)員，因?yàn)樾畔⒈凰阉鞯降臋C(jī)率會(huì)高很多，并且有第三方作為誠(chéng)信公證，這對(duì)企業(yè)推廣也是很好的一個(gè)平臺(tái)、工具。博客營(yíng)銷的方法：選擇博客平臺(tái)很重要，然后產(chǎn)對(duì)博客營(yíng)銷概念的了解，再就是將博客定位，然后就是經(jīng)營(yíng)博客，利用好博客這個(gè)營(yíng)銷工具。 （2） 把這些消息到處“刷墻”（即到處轉(zhuǎn)貼，但記記住每個(gè)地方宣傳的針對(duì)性，不能千篇一律），讓別人能主動(dòng)搜索到你。為了跳出自身固有的營(yíng)銷思維局限，突破盤亙?cè)谄髽I(yè)面前的重重阻礙，尋求與外部智囊機(jī)構(gòu)的合作已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)的通行做法。如果你的企業(yè)已經(jīng)有了明確的、能獲得優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，并且在策略層面也都能將戰(zhàn)略很好的貫徹，所需要的只是將自身的優(yōu)勢(shì)以某個(gè)產(chǎn)品為載體傳達(dá)給消費(fèi)者，那么“廣告創(chuàng)意型”機(jī)構(gòu)是比較合適的選擇?！盃I(yíng)銷效率型”咨詢機(jī)構(gòu)側(cè)重于通過(guò)規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦砟顚?duì)支撐企業(yè)正常運(yùn)作的整個(gè)營(yíng)銷系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，其著眼點(diǎn)在于如何提高企業(yè)營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)營(yíng)效率來(lái)提升企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。與“營(yíng)銷效率型”機(jī)構(gòu)相比，“綜合實(shí)戰(zhàn)型”機(jī)構(gòu)在企業(yè)的戰(zhàn)略定位、發(fā)掘差異化優(yōu)勢(shì)方面具有更多的創(chuàng)造性和攻擊性；與“品牌規(guī)劃型”和“廣告策劃型”機(jī)構(gòu)相比而言，則更側(cè)重于對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃、渠道推廣和執(zhí)行層面的關(guān)注，相對(duì)而言顯得更為“務(wù)實(shí)”。對(duì)于人力資源、組織架構(gòu)、流程再造等管理類的咨詢，關(guān)注的是企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的提升，著眼于如何采用最好的方法來(lái)提高企業(yè)的效率和降低成本，這一類型的決策一般都可以參考其他類似企業(yè)的做法，因?yàn)樾实奶嵘话愣即嬖谧顑?yōu)的做法和“最佳實(shí)踐”，企業(yè)只需在幾個(gè)有限的方案中進(jìn)行篩選即可。對(duì)于一個(gè)特定的營(yíng)銷策劃項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理是投入時(shí)間和精力最多的人，這個(gè)人的能力與經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的成敗起著決定性的最用，相反，機(jī)構(gòu)本身所起的作用卻是相當(dāng)有限的。團(tuán)隊(duì)建設(shè)中最重要的是團(tuán)隊(duì)精神，團(tuán)隊(duì)精神是高績(jī)效團(tuán)隊(duì)的靈魂，是團(tuán)隊(duì)成員為了實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)利益和團(tuán)隊(duì)目標(biāo)而互相協(xié)作，盡心盡力的意愿和作風(fēng)。①后勤科：負(fù)責(zé)老年公寓所需的各種物資管理工作，負(fù)責(zé)水、電、氣、通訊等后勤保障。本公寓嚴(yán)格執(zhí)行《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》的相關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和職部門。 人員培訓(xùn) 項(xiàng)目建成后為提高本項(xiàng)目的全方位服務(wù)質(zhì)量，建立健全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)全體人員的管理和培訓(xùn)，所有員工均應(yīng)接受崗前培訓(xùn)，并經(jīng)考核后方能上崗。綜上所述，該地塊是較理想的住宅建筑用地。 運(yùn)營(yíng)策略 本公寓把“以老人為本”作為服務(wù)理念，盡最大可能為老人和親屬排憂解難，工作盡心、老人舒心、親屬放心，是我們的“三心級(jí)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 服務(wù)范圍和內(nèi)容 服務(wù)承諾（1） 持證上崗、文明熱情、盡職盡責(zé)、有問(wèn)必答、禮貌待人、接受監(jiān)督。 服務(wù)范圍集居養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、文娛、教育、體育、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能的養(yǎng)老護(hù)理。（4）介護(hù)老人：年老體弱、患有慢性疾?。ń樽o(hù)II）臥床不起、大小便失禁、輕度老年癡呆者。 開發(fā)計(jì)劃(1) 老年公寓和活動(dòng)中心建設(shè)，總建筑面積21188㎡。居室模式除別墅外，主要包括：一室一廳一廚一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、一室一衛(wèi)和兩室一廳一廚一衛(wèi)，戶型面積在4060㎡。老年人，特別是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。因?yàn)闉榱司徑馍鐣?huì)的養(yǎng)老壓力，中央到地方均有明文規(guī)定對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)性事業(yè)應(yīng)大力扶持，并呼吁全社會(huì)都來(lái)關(guān)注養(yǎng)老問(wèn)題。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的就是項(xiàng)目建成后的定位標(biāo)準(zhǔn)，假如設(shè)計(jì)定位標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確，那么講給項(xiàng)目帶來(lái)嚴(yán)重的后果。 服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范 目前老年公寓行業(yè)內(nèi)，服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)，在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服。再次，配置完善的緊急醫(yī)療救助設(shè)施以及相應(yīng)的醫(yī)療人員。室外配套建筑及附屬設(shè)施建設(shè)12188m2。（2）年均辦公、服務(wù)及燃料、水電等能源費(fèi)：120