【正文】 更側(cè)重于對產(chǎn)品規(guī)劃、渠道推廣和執(zhí)行層面的關(guān)注，相對而言顯得更為“務(wù)實”。咨詢、策劃類產(chǎn)品屬于一對一定制服務(wù)，單位成本（主要是人力資源成本）基本是固定的，不會像普通商品那樣隨著銷量的上升邊際成本不斷下降，因此總體上看，咨詢和策劃機構(gòu)是無法通過規(guī)模效應(yīng)來降低成本的（培訓(xùn)類服務(wù)具有較強的規(guī)模效應(yīng)，邊際成本具有很大的下降空間，因此眾多的咨詢機構(gòu)都將培訓(xùn)作為主要的收入來源）。規(guī)模較大的咨詢機構(gòu)基本都采用標準化的方式來盡量提升服務(wù)效率。有了這些案例作為參照，一個剛剛畢業(yè)的大學生只需掌握基本的問題分析方法就可以為客戶提供咨詢服務(wù)。對于人力資源、組織架構(gòu)、流程再造等管理類的咨詢，關(guān)注的是企業(yè)運營效率的提升，著眼于如何采用最好的方法來提高企業(yè)的效率和降低成本，這一類型的決策一般都可以參考其他類似企業(yè)的做法，因為效率的提升一般都存在最優(yōu)的做法和“最佳實踐”，企業(yè)只需在幾個有限的方案中進行篩選即可。原因很簡單：企業(yè)的營銷和戰(zhàn)略需要的是不同于對手的做法，需要的是差異化，模仿和參照標桿企業(yè)的做法只會把企業(yè)引入歧途。項目負責人決定項目的成敗，營銷咨詢和策劃不是一個靠“人多”取勝的工作。策劃也不能像日本式管理一樣講究“民主”，一個獲得所有人通過的方案一定是個平庸的方案，好的方案不是靠“商量”出來的。對于一個特定的營銷策劃項目，項目經(jīng)理是投入時間和精力最多的人，這個人的能力與經(jīng)驗對項目的成敗起著決定性的最用，相反，機構(gòu)本身所起的作用卻是相當有限的。 探親策略心理專家對幾家大型的敬老院的老人進行了心理調(diào)查和咨詢服務(wù)。工作人員始終不能代替兒女，情親永遠不可替代。第六章 管理團隊與公司結(jié)構(gòu) 管理團隊 一個成功的企業(yè)，一定是有一個工作型、學習型、創(chuàng)新型、團結(jié)型、向上型的團隊。團隊建設(shè)中最重要的是團隊精神，團隊精神是高績效團隊的靈魂，是團隊成員為了實現(xiàn)團隊利益和團隊目標而互相協(xié)作，盡心盡力的意愿和作風。企業(yè)主要管理人員及職責：（1） 董事會：制定公司的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營目標、重大方針和管理原則：挑選、聘任和監(jiān)督經(jīng)理人員 , 并掌握經(jīng)理人員的報酬與獎懲： 協(xié)調(diào)公司與股東、管理部門與股東之間的關(guān)系 。（4）人事部：負責公司所需員工的招聘，做好對員工的培訓(xùn)和考核，編制勞動力平衡計劃和工資計劃（5）服務(wù)部：主要負責外事宣傳、國際國內(nèi)旅游團體接待、入寓老人日常文娛生活、和重大活動等。（7）財務(wù)部：負責老年公寓的財務(wù)會計管理工作，辦理各項資金結(jié)算業(yè) 。①后勤科：負責老年公寓所需的各種物資管理工作，負責水、電、氣、通訊等后勤保障。③保衛(wèi)科：負責老年公寓的日常安全保衛(wèi)、老年公寓的社會治安綜合治理、以及處理各種突發(fā)事件。 顧問委員會為提高企業(yè)的運行效率，特成立顧問委員會，對企業(yè)運營中出現(xiàn)的法律、資金等問題提供相關(guān)建議。從服侍、照顧發(fā)好老人，讓他們安度晚年，是全社會的共同義務(wù)和責任的管理職能出發(fā)。本公寓嚴格執(zhí)行《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》的相關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的組織機構(gòu)和職部門。組織機構(gòu)實行總經(jīng)理負責制，下設(shè)企管部、財務(wù)部、服務(wù)部、銷售部和后勤部。一般情況下，本老年公寓入住老年人按常年600人計算，入住的自理老人、介助老人與介護老人各按1/3計算，需要的生活服務(wù)人員，與介助老人按1:、與介護老人按1:，就需要按入住人數(shù)的1/3左右確定。因此，養(yǎng)老服務(wù)是個勞動力密集行業(yè)，需要大量的人力物力。 人員培訓(xùn) 項目建成后為提高本項目的全方位服務(wù)質(zhì)量，建立健全管理機構(gòu)，進一步完善各項規(guī)章制度，加強對全體人員的管理和培訓(xùn)，所有員工均應(yīng)接受崗前培訓(xùn)，并經(jīng)考核后方能上崗。同時，加強對服務(wù)人員的素質(zhì)教育，建立可行考核體系，完善優(yōu)勝劣汰的淘汰機制，以保證服務(wù)隊伍的業(yè)務(wù)水平。XX鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)公交主要有811路、888路、88路、882路、809路、887路、881路，公交路線遍布全區(qū)，交通便捷。 環(huán)境條件 XX鎮(zhèn)風景優(yōu)美，景色麗人，適宜人們居住。綜上所述，該地塊是較理想的住宅建筑用地。 配套基礎(chǔ)設(shè)施(1)供排水 項目場區(qū)有自備深井一眼，配備無塔供水增壓器形成自來水管網(wǎng)供水。(2)供電 該公寓將與供電部門達成協(xié)議，由XX鎮(zhèn)電網(wǎng)供電，可以滿足項目建設(shè)及運營需要。(4)通氣 預(yù)留天然氣管網(wǎng)，可與XX鎮(zhèn)天然氣供應(yīng)管網(wǎng)連接。 運營策略 本公寓把“以老人為本”作為服務(wù)理念，盡最大可能為老人和親屬排憂解難，工作盡心、老人舒心、親屬放心，是我們的“三心級”服務(wù)標準。 (2) 醫(yī)療方面：專門聘請有經(jīng)驗豐富的高級醫(yī)師和專業(yè)的護理人員，可以為老人提供常規(guī)的醫(yī)療服務(wù)，保證小病不出門、大病及時送醫(yī)院就診，解除老人的就醫(yī)之慮。該醫(yī)院為老人提供健康查體服務(wù)，專家定時巡診服務(wù)，急診綠色通道服務(wù)，老人優(yōu)先優(yōu)惠入院治療等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 (3) 文娛方面，本公寓不僅內(nèi)部有各種各樣的豐富的文娛活動，而且本公寓還將與XX市科協(xié)社區(qū)大學、老年大學、街道團支部、某養(yǎng)生堂、某文工團等單位，結(jié)成了親密的共建合作關(guān)系，定時來院為住養(yǎng)老人提供文藝演出、書畫及足浴等愛心助老服務(wù)。 服務(wù)范圍和內(nèi)容 服務(wù)承諾（1） 持證上崗、文明熱情、盡職盡責、有問必答、禮貌待人、接受監(jiān)督。（3） 發(fā)揚“尊老愛幼”的傳統(tǒng)美德。（4） 嚴格執(zhí)行伙食衛(wèi)生管理制度，合理安排生活物資，實行財務(wù)公開。（5） 堅決執(zhí)行醫(yī)療查房制度，保證服務(wù)對象小病不出門，有病及時治，態(tài)度和藹，工作認真。 服務(wù)范圍集居養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、文娛、教育、體育、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能的養(yǎng)老護理。 服務(wù)內(nèi)容（1）自理老人：身體健康，無器質(zhì)性疾病，日常起居穿衣入廁等生活均能自我料理。（2）介助老人：年老體弱、身患某種慢性疾病、部分生活能自理，輕度殘疾者。（3）介護老人：年老體弱、患慢性疾?。ń樽oI）床上活動能自我進行、部分生活不能自理、肢體活動有障礙者、下床活動需要幫助者。（4）介護老人：年老體弱、患有慢性疾病（介護II）臥床不起、大小便失禁、輕度老年癡呆者。定時喂飯、喂水果。第八章 企業(yè)設(shè)計與開發(fā)計劃 企業(yè)建筑設(shè)計 項目區(qū)總用地面積50000㎡，總建筑面積約21188㎡。 老年活動中心大樓，主要有康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學、老年藝術(shù)團等。 開發(fā)計劃(1) 老年公寓和活動中心建設(shè)，總建筑面積21188㎡。多層磚混結(jié)構(gòu)雙面樓2棟，分別長79m、寬19m，共4層，占地面積3002㎡，建筑面積 12008㎡，（每層48間、共384間）； 低層別墅式老年公寓6座（戶），每座長10m、寬8m，占地面積80㎡，建筑面積200㎡，總占地面積480㎡；總建筑面積1200㎡。（3）設(shè)施配套：滿足500600人的老年人專用起居、廚衛(wèi)設(shè)備、輪椅、擔架、健身器材、理療設(shè)備、急救護理設(shè)備、呼叫系統(tǒng)設(shè)備、電視與網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)備等。老年公寓項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標詳見《綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表》表。居室模式除別墅外，主要包括：一室一廳一廚一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、一室一衛(wèi)和兩室一廳一廚一衛(wèi)，戶型面積在4060㎡。設(shè)有不同規(guī)模、不同內(nèi)容的活動廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳；休息廳、茶室、小賣部；與之相配合的還有衣帽間、衛(wèi)生間、接待、管理辦公室等輔助設(shè)施。根據(jù)學員的愛好常設(shè)有文學、歷史、書法、繪畫、雕塑、園藝、戲曲、音樂、舞蹈、體育保健、烹飪、社會學、心理學、政治學、經(jīng)濟學、法學、現(xiàn)代科技等專題講座，相應(yīng)設(shè)不同規(guī)模的多功能教室，還設(shè)有圖書資料閱覽室、學員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫(yī)療急救室等輔助設(shè)施。庭院設(shè)計應(yīng)提供這種便利，備設(shè)坐椅和必要的活動設(shè)施。老年人，特別是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強烈的渴望。 ② 完善的步行交通系統(tǒng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。③ 為保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。因為為了緩解社會的養(yǎng)老壓力，中央到地方均有明文規(guī)定對于養(yǎng)老服務(wù)社會性事業(yè)應(yīng)大力扶持，并呼吁全社會都來關(guān)注養(yǎng)老問題。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標準進行實時監(jiān)控。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標的實現(xiàn)。同時成本風險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。市場風險最大的就是項目建成后的定位標準，假如設(shè)計定位標準不準確，那么講給項目帶來嚴重的后果。 目前在XX市創(chuàng)辦的70家民辦老年公寓中，共分基本生活型、享受型、養(yǎng)生型、托老病房型和臨終關(guān)懷型五種。我們在老年公寓的定位上，鑒于XX市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入、人均可支配收入，特別是老一代老年人人均收入和支付能力，因此我們市場定位上，以中檔老年公寓住宅為主，輔之以高檔公寓住宅。 經(jīng)營風險與防范隨著市場化競爭的加劇，特別是面對企業(yè)全球化的競爭，老年公寓的管理水平還需進一步提高，為此老年公寓領(lǐng)導(dǎo)高層應(yīng)根據(jù)項目的特性、范圍、對象等通過業(yè)務(wù)流程優(yōu)化與外部機構(gòu)的合作（如醫(yī)療護理等）建立科學的管理制度，提升老年公寓業(yè)務(wù)管理水平。 服務(wù)風險與防范 目前老年公寓行業(yè)內(nèi)，服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)，在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服。（2） 建立一種“以老人為本”的文化，真心為老人服務(wù)。（4） 加強經(jīng)營管理，建立嚴格的規(guī)章制度。為了給減小風險，首先應(yīng)該在老人入住前，對老人進行體檢，然后根據(jù)體檢結(jié)果簽訂入住合同。再次，配置完善的緊急醫(yī)療救助設(shè)施以及相應(yīng)的醫(yī)療人員。（1） 資本金籌措（%），全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。（3） 資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，(%)，向金融機構(gòu)融資3000萬元(%)。室外配套建筑及附屬設(shè)施建設(shè)12188m2。 (1) 固定資產(chǎn)投資：，包括：① ，%；② ，%；③ 規(guī)劃、設(shè)計、招標、監(jiān)理、%；④ ，占固定資金投資額的 %；（2）相關(guān)數(shù)據(jù)取定（最高限額）① %；② 勘察設(shè)計費3%；③ %；④ %； ⑤ 準備費中基本準備費為3%，價差預(yù)備費為0。（1）建筑工程折舊與攤銷：，按25年折舊。 ，殘值為0。（2）年均辦公、服務(wù)及燃料、水電等能源費：120萬元。（未計貸款利息）。（見附表6）．3 投資回收期每年回收資金為：=247。（見附表8）現(xiàn)僅分析項目經(jīng)營期25年內(nèi)的經(jīng)濟效益，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，稅率為25%NCF0=,NCF（140）=1404*（125%）*（125%）+*25%=（萬元）NPV=*(P/A,10%,25)=0本項目建成運營后，投資回收期約8年，而且該項目25年內(nèi)的NPV0，在經(jīng)濟方面看,此項目