【正文】 16 16 16第五章 建設(shè)規(guī)模與初步方案 18 18 18第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析 23 23 23 24 27 32 32第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 34 34 35第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及建設(shè)管理 37 37 37 39第九章 投資及資金籌措 41 41 43第十章 產(chǎn)出及銷售收入估算 44 44 44 44第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析 46 46 47 47第十二章 社會(huì)影響分析 49 49 49 50第十三章 結(jié)論與建議 52 52 53蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告第一章 總 論：溫州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：：：：：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)。%，綠地率30%。距溫州市區(qū)60公里，距離省會(huì)杭州432公里，104國(guó)道、沈海高速公路橫貫全境。“蒼南縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要”提出：“十三五”是蒼南全面建成小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，要促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域更為協(xié)調(diào)，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，中心城區(qū)建設(shè)品質(zhì)要進(jìn)一步提升，中心鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)取得重大進(jìn)展。本項(xiàng)目地塊地處蒼南縣龍港鎮(zhèn)，屬于政府規(guī)劃的商住用地項(xiàng)目，符合溫州市、蒼南縣的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展、優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。對(duì)于建筑物的節(jié)能措施，嚴(yán)格按照建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求，使用具有市場(chǎng)準(zhǔn)入許可的產(chǎn)品，采用節(jié)能型建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能和采暖、制冷、照明、動(dòng)力等設(shè)備的能源利用率，積極應(yīng)用太陽(yáng)能技術(shù)，預(yù)設(shè)相應(yīng)管道等設(shè)施。，節(jié)約電能。土地使用性質(zhì)為商住用地。：蒼南總的地勢(shì)是西南高東北低，西南有5座千米以上的山峰挺拔其間，地勢(shì)高峻，溝源區(qū)多峭壁、瀑布；東北端為鰲江口，地勢(shì)低平，標(biāo)高僅3至5米，是河網(wǎng)密布的平原。、信息設(shè)置用戶交換機(jī)，與市話公網(wǎng)連通，采用電話電纜直接引入，經(jīng)電話箱分接至各單位部門；信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)線采用光纖光纜，網(wǎng)絡(luò)采用星形結(jié)構(gòu)，以集線器，雙鉸線連接，形成網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，便于經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)為確保市場(chǎng)安全有序運(yùn)行，配置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共區(qū)域視頻監(jiān)控系統(tǒng)。參照相鄰區(qū)域的工程地質(zhì)情況，本工程場(chǎng)地在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有暗塘、暗浜等影響工程穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象。按用地功能劃分：，道路、廣場(chǎng)、。設(shè)計(jì)中揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分利用地塊的外部?jī)?yōu)勢(shì)和內(nèi)部挖掘潛力，使建筑的整體布局有機(jī)組合，使之成為完整統(tǒng)一的有機(jī)體納入城市區(qū)塊的肌理中。配套設(shè)施布置方式，盡量不影響少影響居民的日常生活，又能相對(duì)獨(dú)立自成系統(tǒng)，充分發(fā)揮效率。第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析根據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。粉塵污染主要來(lái)源于土方的挖掘、堆放、清運(yùn)、土方回填和場(chǎng)地平整等過(guò)程產(chǎn)生的粉塵；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在裝卸、運(yùn)輸、堆放等過(guò)程中，因風(fēng)力作用而產(chǎn)生的揚(yáng)塵污染；運(yùn)輸車輛往來(lái)將造成地面揚(yáng)塵。本項(xiàng)目施工過(guò)程中會(huì)造成土地裸露，可能會(huì)造成不同程度的土壤侵蝕、水土流失現(xiàn)象。項(xiàng)目施工期間，為減輕其對(duì)環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）施工前必須制定和實(shí)施揚(yáng)塵污染防治措施的施工方案；（2）施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)實(shí)行封閉施工，外圍應(yīng)加設(shè)防護(hù)網(wǎng)罩。固體廢物中的砂土、石塊、水泥等可用于填路材料，廢金屬、鋼筋、鐵絲等可以回收利用，其他的統(tǒng)一收集后由市政環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn)，做到日積日清。生活污水經(jīng)化糞池進(jìn)行預(yù)處理，沖洗廢水經(jīng)隔油池進(jìn)行預(yù)處理，接入市政污水處理廠進(jìn)行處理。，先在周圍砌上圍墻，防止主體工程對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境造成擾動(dòng)與破壞，也防止施工區(qū)周邊地域水土流失。建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格按照國(guó)家對(duì)勞動(dòng)者的職業(yè)安全及勞動(dòng)保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施，具體安全措施為：、電氣線路、材料堆放場(chǎng)等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。住宅總平面布置要有足夠的消防停車場(chǎng)地，主體建筑有一個(gè)長(zhǎng)邊或不小于1/4周邊長(zhǎng)度作為消防登高作業(yè)。，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第9號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》，本報(bào)告特增加項(xiàng)目有關(guān)招標(biāo)內(nèi)容。由于本項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，交通方便，公用工程配套設(shè)施齊全，是最佳商住樓首選地塊之一；另外，商住樓設(shè)計(jì)方案規(guī)劃超前，住宅套型多樣化，可以滿足社會(huì)各層次客戶的不同需求，無(wú)疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，將會(huì)吸引更多的購(gòu)房客戶。第十二章 社會(huì)影響分析社會(huì)影響分析的主要目的是消除或盡量減少因項(xiàng)目的實(shí)施所產(chǎn)生的社會(huì)負(fù)面影響，使項(xiàng)目的內(nèi)容和設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目所在地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)；并使項(xiàng)目能為項(xiàng)目地區(qū)的區(qū)域社會(huì)發(fā)展目標(biāo)做出貢獻(xiàn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。3對(duì)居民就業(yè)的影響。完善項(xiàng)目所在地外部市政配套設(shè)施建設(shè)，土地增值效益明顯，促進(jìn)當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程。選址符合蒼南縣城龍港鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便，周圍人居環(huán)境好，銷售前景進(jìn)一步看好。附表1 損 益 表 單位：萬(wàn)元序號(hào)年 份項(xiàng) 目第1年第2年第3年第4年合計(jì)1銷售收入　10000148009431342312營(yíng)業(yè)稅金及附加　625 925 589 21393總成本費(fèi)用13350 12450 　　258004利潤(rùn)總額13350 3075 13875884262925結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度虧損13350 16425 25506292　6所得稅　　　1573 15737稅后利潤(rùn)　　　4719 47198盈余公積金　　　4724729應(yīng)付利潤(rùn)　　　　　10未分配利潤(rùn)　　　4247424711累計(jì)未分配利潤(rùn)　　　4247　財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表2 （全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目 建 設(shè) 期經(jīng) 營(yíng) 期合 計(jì)第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入　10000148009431342312現(xiàn)金流出1335013075925216229512建設(shè)投資1335012450　　25800營(yíng)業(yè)稅金及附加　6259255892139所得稅　　　15731573三稅前凈現(xiàn)金流量1335030751387588426292四稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量133501642525506292　五稅后凈現(xiàn)金流量1335030751387572694719六稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量133501642525504719　稅前 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR % ， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（i=10%） 萬(wàn)元 ， 1786 712投資回收期 年 ，