【正文】 16 16 16第五章 建設規(guī)模與初步方案 18 18 18第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析 23 23 23 24 27 32 32第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防 34 34 35第八章 項目實施進度及建設管理 37 37 37 39第九章 投資及資金籌措 41 41 43第十章 產(chǎn)出及銷售收入估算 44 44 44 44第十一章 經(jīng)濟效益分析 46 46 47 47第十二章 社會影響分析 49 49 49 50第十三章 結論與建議 52 52 53蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項目 可行性研究報告第一章 總 論：溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：：：：：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理服務。%，綠地率30%。距溫州市區(qū)60公里，距離省會杭州432公里，104國道、沈海高速公路橫貫全境?！吧n南縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要”提出：“十三五”是蒼南全面建成小康社會的關鍵時期，要促進城鄉(xiāng)區(qū)域更為協(xié)調，加快推進新型城鎮(zhèn)化建設，中心城區(qū)建設品質要進一步提升，中心鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村建設取得重大進展。本項目地塊地處蒼南縣龍港鎮(zhèn)，屬于政府規(guī)劃的商住用地項目，符合溫州市、蒼南縣的規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策，利于整個房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展、優(yōu)化房產(chǎn)結構，符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。對于建筑物的節(jié)能措施，嚴格按照建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求，使用具有市場準入許可的產(chǎn)品，采用節(jié)能型建筑結構、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能和采暖、制冷、照明、動力等設備的能源利用率，積極應用太陽能技術，預設相應管道等設施。，節(jié)約電能。土地使用性質為商住用地。：蒼南總的地勢是西南高東北低，西南有5座千米以上的山峰挺拔其間，地勢高峻，溝源區(qū)多峭壁、瀑布；東北端為鰲江口，地勢低平，標高僅3至5米，是河網(wǎng)密布的平原。、信息設置用戶交換機，與市話公網(wǎng)連通，采用電話電纜直接引入，經(jīng)電話箱分接至各單位部門；信息網(wǎng)絡系統(tǒng)的網(wǎng)絡進線采用光纖光纜，網(wǎng)絡采用星形結構，以集線器，雙鉸線連接，形成網(wǎng)絡系統(tǒng)，便于經(jīng)營管理，同時為確保市場安全有序運行，配置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共區(qū)域視頻監(jiān)控系統(tǒng)。參照相鄰區(qū)域的工程地質情況，本工程場地在勘察范圍內未發(fā)現(xiàn)有暗塘、暗浜等影響工程穩(wěn)定性的不良地質現(xiàn)象。按用地功能劃分：，道路、廣場、。設計中揚長避短，充分利用地塊的外部優(yōu)勢和內部挖掘潛力，使建筑的整體布局有機組合，使之成為完整統(tǒng)一的有機體納入城市區(qū)塊的肌理中。配套設施布置方式，盡量不影響少影響居民的日常生活，又能相對獨立自成系統(tǒng)，充分發(fā)揮效率。第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析根據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護法等有關法規(guī)，在項目實施過程中排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標準。粉塵污染主要來源于土方的挖掘、堆放、清運、土方回填和場地平整等過程產(chǎn)生的粉塵；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在裝卸、運輸、堆放等過程中，因風力作用而產(chǎn)生的揚塵污染；運輸車輛往來將造成地面揚塵。本項目施工過程中會造成土地裸露，可能會造成不同程度的土壤侵蝕、水土流失現(xiàn)象。項目施工期間，為減輕其對環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）施工前必須制定和實施揚塵污染防治措施的施工方案；（2）施工現(xiàn)場應實行封閉施工，外圍應加設防護網(wǎng)罩。固體廢物中的砂土、石塊、水泥等可用于填路材料，廢金屬、鋼筋、鐵絲等可以回收利用，其他的統(tǒng)一收集后由市政環(huán)衛(wèi)部門及時清運，做到日積日清。生活污水經(jīng)化糞池進行預處理，沖洗廢水經(jīng)隔油池進行預處理，接入市政污水處理廠進行處理。，先在周圍砌上圍墻，防止主體工程對周邊生態(tài)環(huán)境造成擾動與破壞，也防止施工區(qū)周邊地域水土流失。建設過程中嚴格按照國家對勞動者的職業(yè)安全及勞動保護的有關規(guī)定，對可能發(fā)生的觸電、火災、墜落等傷害事故應加強防范措施，具體安全措施為：、電氣線路、材料堆放場等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。住宅總平面布置要有足夠的消防停車場地，主體建筑有一個長邊或不小于1/4周邊長度作為消防登高作業(yè)。，根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第9號《工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定》，本報告特增加項目有關招標內容。由于本項目所處地理位置優(yōu)越，交通方便，公用工程配套設施齊全，是最佳商住樓首選地塊之一；另外，商住樓設計方案規(guī)劃超前，住宅套型多樣化，可以滿足社會各層次客戶的不同需求，無疑給房地產(chǎn)市場帶來無限商機，將會吸引更多的購房客戶。第十二章 社會影響分析社會影響分析的主要目的是消除或盡量減少因項目的實施所產(chǎn)生的社會負面影響，使項目的內容和設計符合項目所在地區(qū)的發(fā)展目標；并使項目能為項目地區(qū)的區(qū)域社會發(fā)展目標做出貢獻，促進經(jīng)濟與社會的協(xié)調發(fā)展。3對居民就業(yè)的影響。完善項目所在地外部市政配套設施建設，土地增值效益明顯，促進當?shù)爻鞘谢M程。選址符合蒼南縣城龍港鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便，周圍人居環(huán)境好，銷售前景進一步看好。附表1 損 益 表 單位：萬元序號年 份項 目第1年第2年第3年第4年合計1銷售收入　10000148009431342312營業(yè)稅金及附加　625 925 589 21393總成本費用13350 12450 　　258004利潤總額13350 3075 13875884262925結轉到下一年度虧損13350 16425 25506292　6所得稅　　　1573 15737稅后利潤　　　4719 47198盈余公積金　　　4724729應付利潤　　　　　10未分配利潤　　　4247424711累計未分配利潤　　　4247　財務現(xiàn)金流量表附表2 （全部投資） 單位：萬元序號年份項目 建 設 期經(jīng) 營 期合 計第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入　10000148009431342312現(xiàn)金流出1335013075925216229512建設投資1335012450　　25800營業(yè)稅金及附加　6259255892139所得稅　　　15731573三稅前凈現(xiàn)金流量1335030751387588426292四稅前累計凈現(xiàn)金流量133501642525506292　五稅后凈現(xiàn)金流量1335030751387572694719六稅后累計凈現(xiàn)金流量133501642525504719　稅前 稅后財務內部收益率FIRR % ， 財務凈現(xiàn)值FNPV（i=10%） 萬元 ， 1786 712投資回收期 年 ，