【正文】 重新做市場調(diào)研。包裝分為軟包裝和硬包裝兩種。同時(shí)與樓盤本身也不相符合，現(xiàn)有的樓盤包裝與競爭個(gè)案相比，差之甚遠(yuǎn)。 通過準(zhǔn)確的市場分析，重新找出本案的最強(qiáng)賣點(diǎn)，為樓盤創(chuàng)造出一個(gè)興奮點(diǎn)，重新吸引買家的關(guān)注四．其它診斷項(xiàng)目1．銷售手段貧乏現(xiàn)階段房產(chǎn)營銷除了策劃包裝外，最敏感的還是價(jià)格。如團(tuán)購，價(jià)格協(xié)商，分期付款等，都是可以考慮運(yùn)用的方式。包裝是投向市場的“煙幕彈”包裝沒有到位，市場影響力就會(huì)減弱?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場非常激烈，對于代理公司的要求也非常的高，無論是其業(yè)務(wù)水平還是介入時(shí)間，都會(huì)對案子產(chǎn)生重大的影響。 重新定位。這就是本案現(xiàn)在的要害之處，從目前銷售狀況來看，也就是一個(gè)尷尬的局面。 太拘泥于所謂臺(tái)灣模式的規(guī)范化模式來現(xiàn)場運(yùn)作，而無任何創(chuàng)新及改變。而且安居房的存在也在打擊著安鎮(zhèn)人的購房欲望。商鋪均價(jià)在7000元左右，形態(tài)為三層每層面積在97平米左右，雙開間。該項(xiàng)目價(jià)格為一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。該案售樓處整體形象較好，戶外廣告為育才東路刀旗；目前尚未開盤。售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是戶型介紹）。江南清華坊二期該案正在規(guī)劃中，位于查橋鎮(zhèn)中心位置，占地100000平方米,規(guī)劃由小高層及聯(lián)排別墅組成。錦滬花園 錦滬花園目前只剩余1套（15層小高層的底層），價(jià)格在2749元/平方米，按錦滬花園層差價(jià)30元/平方米計(jì)算，目前該案小高層均價(jià)在2900元/平方米左右。主推戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，其他戶型還有三室兩廳一衛(wèi),兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳兩衛(wèi)，四室二廳二衛(wèi)，疊加別墅等。7． 濱湖板塊只見拍地，不見動(dòng)靜，在0405年度，整個(gè)蠡湖新城，濱湖區(qū)域，太湖新城的土地供應(yīng)量在無錫位列三甲（另兩個(gè)為惠山新城與新區(qū)板塊），但此三大區(qū)塊同期拍下的土地有些早的已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，而象濱湖板塊的樓盤在這次房交會(huì)上還是只有以前的幾個(gè)老面孔（新梁溪人家，陽光城市花園、金色江南、奧林花園、天鵝湖、萬科魅力之城）象南京棲霞地塊，中國海外地塊，江陰陽光的蠡湖一號(hào)地塊等都沒有現(xiàn)身房交會(huì)。有些樓盤還未開始動(dòng)工，卻花大筆費(fèi)用購買展位前來參展。在新政來臨后，無錫市政府也著力托盤，從減少土地供應(yīng)量到此次房交會(huì)增加一倍展位面積等措施 眾多開發(fā)商也對市場預(yù)期也比前一段時(shí)期樂觀一些，在本次房展會(huì)上也有幾個(gè)樓盤因?yàn)閮r(jià)格的優(yōu)勢銷售狀況良好。有關(guān)人士分析認(rèn)為，在無錫房地產(chǎn)市場長期理性發(fā)展的大環(huán)境下，二手房市場仍保持平穩(wěn)發(fā)展的局面，但住宅成交量有所下降。期房及二手房交易量全面萎縮，購房者觀望氣氛漸濃。監(jiān)測信息顯示。第三季度，市區(qū)住宅新盤有31個(gè)，加權(quán)平均單價(jià)為每平方米3840元，其中中低價(jià)位樓盤供應(yīng)數(shù)量合理。King紫金門為2004－2地塊，總建32萬m2，號(hào)稱市中心人民東路上個(gè)案，圣芭芭拉為香港風(fēng)水隆在馬山的個(gè)案，在現(xiàn)場為形象展示，產(chǎn)品沒有曝光，只知道為TH，獨(dú)棟，花園洋房，公寓；百大春城為昆百大在惠山新城的個(gè)案，在站前步行街設(shè)立了市區(qū)接待處。5． 參展商展位設(shè)計(jì)花俏，力求能吸引客人眼球。無錫市區(qū)人的購房意向還是以城區(qū)內(nèi)樓盤為主，但是有大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶選擇市區(qū)房源。該案6月17日已開盤，開盤當(dāng)天場面比較熱烈，也有一部分投資客（一投資客訂購了11套）的，現(xiàn)銷售進(jìn)度已售150多套。共1500戶，地下停車位，1200多個(gè)。該案均價(jià)1900元/平方米（頂層送閣樓，陽臺(tái)算一半面積），70%以上的房子已售出，還剩約80套左右未售出（其中31套房子已預(yù)定）。四、羊尖 羊尖鎮(zhèn)距安鎮(zhèn)7公里（約10分鐘車程），主要道路為錫滬路。規(guī)劃160畝商業(yè)用地，規(guī)劃用途為別墅，住宅（暫定），價(jià)格暫時(shí)未確定，但預(yù)計(jì)多層2200元起，小高層2400元起。售樓處（一期和二期共同的售樓處）面積較大，裝修好，有展示樣板房，沙盤、資料齊全，但無戶型模型，銷售程序完善、人員素質(zhì)較高。②人口基數(shù)相對于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應(yīng)量還是供大于求。 ③作為安鎮(zhèn)一部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，他們近期的購房意向可能是更愿意忘東亭或者更靠近市區(qū)的地區(qū)去、 ④而作為年輕人，可能基本不愿意回鎮(zhèn)上置業(yè)、購房、工作。診斷項(xiàng)目二 1．病癥 本案賣點(diǎn)不突出，缺乏買家感興趣的東西2．病況 單從營銷角度來說，差異化策略是創(chuàng)造出產(chǎn)品特色的唯一方法，也是取勝市場的唯一策略。 延長銷售周期，原本二年可銷售一空的案子，可能要長達(dá)三年甚至更久。在包裝上做文章，包裝出一個(gè)新的樓盤特色 重新確定營銷方略。本案原有的包裝系統(tǒng)被擱置不用，而新的包裝方案既沒有影響力也沒有殺傷力?，F(xiàn)在買家在選樓時(shí)候，會(huì)將樓盤形象作為重要應(yīng)速，樓盤形象上不去，就會(huì)嚴(yán)重影響到銷售效果。