豪景苑營銷診斷報告-文庫吧在線文庫
【正文】 如治理不好，會造成污染；旁邊安居房小區(qū)住戶整體素質(zhì)不高；戶型客廳餐廳東西朝向，采光不好；主臥室基本無獨(dú)立衛(wèi)生間；收取的訂金高；售樓員經(jīng)驗(yàn)、能力不足查橋江南清華坊二期地塊離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；周邊生活、教育等配套較好；一期的宣傳、口碑效應(yīng)；吼山森林公園一期售樓員整體素質(zhì)不高；查橋離市區(qū)距離雖比安鎮(zhèn)、厚橋、羊尖近，但隸屬于安鎮(zhèn)，其將來發(fā)展不如安鎮(zhèn)，同時需和東亭、八士樓盤競爭厚橋隆達(dá)苑價格；物業(yè)管理尚可；有一些智能化設(shè)施；周邊配套較好；外立面都為面磚；小區(qū)周邊安靜；全部為現(xiàn)房（均可交房）不通公交車；北側(cè)外立面造型、形象不好；售樓處形象差、人員綜合素質(zhì)不高；樓書、資料不全、制作差；售樓處外無廣告（包括刀旗、報紙等）；樓盤旁邊無主要入口，售樓處曝光率低羊尖羊尖中央公園雙公園概念（北側(cè)羊尖市民廣場在建，小區(qū)內(nèi)也有公園），景觀環(huán)境較好；南側(cè)為羊尖高級重點(diǎn)中學(xué)（省級重點(diǎn)），附近還有羊尖中心實(shí)驗(yàn)小學(xué)，教育配套很好；距離錫滬路較近且有市民廣場相隔，不受錫滬路噪音影響；羊尖無其它競爭樓盤；羊尖工業(yè)發(fā)達(dá)，居民收入較高，需求及購買力較強(qiáng)東側(cè)羊勤路規(guī)劃為羊尖新街，噪音不可避免；離羊尖目前商業(yè)街較遠(yuǎn)；離市區(qū)較遠(yuǎn)（羊尖東面即為蘇州常熟）；售樓員整體素質(zhì)有待提高；樓書、戶型圖、看板、沙盤/模型等資料都沒有，售樓處空空蕩蕩八士華夏星辰（一期、二期）離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時間長）八士鎮(zhèn)市場、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少；四、安鎮(zhèn)市場分析1． 市場基本面：①規(guī)劃前景雖然安鎮(zhèn)規(guī)劃中有安鎮(zhèn)—羊尖組團(tuán)規(guī)劃，高速鐵路站口規(guī)劃等，但是這些都不可能在近期來實(shí)現(xiàn)，這些基本利好消息很難在現(xiàn)階段對本案起到直接作用。銷售情況：一期約7080%已售出，二期中的兩室兩廳一衛(wèi)基本售完。2%，建筑密度：24%，停車位：205個。小區(qū)南面將開發(fā)為別墅，與該小區(qū)僅一條厚蕩路之隔。隆達(dá)苑該案位于厚蕩路以北，由隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，無代理公司，總建筑面積40596平方米，10幢多層（5層或6層），總共298戶，%，綠化率38%，機(jī)動車位156個（地下車位）。機(jī)電五金城位于錫滬路錫山區(qū)東部開發(fā)園區(qū)的長江國際機(jī)電五金城，由無錫杰利企業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，無錫市晟瑞房地產(chǎn)營銷策劃有限公司代理，總投資10億元，占地577畝，已開工建設(shè)的一期工程占地222畝，建筑面積26萬平方米；機(jī)電五金城大都為小面積商鋪，價格大約5000元/平米左右。華夏新時代初期訂金多層60000元/戶，小高層80000元/戶，預(yù)定顧客多為安鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用瘛?． 本次除了長安鎮(zhèn)有一個樓盤參展外，并無其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤參展。4． 外地參展樓盤消失在上次春季房交會上，還有多個外地樓盤前來無錫參展，而這次秋季房交會上，竟然一個都沒有，其原因被新政打壓掉的投資客有很大關(guān)系，再加上本身無錫民眾的保守心態(tài)以致此次房交會上沒有一個外地樓盤前來參展。 1． 多個新案浮出水面，首次曝光在民眾面前（king紫金門，圣芭芭拉，百大春城）。從今年前9個月全市住宅銷售價格變動看，房價依然保持平穩(wěn)態(tài)勢。2．市場供應(yīng)充足，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。先前火爆的樓市遇到了銷售困境，第三季度市區(qū)住宅均值為每平方米4136元，%，%，%，增幅為三年以來同期最低。 房價相對平穩(wěn)，漲幅繼續(xù)回落。但同時這部分剛性需求客戶群數(shù)量不是太多，因此整個市場的吸納量沒有根本性的變化，也不足以支撐整個樓市的復(fù)蘇。其目的不外乎，一、對市場走向不清楚，把案子早點(diǎn)曝光以盡可能搶奪意向客戶，二、產(chǎn)品已經(jīng)定位，前期工程已經(jīng)完畢，即將進(jìn)入施工階段，想通過這次房交會把產(chǎn)品拿到現(xiàn)場來觀測市場對其反應(yīng)，試探價格。現(xiàn)在濱湖區(qū)域房價最高的新梁溪人家在5380元，但這個價格現(xiàn)在已經(jīng)很明顯很難在濱湖區(qū)域站住腳跟，而象南京棲霞，中國海外，江陰陽光所拍地塊的土地成本已經(jīng)被拱高，開發(fā)商如果也只是簡單價格跟風(fēng)的話，肯定無法正常獲利，所以開發(fā)商只能靜觀其變，等待時機(jī)。多層平均價格為2400元/平方米左右（起價2300元），小高層平均價格為2600元/平方米，疊加別墅價格3500元/平方米，、車位售價未確定，但可租，地下停車位，面積20平方米/個。長江國際。三、厚橋，主要道路為錫東大道，交通暢通。規(guī)劃中的二期為在建的三棟樓。羊尖安居房小區(qū)：總占地：69658平方米，容積率：，總建：72770平方米，綠化：38。（多層比小高層稍貴）。租金一年6萬左右。2．客戶心里分析： ①經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)勁導(dǎo)致著客戶就算有良好的購房意向也會再三的去考慮。4．影響 降低工作效率；代理公司在市場遇到?jīng)_擊而沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的時候，工作顯得散亂無序，對工作中出現(xiàn)的許多問題無法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問題只能臨渴掘井式的
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