【正文】 紙軟性宣傳，預(yù)告本項目即將推出，勸告投資者切莫匆忙選擇，以等待更完美的置業(yè)方案。第九章 合作方式 一 、公司簡介 l 21世紀(jì)不動產(chǎn)中國總部21世紀(jì)不動產(chǎn)中國總部，特許商號為21世紀(jì)中國不動產(chǎn)。 培養(yǎng)14000名經(jīng)紀(jì)人21世紀(jì)不動產(chǎn)中國總部設(shè)立在北京漢威大廈16和17層，辦公面積為600平米。1997—1998年 任21世紀(jì)不動產(chǎn)印度尼西亞執(zhí)行總裁6個月內(nèi)確立21世紀(jì)不動產(chǎn)體系當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先地位。2000年—至今 作為熟悉全球房地產(chǎn)市場運作的資深專家，為開拓世界上最大的市場，Hunt先生受命擔(dān)任21世紀(jì)中國不動產(chǎn)總裁。l 21世紀(jì)不動產(chǎn)北京泛華加盟店該店為21世紀(jì)中國不動產(chǎn)在中國的首批加盟者，專門從事房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)公司,致力于發(fā)展房地產(chǎn)信息咨詢、投資顧問、全案企化、銷售代理、發(fā)布最新的物業(yè)供應(yīng)信息、房地產(chǎn)法律法規(guī)及物業(yè)市場趨勢發(fā)展分析，立志使客戶得到“最專業(yè)和最滿意的服務(wù)”。我們的目標(biāo)是：216。強化攻擊戰(zhàn)略采取派發(fā)宣傳單頁的形式，針對本市東部地區(qū)各寫字樓派送精美、具有說服力的印刷品，使商品信息確實到達(dá)目標(biāo)對象；同時，激發(fā)其好奇心和購買欲望，以吸引其撥打售樓電話并到現(xiàn)場參觀。樹立發(fā)展商良好的企業(yè)形象，為企業(yè)在本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。公寓應(yīng)考慮先行銷售。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶門：高級裝飾三防門或高級木門n 廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X 4米可拆卸樓板。 單位：平方米一室戶兩室戶客廳 202535餐廳810廚房3558衛(wèi)生間5668主臥13151618次臥1013 儲藏室224四、配套設(shè)施建議寫字樓必要的硬件設(shè)施：l 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。通過設(shè)計達(dá)到的高品質(zhì)的感覺。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。l 社區(qū)設(shè)計兩個出入口，實現(xiàn)人車分流。%的被調(diào)查者購房時首選二、三居室，因此在未來的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。 購房目的 %的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住， 22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。l 區(qū)域內(nèi)期房的銷售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房。l 項目區(qū)內(nèi)原住居民，消費能力有限，對價格的承受能力較低。外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面辦公及公共區(qū) 吊頂、水泥地面（送地毯）綜合分析：大廈外立面單調(diào)， 大堂狹小，感覺檔次較低，與其配置不相協(xié)調(diào)。戶型設(shè)計基本滿足購房者的需求。 戶型設(shè)計。賓館：樂游賓館、京瑞大廈醫(yī)院：雙井醫(yī)院、勁松醫(yī)院、垂楊柳醫(yī)院三、人文環(huán)境本項目所在地區(qū)是北京最早的工業(yè)區(qū)，隨著北京市的不斷發(fā)展和對環(huán)境的治理，使這一地區(qū)形成最早的住宅小區(qū)，項目周邊生活配套成熟。l 2002年市場熱點區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會涌現(xiàn)出更多的新興熱點地區(qū)。所有向社會公開宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱（品牌）公開，承諾內(nèi)容公開，平等接受社會各界監(jiān)督。一、把握使百姓“愿意買房”的有關(guān)政策1998年，國家全面停止福利（實物）分房政策，使百姓在思想觀念上逐漸接受了個人“掏腰包”買房的事實，目前，“要住房，就買房”的思維邏輯已成為社會共識。其次，入世后房地產(chǎn)業(yè)會面臨更激烈的商業(yè)競爭。%，%。%。一、我國宏觀經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好1995至2000年，北京經(jīng)濟(jì)年均增速達(dá)到10%；全市國民生產(chǎn)總值累計超過10000億元。接到委托后，我公司積極開展籌備工作，并正式委托北京泛華及居易兩家加盟店，代表所有21世紀(jì)不動產(chǎn)體系的北京加盟店具體操作本項目。國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)67227億元，%，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定增長的態(tài)勢。2001年17月，比上年同期增長34%，%；，%，%。增長19%，增副形勢尤為顯著。一些規(guī)模較小、管理水平低、技術(shù)落后、人才匱乏、效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)恐怕要遭淘汰。二、把握使百姓“買得起房”的有關(guān)政策雖然個人買房已成為社會共識，但許多大中城市的房價與收入比仍在6倍以上，普通工薪階層買不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買房。政策對于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。l 客戶購房將更為慎重，低價位項目中，以自住為目的的購房者比例將會增加，高價位項目中，投資型客戶比例將會上升。l 入世后市場的外資總量會有一定程度的增加，但不會出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國外開發(fā)商也不會直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤缺乏前期一個詳細(xì)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻椖空{(diào)查論證的過程，在項目的客戶定位方面缺乏有效的細(xì)分和針對性的調(diào)查。主要集中表現(xiàn)在客廳的開間尺寸比較小，170平方米的四房戶型，這不僅使客廳感覺狹長、使用不方便，同時也極大的浪費房屋的面積。戶型： 采用大開設(shè)計，自由組合。l 設(shè)計尚未開始，可以根據(jù)市場變動情況，重新定位，以降低項目的風(fēng)險。l 市場對投資型的物業(yè)寄求增加。反映出年輕的置業(yè)主體將會是未來2—3年北京房地產(chǎn)的重要客戶。因此開發(fā)商在開發(fā)新項目時，應(yīng)注重房屋價格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價格比，以贏得客戶。二、貸款額度選擇 付款方式三、首期的承受能力 首付能力上述分析表明，目前北京市購房者的觀點與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。從外觀上，在西側(cè)與南側(cè)保持完整連接，成為：勁松商圈地標(biāo)性建筑。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造。l 我公司根據(jù)目前市場標(biāo)準(zhǔn)和項目形象定位建議： 寫字樓外墻 采用鋁扣板結(jié)合淡藍(lán)色或灰色雙層玻璃。D中心實驗室或安裝客戶的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過400千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。l 樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80400平方米。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉儲超市l(wèi) 便利店l 精品專賣店娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場頂層） l 健身休閑l 娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。全球第一的房地產(chǎn)代理品牌，認(rèn)知度高達(dá)60%。在確認(rèn)本項目在市場中的定位后，廣告媒體可將我們的主張傳播于客戶群，并通過業(yè)務(wù)、企劃交流之后與其觀念融合在一起。l 具有較高的性能價格比，投資置業(yè)兩相宜。促銷性戰(zhàn)略為使消費者對本案有特別深刻印象，并促使消費者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場參觀，須在適當(dāng)時機進(jìn)行促銷活動，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰（特別是針對商鋪部分）；同時，當(dāng)項目推廣工作達(dá)到一定階段時，為促使猶豫不決之客戶早下決心，或期望通過已成交客戶帶來新客戶時，亦應(yīng)舉辦適當(dāng)?shù)拇黉N活動。 從業(yè)人員自我價值實現(xiàn)我們的規(guī)劃是：216。 二、本項目主創(chuàng)人員介紹Mr. Kenneth William Hunt 21世紀(jì)中國不動產(chǎn)總裁 21世紀(jì)不動產(chǎn)體系資深經(jīng)營管理專家1969年 作為自營業(yè)主進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)1978年 加入21世紀(jì)不動產(chǎn)體系，取得了名列前茅的業(yè)績1987年 加入21世紀(jì)不動產(chǎn)總部投身推廣21世紀(jì)不動產(chǎn)體系成功經(jīng)驗工作1990—1993年 任21世紀(jì)不動產(chǎn)新西蘭執(zhí)行總裁，3年中使新西蘭區(qū)域發(fā)展成當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)