【正文】 專業(yè)彩妝品牌 中檔國際香水薈萃 B 專業(yè)香水 中檔U2B B 專業(yè)彩妝品牌 中檔 新中關(guān)購物中心新中關(guān)購物中心商業(yè)品牌分類MARKET RESEARCH食品 /餐飲類品牌名稱 鋪位樓層 品牌說明 品牌檔位品諾高 K 　連鎖蛋糕店 中檔味多美 B 連鎖蛋糕店 中檔 B 連鎖蛋糕店 高端元綠壽司 B 連鎖旋轉(zhuǎn)壽司店 中檔味百年 B 福建餐飲店 中檔和合谷 B 快餐連鎖店 中檔康師傅牛肉面 B 臺灣牛肉面店　 中檔呷哺呷哺 B 連鎖火鍋店　 中檔味千拉面 B 日本連鎖快餐店　 中檔真功夫 B 連鎖快餐店　 中檔優(yōu)之良品 B 休閑食品　 中檔B 冰激凌 中檔貝爾多爸爸 B 連鎖甜點店 中檔B 　國際連鎖快餐　 中檔 新中關(guān)購物中心新中關(guān)購物中心商業(yè)品牌分類MARKET RESEARCH品牌名稱 鋪位樓層 品牌說明 品牌檔位M 　國際連鎖快餐 中檔安緹拉 M 國際連鎖快餐　 中檔 M 冰淇淋吧　 中高檔芭克 .閃冰 F 水吧　 中檔F 冰淇淋吧　 中檔星巴克 L 國際連鎖咖啡店　 中檔 39。 u 項目周邊環(huán)境：u 周邊科學(xué)教育：匯集了以清華、北大、人大、理工大、北外等為代表的 73所大專院校和以中國科學(xué)院u 為代表的 232個研究院所u故本案在滿足主力商圈的消費者外，還可對此區(qū)域人群進行輻射。否之，空有主題，但未落到實處，不能實現(xiàn)項目利益價值最大化。 、喬丹、特步、匹克 男裝：稻草人、袋鼠、韓城金狐貍、夢特嬌、七彩馬、老爺車 女裝：慧之芳、莎爾依、融蓬、佳木秀、吉百依、維安蒂、齊丹皮衣、尚麗皮衣 皮鞋：森達、寶琪貝妮、花花公子、金利來、卡蒂樂、悅麗娜 床上用品：啟華、夢飛、美羅、恒源祥、金和、賽雅 內(nèi)衣：俞兆林、暖倍兒、纖絲鳥、美亞天奴、小護士羊絨羊毛：金利來、花花公子、人頭鳥、正亞、珍貝、揚帆、巨諾 兒童用品：貝貝、韋氏、好孩子、 、青蛙皇子、駱駝、芭比娃娃 北京華聯(lián)石景山店服裝服飾：85%超市： 10%其他： 3%餐飲： 2%化妝品：、美寶蓮、可貝爾、本草堂珠寶首飾：嘉藝珠寶、星港珠寶、銀河、香港億福、金爾曼、紫云女鞋：奧卡索、富貴鳥、森達、天美意、百麗、她他、千百莉兒童用品：水孩兒、派克蘭帝 、嘀嗒嘀、嬰方喜、幸運鼠時尚女裝： 、佐丹奴、時代兒、雪兒特賣、艾格特惠店女士正裝：奇麗爾、杰奧、妖凡、銀河夢、格蕾格爾、嘉日隆、人和 運動休閑：匡威、李寧、安踏、耐克、阿迪達斯、特步、匹克男裝：羅蒙、九牧王、雅戈爾、順美、金利寶、海螺、鱷魚恤、男鞋男包：駱駝、花花公子、卡迪樂鱷魚、圣大保羅、蘋果數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 百貨類分析百貨類分析代表品牌、業(yè)態(tài)占比分析商場名稱 業(yè)態(tài)占比 品牌當代商城鼎城店服裝服飾：80%超市： 8%其他： 7%餐飲： 5%餐飲：吉野家、面愛面、鍋色天香、正一味、鼎盛豆撈工坊化妝品：資生堂、伊麗莎白雅頓、珠寶鐘表：周大福、謝瑞麟、戴夢得、瑞恩鉆飾、恒昌珠寶、周大生、女鞋女包：百麗、思加圖、接吻貓、女士服裝：馬絲菲爾、依瑤、聲雨竹、詩篇、內(nèi)衣：愛慕、歐迪芬、安莉芳、曼詩婷、休閑女裝：、 、哥弟、暇步士、積高針織羊絨：鄂爾多斯、珍貝、恒源祥、雪蓮、米皇、兆君兒童用品：、常春藤、男士服裝：、雅戈爾、皮爾卡丹、圣 百貨類分析216。 2023年萬達廣場的出現(xiàn)是對石景山區(qū)商業(yè)格局的重塑，使京西另一個商業(yè)重心的格局開始彰顯。 立地條件解析216。 六個商務(wù)功能區(qū)： 252。本案此時出現(xiàn)，作為規(guī)劃發(fā)展中的有機組合，可以借助這種發(fā)展趨勢，對于區(qū)域商業(yè)有效補充及提升u 但在給予發(fā)展機遇的同時首鋼的搬遷也會對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)，接下來從宏觀經(jīng)濟方面來分析區(qū)域近幾年的發(fā)展情況，探討首鋼的搬遷對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度究竟如何MARKET 區(qū)域發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展方向u 規(guī)劃u“ 三步走 ” 戰(zhàn)略：u連續(xù)推廣兩年的 “ 首都休閑娛樂中心區(qū) ——” 是一個長期的過程，要實施 ” 三步走 “ 戰(zhàn)略u第一步到 2023年，結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐，重大項目和功能區(qū)建設(shè)取得突破，首都文化娛樂休閑區(qū)建設(shè)初見成效；萬達廣場的進駐及成功，可以肯定已彰顯一定效應(yīng)u第二步到 2023年，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成效顯現(xiàn)，城市服務(wù)功能顯著提升，首都文化娛樂休閑區(qū)的地位基本確立u第三步到 2023年，區(qū)域功能全面轉(zhuǎn)型，新型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)體系更加完善，首都文化娛樂休閑區(qū)基本形成 的形成及帶動促使區(qū)域全面轉(zhuǎn)型，總體發(fā)展環(huán)境良好；在 “ 三步走 ” 戰(zhàn)略中，本項目處于第二階段，在彰顯一定效應(yīng)的基礎(chǔ)下繼續(xù)發(fā)展，發(fā)展前景良好數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局MARKET 區(qū)域發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展方向數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局252。 三次產(chǎn)業(yè)分析216。 GDP與人均 GDP分析216。萬達廣場、銀河商務(wù)大廈、融科等商務(wù)樓宇的進駐，石景山區(qū)距離未來京西的形成更近一步。 產(chǎn)業(yè)培育基地 252。 項目地理位置216。直到上個世紀90年代，星座商廈的開業(yè)，是石景山區(qū)規(guī)模商業(yè)發(fā)展的萌芽在星座商廈開業(yè)隨后的幾年里，石景山區(qū)的商業(yè)發(fā)展一度停滯，直到 1998年華聯(lián)商廈的開業(yè)才進一步帶動了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，之后沃爾瑪山姆會員店的進駐，為本區(qū)域商業(yè)注入了新鮮的血液，加速區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的出臺，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促使區(qū)域商業(yè)發(fā)展邁出極大一步。 商圈劃分216。 小 結(jié)主力商圈商業(yè)市場分析MARKET 商圈劃分商圈劃分北京現(xiàn)有零售商圈n 縱觀北京現(xiàn)有零售商圈發(fā)現(xiàn)石景山區(qū)還未形成商圈，且與公主墳商圈之間存在一個斷層，出現(xiàn)消費斷流n 正在形成的零售商圈均依托少數(shù)新開業(yè)的綜合型商業(yè)項目，帶動整個商圈商業(yè)氛圍的逐漸形成及發(fā)展，將逐漸形成周邊消費人群的就近習慣性消費n 區(qū)域型商圈未來發(fā)展?jié)摿^大且多靠項目自身帶動商圈發(fā)展，本項目出現(xiàn)可謂順時，利用自身帶動及聯(lián)系萬達廣場促進石景山區(qū)形成新興商圈 本案圖來源：商業(yè)網(wǎng)MARKET 商圈劃分商圈劃分項目主力商圈定義結(jié)合市內(nèi)現(xiàn)有商圈分布和項目位置、規(guī)模之后，對項目的主力商圈劃分如下四至范圍：東至魯谷大街 西至北辛安路、古城南大街 南至蓮石東路 北至阜石路在輻射主力商圈為主導(dǎo)的條件下，還可對主力商圈外圍區(qū)域進行輻射，如八大處、門頭溝、魯谷等地區(qū)接下來首先對項目主力商圈內(nèi)現(xiàn)有百貨業(yè)態(tài)商業(yè)進行分析項目外圍輻射區(qū)域外圍輻射區(qū)域外圍輻射區(qū)域外圍輻射區(qū)域1 23451 華聯(lián)商廈 2 萬達廣場 3 當代商城 4 山姆會員店 5 永輝超市MARKET 百貨類分析百貨類分析當代商城鼎城店星座商廈華聯(lián)商廈項目開業(yè)時間、體量、投資商、市場定位分析項 目名稱 開 業(yè)時間 規(guī) 模（㎡） 投 資 商 市 場 定位星座商廈 1993年 15000 星座商廈股份有限公司 中端（ 傳統(tǒng) 百 貨 ）北京 華聯(lián)石景山店 25000 華聯(lián) 集 團中端（超市 +傳統(tǒng) 百 貨）當代商城鼎城店 43000 當代商城中高端（區(qū)域型 綜 合百 貨 ）數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 百貨類分析百貨類分析u 多數(shù)百貨商場開業(yè)時間較早，經(jīng)營了十數(shù)年之久，使得認可度較高，有一定的消費群體u 早期開業(yè)的百貨在硬件設(shè)施方面比較陳舊、內(nèi)部動線設(shè)計不科學(xué)；但因萬達廣場的進入，百貨商業(yè)也隨之進行了一定的升級改造，如華聯(lián)商廈不僅提升了硬件環(huán)境，對商品種類和品位也有一定提升；在已有商業(yè)提升的同時，新的中高端百貨商場順勢出現(xiàn)，如去年開業(yè)的當代商城u 早期百貨商場以小體量為主，商業(yè)供應(yīng)體量近年來有所突破，屬當代商城體量最大u 連鎖性質(zhì)占主導(dǎo)位置，現(xiàn)有百貨均為連鎖店，品牌知名度起到一定聚客效應(yīng)u 中高端百貨領(lǐng)導(dǎo)市場主流，由此可以看出區(qū)域內(nèi)還是有部分較高的消費人群，但由于西邊商業(yè)發(fā)展局面的限制，將部分對中高端精品、時尚購物的需求消費被分流至其他成熟商圈綜述：百貨業(yè)態(tài)隨著區(qū)域發(fā)展，在檔次、環(huán)境上均有一定程度提升，這也說明隨著總體經(jīng)濟的增長消費者的實力同樣也保持良好的發(fā)展態(tài)勢，是以本項目必須以前瞻性的規(guī)劃和消費趨勢預(yù)計為起點，才能既撬動市場又保持持續(xù)經(jīng)營的潛力MARKET 百貨類分析百貨類分析層數(shù)、業(yè)態(tài)組合、功能定位分析項目名稱 樓層 業(yè)態(tài)分布 功能 客群定位星座商廈 B1 康康快餐城 購物、快餐 中老年、中端收入階層F1 珠寶鐘表、化妝品、箱包、食品F2 男裝、運動休閑 F3 女裝、鞋、內(nèi)衣F4 床品、睡衣、兒童用品、廚具、體育用品器材、針織羊絨、泳衣、童裝華聯(lián)商廈 B12 超市 購物、快餐 中低端收入階層F1 珠寶首飾、化妝品、女鞋、女包、鐘表眼鏡、屈臣氏、吉野家F2 男正裝 /商務(wù)休閑裝、男鞋、男士用品、運動休閑 F3 少女裝、休閑裝、女包、女士飾品F4 內(nèi)衣、淑女裝、針織內(nèi)衣、中老年裝 F5 床上用品、家居飾品、辦公用品、兒童天地、圖書 當代商城 B1 風尚生活館 精品超市、美食廣場 購物、快餐 中高收入階層中年客群為主F1 時尚名品館 珠寶鐘表、化妝品、女鞋女包、眼鏡F2 麗人服飾館 女士服裝、婦女用品、女服飾 F3 休閑童用館 休閑女裝、針織羊絨、兒童用品F4 紳士服飾館 男士服裝 男服飾、男鞋男包 F5 運動家居館 體育用品、家居用品、家電通訊u 區(qū)域內(nèi)百貨業(yè)態(tài)同質(zhì)化較為嚴重，業(yè)態(tài)功能較為單一，均以滿足購物為主，輔以部分快餐u 其中各百貨業(yè)態(tài)客群定位略有差異，主要是依據(jù)年齡定位客群綜述：大型百貨店目前仍是聚集人流最多的商業(yè)業(yè)態(tài)，仍是商家和品牌競爭消費者的主戰(zhàn)場，但是隨著消費需求的升級和其他經(jīng)營業(yè)態(tài)競爭的加劇 ,百貨業(yè)也應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)整，避免同質(zhì)化加劇競爭數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 百貨類分析百貨類分析代表品牌、業(yè)態(tài)占比分析商場名稱 業(yè)態(tài)占比 品牌星座商廈服裝服飾：95%其他： 4%餐飲： 1%藥店：嘉事堂 餐飲：康康快餐城化妝品：歐泊萊、玉蘭油、美寶蓮、雅芳、洛華儂、珀萊雅、曼秀雷敦、匯美舍珠寶鐘表：明牌、藝興珠寶、依波表、瑞士羅馬表 羅西尼皮具：花花公子、皮爾卡丹、金利來、圣大保羅、七匹狼 運動休閑：、卡帕、 361176。萬達廣場滿足家庭型消費群體的生活、娛樂需求，對商務(wù)、都市白領(lǐng)等群體的滿足相對不足，本項目可以著重于此，引領(lǐng)石景山新一輪消費熱潮q 綜述MARKET 商業(yè)街類分析商業(yè)街類分析項目名稱 位置 開業(yè)時間 街長（米 ） 體量 (㎡） 市場定位北京臺灣街 國際雕塑公園西南側(cè) 500 寶島風情文化特色商業(yè)街北京臺灣街項目u 北京臺灣街呈Ｌ形，建筑設(shè)計采用新中式古典風格，整體建筑由 12幢樓體組成u 該街臨國際雕塑公園，融合雕塑公園園林布局，打造園林化商業(yè)街景，是北京長安街沿線唯一具有公園u 特色商業(yè)概念的文化商業(yè)項目數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 商業(yè)街類分析商業(yè)街類分析項目名稱 租金狀況（元 /㎡建筑面積 /天） 功能定位 業(yè)態(tài)分布 主要品牌北京臺灣街 餐飲為主、輔以少量 購物A區(qū)：動感臺灣街區(qū)，主營快速消費品；B區(qū)：韻味臺灣街區(qū)，主營臺式正餐和特 色小吃、服飾等店鋪；C區(qū)：人文臺灣街區(qū)，主營休閑、文化、 娛樂、購物餐飲：上島咖啡、干鍋傳奇、呷哺呷哺、比格、六十一度火鍋、一和樘美容：靚靚伊人蛋糕店：金鳳成祥旗艦店：卡酷全卡通電玩城：u 目前該街業(yè)態(tài)以餐飲為主，有中式正餐、西式快餐、特色小吃等，并輔以少量購物u 位于北京臺灣街 B區(qū)地下的寶島夜市（小吃城）多為臺灣本土特色小吃，當從這一點看有一定的臺灣本土特色，但從另外入駐的商家來看，臺灣主題特色并不明顯，無論是品牌組合、外部裝修以及整體形象與其打造的主題有一定差距，并不能達到吸引更多客流的目的，從目前來看僅以滿足周邊居民為主綜述：以特定主題定位的商業(yè)擁有一定特色及吸引力，但仍需在前期規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)組合以及后期招商等等方面密切聯(lián)系，使特定的主題商業(yè)得之實現(xiàn)。屬太行山余脈，地勢險要 “ 東望都邑，西走塞上而通大漠 ” ，自古為兵家必爭之地u 從地理位置來說，門頭溝區(qū)距離本項目較近；從交通方面來說，開車到本項目僅 20分鐘，及大量的公交車來往本項目。 S L 　流行飾品 中檔　流行銀飾 中檔 　潮流飾品 中檔海盜船 L 　流行銀飾 中檔 新中關(guān)購物中心新中關(guān)購物中心商業(yè)品牌分類MARKET RESEARCH珠寶類品牌名稱 鋪位樓層 品牌說明 品牌檔位M 流行飾品 中檔M 流行飾品 中檔M 專業(yè)珠寶鉆石 中檔鉆石宮殿 M 專業(yè)珠寶鉆石 高端雅福珠寶 M 專業(yè)珠寶鉆石 中檔L 流行飾品　 中檔I L 專業(yè)珠寶鉆石 中檔 新中關(guān)購物中心新中關(guān)購物中心商業(yè)品牌分類MARKET RESEARCH個人護理類品牌名稱 鋪位樓層 品牌說明 品牌檔位屈臣氏 B 連鎖化妝品薈萃　 中檔深藍彩妝 B 專業(yè)彩妝品牌　 中檔匯美舍 M 專業(yè)護理品牌　 中檔L39。 主力業(yè)態(tài)組合項目總體定位MARKET 定位考慮因素定位考慮因素定位位置規(guī)模交通消費需求市場供應(yīng)發(fā)展趨勢招商可行性建筑特點扮演角