【正文】 ）開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)推廣工作，目的是使本項(xiàng)目能夠更準(zhǔn)確的依據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，正常經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公司的良好預(yù)期目標(biāo)。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺(jué)形象。圣景苑售樓中心進(jìn)行裝修和功能分區(qū)。 第四部分：項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo) 一、 項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分 為使鑫源 四、 交通組織定位 避免過(guò)境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車(chē)分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車(chē)流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對(duì)安全。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 37 頁(yè) 備注： 本案由于戶(hù)型已經(jīng)不能更改，建議使用總房款的價(jià)格戰(zhàn)術(shù)，忽 略單體售價(jià)（指每平方米單價(jià)）和超大單元面積的概念，運(yùn)用為客戶(hù)算經(jīng)濟(jì)帳的手段，刺激消費(fèi)。 特別強(qiáng)調(diào)的是，本案必須有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，符合市場(chǎng)的入市價(jià) 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 37 頁(yè) 格，同時(shí)再補(bǔ)充內(nèi)在提升價(jià)值。 ◇ 區(qū)域內(nèi)人文素質(zhì)落后，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及地價(jià)升值潛力。 ◇ 戶(hù)型不等，滿(mǎn)足了對(duì)住房面積需求不同的不同層次的消費(fèi)者。圣景苑小區(qū)的小戶(hù)型設(shè)計(jì)為購(gòu)房消費(fèi)在 12 萬(wàn)元左右的中低檔消費(fèi)者提供了購(gòu)房契機(jī) . ③隨著總公司規(guī)模和實(shí)力的不斷壯大，公司的員工越來(lái)越多，根據(jù)公司的人員現(xiàn)狀來(lái)看，公司職員的年輕化，已經(jīng)成為現(xiàn)狀和趨勢(shì)，那么年輕員工的住房問(wèn)題的解決，也成為公司的圣景苑小區(qū)的前期進(jìn)行公司內(nèi)部定購(gòu)奠定了龐大的消費(fèi)群體。 （二） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì) 區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況及標(biāo)售價(jià)統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名 稱(chēng) 規(guī)模 萬(wàn) ㎡ 綠化率 (%) 建筑結(jié)構(gòu) 樓體 (幢 ) 起售價(jià) 元 /㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 銷(xiāo)售率 (%) 1 磚混 /框架 2 磚混 /框架 3 磚混 /框架 4 磚混 /框架 5 磚混 /框架 6 磚混 /框架 7 磚混 /框架 8 磚混 /框架 9 磚混 /框架 10 磚混 /框架 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 37 頁(yè) 11 磚混 /框架 12 磚混 /框架 鑫源 二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 （一） 項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景 ◤ 項(xiàng)目所在地 ◢ 鑫源 （五）周邊人文環(huán)境調(diào)查 眾所周知，城西在我市的市區(qū)發(fā)展印象中一直位居末位，地處運(yùn)城市區(qū)和鄉(xiāng)村交接地，長(zhǎng)期以來(lái)受到區(qū)域文化影響 ，此地居民生活水平相對(duì)市區(qū)整體較落后、家庭收入普遍不高、文化素質(zhì)低、消費(fèi)觀念不成熟，所以，鑫源圣景苑入口位于 路，道路狹窄，門(mén)前沒(méi)有公交車(chē)?？空荆璨叫兄潦セ萋沸^(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道； （ 8 路公交車(chē)往返于此） （四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 本 案周邊市政配套大環(huán)境的未完善、齊全。依據(jù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的商品房售價(jià)把市調(diào)項(xiàng)目分為兩類(lèi)，以鳳凰路為界，鳳凰路以東的物業(yè)多為高檔商品住宅，鳳凰路西端劃為中低檔商品住宅。在此基礎(chǔ)上，確立 鑫源〃圣景苑 小區(qū)的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的價(jià)值，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出了 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 37 頁(yè) 專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。不少發(fā)展商具有雄厚的實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開(kāi)發(fā)，但卻不能全面把握項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。 項(xiàng)目緊鄰運(yùn)風(fēng)高速路，由于項(xiàng)目的本身的地理位置和項(xiàng)目周?chē)纳虡I(yè)開(kāi)發(fā)程度及商業(yè)氛圍，我們暫定 鑫源〃圣景苑 的訴求點(diǎn)為：“ 咱運(yùn)城老百姓滿(mǎn)意的好住房 和 多走幾分鐘 為家添轎車(chē) ”。 【 明珠小區(qū) 二期項(xiàng)目 】 項(xiàng)目地點(diǎn)： 圣惠路中段 開(kāi)發(fā)企業(yè)： 運(yùn)城市通宇集團(tuán)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積： 3 萬(wàn)零平方米 建筑結(jié)構(gòu)： 主體 6 層建筑，臨街樓盤(pán)不帶底商 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 37 頁(yè) 設(shè)計(jì)戶(hù)數(shù)： 11 幢樓 約 戶(hù) 特色配套： 主入口西側(cè)的住宅樓帶底商。求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中的華康醫(yī)院等。圣景苑 項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：鑫源圣景苑的地理位置的偏僻和項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍和市政工程配套的不完善。 （三） 項(xiàng)目所在地住宅客戶(hù)的構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)心態(tài)分析 區(qū)域客戶(hù)職業(yè)預(yù)估 目標(biāo)客 戶(hù)范圍 公務(wù)員 團(tuán)購(gòu) 教師 企業(yè)白領(lǐng) 其它 合計(jì) 其它 省建一公司 公司內(nèi)部訂購(gòu) 其它 學(xué)院 普校 其它 百分 比 % 100% 區(qū)域范圍預(yù)估 區(qū) 域 鹽湖區(qū) 其它 外地人 合計(jì) 百分比 100% 客戶(hù)年齡預(yù)估 年 齡 2225 2630 3135 3640 4150 50 以上 合計(jì) 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 37 頁(yè) 百分比 100% 總價(jià)反應(yīng)預(yù)估 價(jià)別（萬(wàn)元） 13 萬(wàn)元以下 1418 1924 2534 35 萬(wàn)元以上 合計(jì) 百分比 100% 100 100以上面積（平方米） 100 以上面積（平方米） 75 以下 7689 90100 100 以上 合計(jì) 百分比 100% 三、本項(xiàng)目的可行性研究 為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪(fǎng)問(wèn)了一些有代表性的項(xiàng)目以及目標(biāo)客戶(hù)組織和人士。 第二大部分：來(lái)自于項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì) ◇ 學(xué)府門(mén)第：北大燕工分校（高院）、康杰二中、運(yùn)城職業(yè)中學(xué)、圣惠幼兒園等。 ②經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，運(yùn)城市民對(duì)于地理位置的選擇作為購(gòu)房消費(fèi)的首要選擇， 經(jīng)過(guò)百份問(wèn)卷調(diào)查，鑫源 ◇ 門(mén)前道路不寬，距圣惠路仍有一段距離，坐公交車(chē)出行不便。 家庭構(gòu)成：已成家，家中已有子女。圣景苑應(yīng)根據(jù)主力客戶(hù)群的定位（詳見(jiàn)第二部分第五項(xiàng)內(nèi)容）度身定造，以二房一廳一衛(wèi) 85— 95 平方米左右為主力戶(hù)型。引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立品牌效應(yīng)的有效途徑。 以下內(nèi)容 詳見(jiàn)設(shè)計(jì)彩稿 ： （一） 名稱(chēng)：鑫源 ● 展板及場(chǎng)地布置 （詳見(jiàn)設(shè)計(jì)樣稿） 展板編排為展銷(xiāo)會(huì)的重要部分。要求嚴(yán)格按照 VI 設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完成，綠化工程由工程部按工程進(jìn)度按時(shí)完成。 本案在物業(yè)智能化管理上，應(yīng)增設(shè)寬帶網(wǎng)、可視樓宇對(duì)講門(mén)以及節(jié)能型建材，滿(mǎn)足現(xiàn)代化住宅對(duì)安全防范、停車(chē)、消費(fèi)、高速上網(wǎng)的需求。圣景苑小區(qū)低層樓宇售價(jià)每平方米價(jià)格應(yīng)為 元。根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)階段的劃分和廣告目標(biāo)對(duì)象所處的區(qū)域，廣告活動(dòng)運(yùn)用漸進(jìn)式策略，即鑫源 七、 媒介策略 （一）根據(jù)鑫源因此，營(yíng)銷(xiāo) 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 37 頁(yè) 中心的各方面資料和裝備，從所見(jiàn)、所聽(tīng)全方位讓買(mǎi)家了解信息。 展板：售樓處懸掛資料，全面介紹公司及樓宇信息。 （ 2）手段 工地路牌：表明物業(yè)的名稱(chēng)和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。 （ 2）內(nèi)容 D、 鑫源圣景苑團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)售理念和公司熱銷(xiāo)進(jìn)度，制造財(cái)經(jīng)話(huà)題，切入財(cái)經(jīng)新聞系列。 八、 推廣費(fèi)用預(yù)算 鑫源 二、銷(xiāo)售組織及日常管理 銷(xiāo)售管理體制是對(duì)銷(xiāo)售人員和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控，通過(guò)管理制度來(lái)要求銷(xiāo)售人員的工作內(nèi)容，提高銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的效率。 有針對(duì)地介紹樓盤(pán)情況，突出其特色和公司優(yōu)勢(shì)，增加購(gòu)房者信心，耐心認(rèn)真解答客戶(hù)的詢(xún)問(wèn)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 37 頁(yè) 策 劃 部 2020 年 9 月 11 日