【正文】 本策劃從市場(chǎng)大環(huán)境入手，結(jié)合本案的具體情況，加上我 部門的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)歸納出以上結(jié)論，鑒于本案為全程營銷方案，在實(shí)際操作上未盡詳細(xì)，具體營銷推廣步驟需在各階段實(shí)施過程中視市場(chǎng)發(fā)展而具體安排，同時(shí)需與房產(chǎn)公司進(jìn)一步溝通和完善，以更好的推進(jìn)銷售工作的順利開展。 購房情況介紹。 第六部分：項(xiàng)目服務(wù)營銷 一、 前期資料準(zhǔn)備及銷售培訓(xùn) 詳盡內(nèi)容暫略，將在鑫源圣景苑方再提供詳細(xì)資料準(zhǔn)備的表單和銷售人員培訓(xùn)資料。 戰(zhàn)略性安排 A、 前期以形象推廣為主； B、 中期以功能性訴求兼形象推廣為主； C、 后期以銷售手段兼功能性訴求為主。 深入剖析鑫源 戰(zhàn)術(shù)五：樓盤視覺形象 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 37 頁 （ 1）目標(biāo) 使樓盤概念具體化、專業(yè)化，建立小區(qū)形象，以便與其在今后推廣中，給買 家留下深刻、明確的印象。 戰(zhàn)術(shù)三：工地形象誘導(dǎo) （ 1）目標(biāo) 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 37 頁 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。 手提袋：本身作為流動(dòng)媒體宣傳，并可裝售樓書等資料。 以下提供六個(gè)戰(zhàn)術(shù)： 戰(zhàn)術(shù)一：營銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示 （ 1）目標(biāo) 營銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。同時(shí)借助有利的局勢(shì)和時(shí)機(jī)來宣傳項(xiàng)目，借助地域概念來推廣項(xiàng)目以及借助強(qiáng)強(qiáng)合作來提高廣告的攻效。 （一）廣告目標(biāo)市場(chǎng)策略 目標(biāo)市場(chǎng)是項(xiàng)目決定進(jìn)入的市場(chǎng)。圣景苑小區(qū)差不多的樓盤，明珠小區(qū)二期、西碧園的價(jià)格 分別是： 明珠小區(qū)二期（期房）每平方米 元（優(yōu)惠率 6%） 西碧園（期房）每平方米 元（優(yōu)惠率 6%） 以上均為未優(yōu)惠的價(jià)格范圍 ,故建議鑫源圣景苑小區(qū) 〖 賣點(diǎn)二 〗 ： 針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房 多走幾分鐘 為家買輛小轎車 二、 物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析 及對(duì)策 本物業(yè) 規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)勢(shì)不多，整個(gè)小區(qū)應(yīng)按中檔、功能齊全、享受、休閑的概念進(jìn)行補(bǔ)充，除了區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童娛樂設(shè)施、業(yè)主休閑園地、花架、主題雕塑、鵝卵石小徑外；考慮到周邊的生活配套設(shè)施的缺陷，底商需定項(xiàng)承招服務(wù)功能的經(jīng)營業(yè)主，如小型超市、小型網(wǎng)吧、尤其是在 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 37 頁 業(yè)主對(duì)現(xiàn)代化居住環(huán)境的需求方面做到“人無我有，人有我先”的優(yōu)勢(shì)，這些補(bǔ)充必對(duì)商品房銷售起著很大的促銷作用。另 一部分內(nèi)容為綠化和其它配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場(chǎng)所。 內(nèi)容： A、項(xiàng)目標(biāo)志：確立本案的 LOGO； B、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：確定標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)志基礎(chǔ)組合及象征圖形、證件類（如：員工工作卡、臨時(shí)出入證、會(huì)員卡、胸徽等）、文具類（標(biāo)準(zhǔn)信簽、信封、專用桌椅、物業(yè)管理薄等）、紀(jì)念物、禮品、工服類； C、導(dǎo)示系統(tǒng)：戶外大型廣告牌、交通指示牌、刀旗、彩旗、圍檔、廣告宣傳單、售樓書、門楣標(biāo)牌、樓號(hào)牌等。事實(shí)證明，區(qū)域內(nèi)住宅的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和小區(qū)配套的要求越來越高。 第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷 一、 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 （按照公司目前決定的建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃執(zhí)行） 二、 主力戶型選擇 本項(xiàng)目所處地塊是一個(gè)非常傳統(tǒng)的城市郊區(qū)農(nóng)村生活居住區(qū)， 區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的主力戶型及總房款范圍統(tǒng)計(jì)表 單位： ㎡ 元 /㎡ 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單元面積范圍 主力 戶型 5080㎡配比 80100㎡配比 100 ㎡以上配比 總房款范圍 (萬元 ) 主力 房款 (萬元 ) 1 2 3 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 37 頁 4 5 6 7 8 依上表分析，鑫源 （三） 目標(biāo)客戶定位 結(jié)合我們公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)運(yùn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析，和住房消費(fèi)百份問卷調(diào)查歸納本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群主要有以下特 征： 地域分布：圣惠路周邊區(qū)域的住戶均為運(yùn)城市中低消費(fèi)群體的居住集中區(qū) 年齡：以 2540 歲年齡段為主。 ◇ 銷售力量的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn) 的缺乏 ◇ 入市均價(jià)過高，高出同質(zhì)樓盤足足二百多元。 （二） 本案區(qū)位的劣勢(shì) ▼ 外部劣勢(shì) ▼ 第一大部分：來自于市場(chǎng)的劣勢(shì) ①運(yùn)城市房地產(chǎn)重點(diǎn)區(qū)域的向東偏移，使本項(xiàng)目的價(jià)格和升值潛力很難在短期內(nèi)有所提升。 ⑤明珠小區(qū)的二期開發(fā)和圣景苑小區(qū)的開發(fā)加快了項(xiàng)目周圍的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開 發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場(chǎng)影響力奠定了基礎(chǔ)。所以“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”，我們?cè)诔浞至私獾礁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)、劣勢(shì)之后，還要更加明確自己的銷售目標(biāo)，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)制定一系列符合市場(chǎng)規(guī)律的營銷方案，同時(shí)揚(yáng)長避短，把握住市場(chǎng)的脈搏、抓住消費(fèi)心理，使本案獲取更大利潤。說其是百姓安居是因?yàn)轹卧? 第二部分： 項(xiàng)目的 投資分析 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 37 頁 一、 鑫源 學(xué)校：康杰二中、運(yùn)城職業(yè)中學(xué)；幼兒園：圣惠幼兒園等。 （二）商品房銷售個(gè)案分析 根據(jù) 鑫源〃圣景苑 總體規(guī)劃、目前認(rèn)購期商品房的售價(jià)，區(qū)域內(nèi)可與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目有：明珠小區(qū)二期項(xiàng)目、西碧園小區(qū)、公司正在籌建的項(xiàng)目。該項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)是一 片 30 多畝的舊廠房地。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 37 頁 鑫源〃圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案 策 劃 部 2020 年 9 月 11 日 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 37 頁 前 言 房地產(chǎn)全程營銷思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)的過程中，結(jié)合市場(chǎng)營銷的理論和實(shí)踐產(chǎn)生的具有實(shí)踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運(yùn)作方法。 全案共分六部分，其核心內(nèi)容包括： 一、 區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析 二、 項(xiàng)目的投 資分析 三、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷 四、 項(xiàng)目形象營銷 五、 營銷推廣策劃 六、 項(xiàng)目服務(wù)營銷 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 37 頁 —— 目 錄 —— 項(xiàng)目背景 第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析 一、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析 （一） 區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì) （二）商品房銷售個(gè)案分析 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 （一） 本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 （二） 本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查 （三） 本案交通條件調(diào)查 （四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 （五） 周邊人文環(huán)境調(diào)查 第二部分： 項(xiàng)目的 投資分析 一、鑫源〃圣景苑 項(xiàng)目的概況 二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 （一）項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃 前景 （二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì) 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 37 頁 （三）項(xiàng)目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購買心態(tài)分析 三、本項(xiàng)目的可行性研究 四、項(xiàng)目土地 SWOT 分析 （一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì) （二） 本案區(qū)位的劣勢(shì) （三） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn) （四） 本案區(qū)位