【正文】 ..........................70 廣告計劃及炒作安排 ........................................71 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................72 銷售情況預(yù)測 ..............................................72 第三階段：9— 10 月推廣計劃 ....................................74 階段市場情況分析 ..........................................74 階段推廣計劃 ..............................................75 推售單位 ..................................................75 銷售 手 法 ..................................................76 廣告計劃及炒作安排 ........................................76 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................77 銷售情況預(yù)測 ..............................................773 / 99 第四階段：11— 12 月推廣計劃 ...................................79 階段市場情況分析 ..........................................79 階段推廣計劃 ..............................................79 推售單位 ..................................................80 銷售手法 ..................................................80 廣告計劃及炒作安排 ........................................80 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................81 銷售情況預(yù)測 ..............................................82階段推廣小結(jié) .....................................................84附錄 ...............................................................864 / 99一、廣州市場情況分析 廣州市場分析 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析? 廣州經(jīng)濟(jì)增長迅速、健康發(fā)展2022年 111月 工 業(yè) 生 產(chǎn) 總 產(chǎn) 值 情 況01002003004005006000%5%10%15%20%25%30%35%40%工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 （ 單 位 ： 億 元 ） 同 比 增 長 率 （ 單 位 ： %） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2022 年廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資健康發(fā)展，政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，進(jìn)一步完善城市建設(shè)，使廣州市的整體環(huán)境不斷改善，有利于招商引資以促進(jìn)廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。置業(yè)觀點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)因素帶動一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場的發(fā)展必然加速一手項目的持續(xù)發(fā)展。 《指引》內(nèi)容包括：? 明確規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的要求；? 首次明確規(guī)定：確保商業(yè)銀行對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用；? 對個人貸款則規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出不得超過月收入 50%。加息影響了中低端消費(fèi)群，特別是首次置業(yè)人群的購房積極性，會致使部分購房者的需求回落，市場需求因此而下降。樓價下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風(fēng)險也將增大。? 公積金政策2022 年 6 月 1 日重新修訂《廣州市住房公積金個人住房抵押貸款實(shí)施辦法》 ，新辦法中對公積金貸款作出部分修正，更有利于個人的購房消費(fèi)。14 / 99 ? 建立房產(chǎn)交易公開查詢系統(tǒng)加快商品房交易信息化管理工作，建立公開查詢系統(tǒng)，讓市民和金融機(jī)構(gòu)可通過該系統(tǒng)查詢商品房交易和抵押登記的信息和有關(guān)情況。置業(yè)觀點(diǎn) ： 從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費(fèi)市場上對消費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo)。協(xié)議的簽定:? 一方面能實(shí)現(xiàn)地區(qū)間的資源互補(bǔ)，加速廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如物流業(yè)、制造業(yè)等，提升本地的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；? 另一方面則加強(qiáng)地區(qū)間的技術(shù)人才流入，增加各類物業(yè)的需求，增加房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。18 / 99? 員村板塊特點(diǎn)：既在東進(jìn)軸線和南拓軸線的交會點(diǎn)，同時擁有江景。19 / 99? 黃埔板塊特點(diǎn)：地理位置較為偏離廣州市中心區(qū)域，住宅項目以黃埔港口、造船廠等大型企業(yè)的后勤配套為主，隨著福利分房政策的結(jié)束，該區(qū)逐步涌現(xiàn)出商品房項目，區(qū)內(nèi)的配套也日益完善。天鵝灣置業(yè) 觀點(diǎn)： 隨著恒大集團(tuán)、萬科集團(tuán)的進(jìn)入，該板塊將會被市場投以關(guān)注的目光，但短期內(nèi)還不能成為具有競爭力的板塊。大學(xué)城在今年正式開學(xué)，對居住配套和商業(yè)配套的需求大量增加，為該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)帶來更多的機(jī)遇。雍和廷、金碧御水山莊、云峰花園、錦尚名苑、合和新城、雅景灣置業(yè)觀點(diǎn)：這里將是幾大發(fā)展商高度比拼實(shí)力的比武場，金沙洲將會成為 2022 年的樓市黑馬。? 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化；全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。? 消費(fèi)層次逐步提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善居民消費(fèi)也從注重量的滿足逐步轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高，形成對衣食等生存型消費(fèi)份額逐步減少，對追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)份額不斷增加的新趨勢。? 臨遷戶子女可在海珠就讀小學(xué)海珠區(qū)小學(xué)入讀意見出臺，臨遷戶可在海珠區(qū)申請入學(xué)，戶籍在海珠區(qū)的租戶必須在戶口所在地居住滿 3 年后才能在轄內(nèi)學(xué)校安排學(xué)位。它串聯(lián)了一批基于知識經(jīng)濟(jì)和信息產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從廣州科學(xué)城、琶洲國際會展中心、廣州生物島、廣州大學(xué)城至廣州新城、南沙。12 月藍(lán)色康園三期推出市場，以小戶型為主打，雖然折后均價達(dá)到￥6650 元/㎡，但仍吸引了大量投資者，該類型產(chǎn)品推出一周后銷售超過 90%。預(yù)計明年將會把未推的 7 棟推出市場。31 / 99? 江燕路板塊特點(diǎn)：04 年均以銷售剩余單位為主，沒有新推的項目。32 / 99附：海珠區(qū)各競爭項目情況分析項 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場 富力千禧花園組 團(tuán) 和榕風(fēng)景 E 區(qū) G16 棟 G1～G6 棟 C、D 棟規(guī)模/套數(shù) 約 570 套占地 5 萬㎡，總建 14 萬㎡，約共1500 套約 150 套 —— 約 200 套推出時間 在售 05 年 5 月 在售 05 年 3 月 05 年 3均價（元/㎡） 5800 6000～7000 6300 5600～5800 6000裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡） 680 —— 1000 1000 120080～90㎡ 221 ㎡ 221 29% ㎡ 221 %～7㎡ 22150%90～100㎡ 321 ㎡ 321 14%～1㎡ 321 %㎡ 321 6% 110㎡左右 322 ～㎡ 322 29% ～㎡ 322 %㎡ 422 14%戶型分布～1㎡ 322 44% 150㎡ 422 ㎡ 522 14%80 多㎡的兩房單位和小三房單位～㎡ 422 %項 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場 富力千禧花園33 / 99組 團(tuán) 和榕風(fēng)景 E 區(qū) G16 棟 G1～G6 棟 C、D 棟優(yōu) 勢?靠近工業(yè)大道，出行更方便?擁有區(qū)域內(nèi)缺少的總價在 30 萬左右的產(chǎn)品?社區(qū)生活氛圍成熟?區(qū)內(nèi)配套日益完善?江景景觀優(yōu)美?有整個成熟社區(qū)作支撐?引入大型綠化園林?正對小區(qū)中心園林，有景觀支持?G7～G11 棟開始交樓，社區(qū)氛圍開始成熟?裝修標(biāo)準(zhǔn)得到客戶普遍肯定?社區(qū)逐步成熟?商業(yè)配套日益完善?戶型面積為目前市場上較為缺乏的產(chǎn)品?雙地鐵站優(yōu)勢，交通方便?裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，受到客戶歡迎?一期住戶已入住，社區(qū)基本成熟?正對小區(qū)新建園林，景觀支持充足劣 勢?區(qū)域園林較小，沒有亮點(diǎn)?靠近工業(yè)大道和小區(qū)規(guī)劃路，受噪音和粉塵影響較大?裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計欠缺時尚?設(shè)計以大戶型為主，總價較高?在相同區(qū)域內(nèi)總價相對較高?北向單位靠近馬路，受噪音影響?缺乏景觀支持?離生活配套較遠(yuǎn)?以大戶型為主，總價較高，市場承接力保證較少對本項目構(gòu)成的威脅?出行較本項目在推的二期單位便利；?產(chǎn)品的性價比相對較高；?對舊業(yè)主推介的獎勵較豐富，有效利用舊業(yè)主資源?景觀支持相當(dāng)充足?戶型面積與本項目相當(dāng)接近?地理位置較本項目優(yōu)越?裝飾標(biāo)準(zhǔn)的款式更容易被客戶接納?推出時間與本項目接近，分流客戶的注意力?戶型設(shè)計較本項目新穎?地理位置優(yōu)越?裝修標(biāo)準(zhǔn)更勝一籌34 / 99項 目 江南新苑 翠城花園 第三金碧花園 金碧灣 南景園組 團(tuán) 中心園景內(nèi) 2 棟 9 棟、10～11 棟剩余單位 —— 二期 四期規(guī) 模 —— 約 368 套 —— 6 棟高層 2 棟高層推出時間 05 年底 在售 05 年 5 月 12 月（首推 7～9 號樓） 05 年 7 月均價（元/㎡） —— 5000 —— 7000 ——裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡） —— 600 —— 毛坯 ——73～94㎡ 221 36％戶型分布 —— 93～120㎡ 322 64％—— 20㎡單身公寓到 160㎡的五房單位——優(yōu)勢?地理位置優(yōu)越，擁有雙地鐵站，交通便利?城啟的品牌優(yōu)勢；?小區(qū)已經(jīng)比較成熟?園林環(huán)境受到眾多客戶的肯定?位于寶崗路與昌崗路交界處，交通方便?周邊配套完善?定價相對較低，容易吸納客戶?有整個金碧花園的成熟居住氣氛作為支持?價格定位相對較低，能吸引客戶關(guān)注?80%以上單位望江?首期單位已經(jīng)交樓，居住氣氛有一定保障?首期配套已完成?有前期開發(fā)的社區(qū)作為支持，小區(qū)生活氛圍濃厚?小區(qū)連通寶崗大道的燕翔路即將開通，交通條件更完善35 / 99劣勢 ?生活配套較為欠缺?開發(fā)周期太長?戶型設(shè)計落后?裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計陳舊?周邊環(huán)境雜亂?區(qū)內(nèi)園林綠化較差?產(chǎn)品缺少亮點(diǎn)?周邊環(huán)境不支持做高檔項目?生活較為不便?工程質(zhì)量較為一般，業(yè)主對此的滿意度較低項 目 江南新苑 翠城花園 第三金碧花園 金碧灣 南景園對本項目構(gòu)成的威脅?區(qū)位優(yōu)勢高于本項目?推出的時間較為靠后，造成的直接沖擊較少?地理位置優(yōu)越?相對于本項目來講價格較低，性價比相對較高?價格相對較低，分流客戶對本項目的注意力?所推的戶型產(chǎn)品與本項目較為接近?以兩房和三房單位作為主力產(chǎn)品，與本項目的主力戶型接近?在價格上遠(yuǎn)高于本項目，正面的影響不會太大?以大面積戶型為主，對本項目大戶型產(chǎn)品的銷售有一定的影響?分流客戶對本項目的關(guān)注36 / 99二、項目分析（SWOT）以下為本項目具有的優(yōu)劣勢及將要面對的機(jī)會和所受威脅的分析； 項目優(yōu)勢? 品牌優(yōu)勢“保利花園”這個社區(qū)開發(fā)至今，已經(jīng)成為一個地標(biāo)性的居住小區(qū)，每當(dāng)人們想購買擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境﹑和諧的社區(qū)氛圍﹑完善的社區(qū)管理和具有知名品牌的商品房時，就會想起保利花園，所以保利花園已經(jīng)成為買家所追捧的項目品牌。? 53 號樓是市區(qū)內(nèi)罕見的多層住宅，超高實(shí)用率。解決方式：? 減少買家進(jìn)入二期的時間? 產(chǎn)品特色缺乏突出的亮點(diǎn)保利花園一直以來以品牌和小區(qū)園林特色贏盡買家的心，相對地在產(chǎn)品設(shè)計上缺乏適當(dāng)?shù)牧咙c(diǎn)，戶型設(shè)計雖是現(xiàn)階段較受歡迎的戶型。業(yè)主以舊換新、小屋換大屋的舉措，促進(jìn)了二次置業(yè)。? 投資渠道拓寬市場經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定發(fā)展，股票、基金、外匯、國債等各種的投資渠道可供投資者選擇，從而分流了一定的資金在這些方面上，降低了客戶投資房地產(chǎn)的熱度。保利海棠花園明年開始推貨，其戶型面積與保利花園有重疊，對本項目構(gòu)成威脅，受到一定程度的壓迫。最典型的例子便是富力的多個項目品牌在不同的客戶群中樹立了形象，而產(chǎn)品也開始通過不斷的提升而趨向于同一的品牌特性。 下年度推廣策略? “國家級”——保利花園的初始核心價值 保利花園項目品牌中，最核心的價值便是“國家級”：國家級的產(chǎn)品品質(zhì)、國家級的生活氛圍、全優(yōu)通過各項國家級的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，更代表了一種在行業(yè)內(nèi)的定位與地位。本項目開發(fā)之始便致力于文化氛圍的營造，在文化底蘊(yùn)上得天獨(dú)厚，已成為了項目品牌中不可或缺的基石。另外對軟件的要求也極為推崇，追求全方位的服務(wù)配套。? 物業(yè)管理價格要求：這一群體較為實(shí)際，既要得到各項服務(wù)的完善和高質(zhì)素，又要價格適中合理，追求性