【正文】 ..........................70 廣告計(jì)劃及炒作安排 ........................................71 現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 ..............................................72 銷售情況預(yù)測(cè) ..............................................72 第三階段：9— 10 月推廣計(jì)劃 ....................................74 階段市場(chǎng)情況分析 ..........................................74 階段推廣計(jì)劃 ..............................................75 推售單位 ..................................................75 銷售 手 法 ..................................................76 廣告計(jì)劃及炒作安排 ........................................76 現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 ..............................................77 銷售情況預(yù)測(cè) ..............................................773 / 99 第四階段：11— 12 月推廣計(jì)劃 ...................................79 階段市場(chǎng)情況分析 ..........................................79 階段推廣計(jì)劃 ..............................................79 推售單位 ..................................................80 銷售手法 ..................................................80 廣告計(jì)劃及炒作安排 ........................................80 現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 ..............................................81 銷售情況預(yù)測(cè) ..............................................82階段推廣小結(jié) .....................................................84附錄 ...............................................................864 / 99一、廣州市場(chǎng)情況分析 廣州市場(chǎng)分析 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析? 廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速、健康發(fā)展2022年 111月 工 業(yè) 生 產(chǎn) 總 產(chǎn) 值 情 況01002003004005006000%5%10%15%20%25%30%35%40%工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 （ 單 位 ： 億 元 ） 同 比 增 長(zhǎng) 率 （ 單 位 ： %） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2022 年廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資健康發(fā)展，政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，進(jìn)一步完善城市建設(shè)，使廣州市的整體環(huán)境不斷改善，有利于招商引資以促進(jìn)廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。置業(yè)觀點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)因素帶動(dòng)一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場(chǎng)的發(fā)展必然加速一手項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。 《指引》內(nèi)容包括：? 明確規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的要求；? 首次明確規(guī)定：確保商業(yè)銀行對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用；? 對(duì)個(gè)人貸款則規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出不得超過月收入 50%。加息影響了中低端消費(fèi)群，特別是首次置業(yè)人群的購房積極性，會(huì)致使部分購房者的需求回落，市場(chǎng)需求因此而下降。樓價(jià)下降后，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)空間減小，炒樓的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。? 公積金政策2022 年 6 月 1 日重新修訂《廣州市住房公積金個(gè)人住房抵押貸款實(shí)施辦法》 ，新辦法中對(duì)公積金貸款作出部分修正，更有利于個(gè)人的購房消費(fèi)。14 / 99 ? 建立房產(chǎn)交易公開查詢系統(tǒng)加快商品房交易信息化管理工作，建立公開查詢系統(tǒng)，讓市民和金融機(jī)構(gòu)可通過該系統(tǒng)查詢商品房交易和抵押登記的信息和有關(guān)情況。置業(yè)觀點(diǎn) ： 從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場(chǎng)，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費(fèi)市場(chǎng)上對(duì)消費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo)。協(xié)議的簽定:? 一方面能實(shí)現(xiàn)地區(qū)間的資源互補(bǔ)，加速廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如物流業(yè)、制造業(yè)等，提升本地的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；? 另一方面則加強(qiáng)地區(qū)間的技術(shù)人才流入，增加各類物業(yè)的需求，增加房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。18 / 99? 員村板塊特點(diǎn)：既在東進(jìn)軸線和南拓軸線的交會(huì)點(diǎn)，同時(shí)擁有江景。19 / 99? 黃埔板塊特點(diǎn)：地理位置較為偏離廣州市中心區(qū)域，住宅項(xiàng)目以黃埔港口、造船廠等大型企業(yè)的后勤配套為主，隨著福利分房政策的結(jié)束，該區(qū)逐步涌現(xiàn)出商品房項(xiàng)目，區(qū)內(nèi)的配套也日益完善。天鵝灣置業(yè) 觀點(diǎn)： 隨著恒大集團(tuán)、萬科集團(tuán)的進(jìn)入，該板塊將會(huì)被市場(chǎng)投以關(guān)注的目光，但短期內(nèi)還不能成為具有競(jìng)爭(zhēng)力的板塊。大學(xué)城在今年正式開學(xué)，對(duì)居住配套和商業(yè)配套的需求大量增加，為該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)帶來更多的機(jī)遇。雍和廷、金碧御水山莊、云峰花園、錦尚名苑、合和新城、雅景灣置業(yè)觀點(diǎn)：這里將是幾大發(fā)展商高度比拼實(shí)力的比武場(chǎng)，金沙洲將會(huì)成為 2022 年的樓市黑馬。? 工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，工業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化；全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %。? 消費(fèi)層次逐步提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善居民消費(fèi)也從注重量的滿足逐步轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高，形成對(duì)衣食等生存型消費(fèi)份額逐步減少，對(duì)追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)份額不斷增加的新趨勢(shì)。? 臨遷戶子女可在海珠就讀小學(xué)海珠區(qū)小學(xué)入讀意見出臺(tái)，臨遷戶可在海珠區(qū)申請(qǐng)入學(xué)，戶籍在海珠區(qū)的租戶必須在戶口所在地居住滿 3 年后才能在轄內(nèi)學(xué)校安排學(xué)位。它串聯(lián)了一批基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從廣州科學(xué)城、琶洲國際會(huì)展中心、廣州生物島、廣州大學(xué)城至廣州新城、南沙。12 月藍(lán)色康園三期推出市場(chǎng)，以小戶型為主打，雖然折后均價(jià)達(dá)到￥6650 元/㎡，但仍吸引了大量投資者，該類型產(chǎn)品推出一周后銷售超過 90%。預(yù)計(jì)明年將會(huì)把未推的 7 棟推出市場(chǎng)。31 / 99? 江燕路板塊特點(diǎn)：04 年均以銷售剩余單位為主，沒有新推的項(xiàng)目。32 / 99附：海珠區(qū)各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析項(xiàng) 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 富力千禧花園組 團(tuán) 和榕風(fēng)景 E 區(qū) G16 棟 G1～G6 棟 C、D 棟規(guī)模/套數(shù) 約 570 套占地 5 萬㎡，總建 14 萬㎡，約共1500 套約 150 套 —— 約 200 套推出時(shí)間 在售 05 年 5 月 在售 05 年 3 月 05 年 3均價(jià)（元/㎡） 5800 6000～7000 6300 5600～5800 6000裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡） 680 —— 1000 1000 120080～90㎡ 221 ㎡ 221 29% ㎡ 221 %～7㎡ 22150%90～100㎡ 321 ㎡ 321 14%～1㎡ 321 %㎡ 321 6% 110㎡左右 322 ～㎡ 322 29% ～㎡ 322 %㎡ 422 14%戶型分布～1㎡ 322 44% 150㎡ 422 ㎡ 522 14%80 多㎡的兩房單位和小三房單位～㎡ 422 %項(xiàng) 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 富力千禧花園33 / 99組 團(tuán) 和榕風(fēng)景 E 區(qū) G16 棟 G1～G6 棟 C、D 棟優(yōu) 勢(shì)?靠近工業(yè)大道，出行更方便?擁有區(qū)域內(nèi)缺少的總價(jià)在 30 萬左右的產(chǎn)品?社區(qū)生活氛圍成熟?區(qū)內(nèi)配套日益完善?江景景觀優(yōu)美?有整個(gè)成熟社區(qū)作支撐?引入大型綠化園林?正對(duì)小區(qū)中心園林，有景觀支持?G7～G11 棟開始交樓，社區(qū)氛圍開始成熟?裝修標(biāo)準(zhǔn)得到客戶普遍肯定?社區(qū)逐步成熟?商業(yè)配套日益完善?戶型面積為目前市場(chǎng)上較為缺乏的產(chǎn)品?雙地鐵站優(yōu)勢(shì)，交通方便?裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，受到客戶歡迎?一期住戶已入住，社區(qū)基本成熟?正對(duì)小區(qū)新建園林，景觀支持充足劣 勢(shì)?區(qū)域園林較小，沒有亮點(diǎn)?靠近工業(yè)大道和小區(qū)規(guī)劃路，受噪音和粉塵影響較大?裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)欠缺時(shí)尚?設(shè)計(jì)以大戶型為主，總價(jià)較高?在相同區(qū)域內(nèi)總價(jià)相對(duì)較高?北向單位靠近馬路，受噪音影響?缺乏景觀支持?離生活配套較遠(yuǎn)?以大戶型為主，總價(jià)較高，市場(chǎng)承接力保證較少對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成的威脅?出行較本項(xiàng)目在推的二期單位便利；?產(chǎn)品的性價(jià)比相對(duì)較高；?對(duì)舊業(yè)主推介的獎(jiǎng)勵(lì)較豐富，有效利用舊業(yè)主資源?景觀支持相當(dāng)充足?戶型面積與本項(xiàng)目相當(dāng)接近?地理位置較本項(xiàng)目?jī)?yōu)越?裝飾標(biāo)準(zhǔn)的款式更容易被客戶接納?推出時(shí)間與本項(xiàng)目接近，分流客戶的注意力?戶型設(shè)計(jì)較本項(xiàng)目新穎?地理位置優(yōu)越?裝修標(biāo)準(zhǔn)更勝一籌34 / 99項(xiàng) 目 江南新苑 翠城花園 第三金碧花園 金碧灣 南景園組 團(tuán) 中心園景內(nèi) 2 棟 9 棟、10～11 棟剩余單位 —— 二期 四期規(guī) 模 —— 約 368 套 —— 6 棟高層 2 棟高層推出時(shí)間 05 年底 在售 05 年 5 月 12 月（首推 7～9 號(hào)樓） 05 年 7 月均價(jià)（元/㎡） —— 5000 —— 7000 ——裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡） —— 600 —— 毛坯 ——73～94㎡ 221 36％戶型分布 —— 93～120㎡ 322 64％—— 20㎡單身公寓到 160㎡的五房單位——優(yōu)勢(shì)?地理位置優(yōu)越，擁有雙地鐵站，交通便利?城啟的品牌優(yōu)勢(shì)；?小區(qū)已經(jīng)比較成熟?園林環(huán)境受到眾多客戶的肯定?位于寶崗路與昌崗路交界處，交通方便?周邊配套完善?定價(jià)相對(duì)較低，容易吸納客戶?有整個(gè)金碧花園的成熟居住氣氛作為支持?價(jià)格定位相對(duì)較低，能吸引客戶關(guān)注?80%以上單位望江?首期單位已經(jīng)交樓，居住氣氛有一定保障?首期配套已完成?有前期開發(fā)的社區(qū)作為支持，小區(qū)生活氛圍濃厚?小區(qū)連通寶崗大道的燕翔路即將開通，交通條件更完善35 / 99劣勢(shì) ?生活配套較為欠缺?開發(fā)周期太長(zhǎng)?戶型設(shè)計(jì)落后?裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)陳舊?周邊環(huán)境雜亂?區(qū)內(nèi)園林綠化較差?產(chǎn)品缺少亮點(diǎn)?周邊環(huán)境不支持做高檔項(xiàng)目?生活較為不便?工程質(zhì)量較為一般，業(yè)主對(duì)此的滿意度較低項(xiàng) 目 江南新苑 翠城花園 第三金碧花園 金碧灣 南景園對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成的威脅?區(qū)位優(yōu)勢(shì)高于本項(xiàng)目?推出的時(shí)間較為靠后，造成的直接沖擊較少?地理位置優(yōu)越?相對(duì)于本項(xiàng)目來講價(jià)格較低，性價(jià)比相對(duì)較高?價(jià)格相對(duì)較低，分流客戶對(duì)本項(xiàng)目的注意力?所推的戶型產(chǎn)品與本項(xiàng)目較為接近?以兩房和三房單位作為主力產(chǎn)品，與本項(xiàng)目的主力戶型接近?在價(jià)格上遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目，正面的影響不會(huì)太大?以大面積戶型為主，對(duì)本項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品的銷售有一定的影響?分流客戶對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注36 / 99二、項(xiàng)目分析（SWOT）以下為本項(xiàng)目具有的優(yōu)劣勢(shì)及將要面對(duì)的機(jī)會(huì)和所受威脅的分析； 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)? 品牌優(yōu)勢(shì)“保利花園”這個(gè)社區(qū)開發(fā)至今，已經(jīng)成為一個(gè)地標(biāo)性的居住小區(qū)，每當(dāng)人們想購買擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境﹑和諧的社區(qū)氛圍﹑完善的社區(qū)管理和具有知名品牌的商品房時(shí)，就會(huì)想起保利花園，所以保利花園已經(jīng)成為買家所追捧的項(xiàng)目品牌。? 53 號(hào)樓是市區(qū)內(nèi)罕見的多層住宅，超高實(shí)用率。解決方式：? 減少買家進(jìn)入二期的時(shí)間? 產(chǎn)品特色缺乏突出的亮點(diǎn)保利花園一直以來以品牌和小區(qū)園林特色贏盡買家的心，相對(duì)地在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上缺乏適當(dāng)?shù)牧咙c(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)雖是現(xiàn)階段較受歡迎的戶型。業(yè)主以舊換新、小屋換大屋的舉措，促進(jìn)了二次置業(yè)。? 投資渠道拓寬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定發(fā)展，股票、基金、外匯、國債等各種的投資渠道可供投資者選擇，從而分流了一定的資金在這些方面上，降低了客戶投資房地產(chǎn)的熱度。保利海棠花園明年開始推貨，其戶型面積與保利花園有重疊，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅，受到一定程度的壓迫。最典型的例子便是富力的多個(gè)項(xiàng)目品牌在不同的客戶群中樹立了形象，而產(chǎn)品也開始通過不斷的提升而趨向于同一的品牌特性。 下年度推廣策略? “國家級(jí)”——保利花園的初始核心價(jià)值 保利花園項(xiàng)目品牌中，最核心的價(jià)值便是“國家級(jí)”：國家級(jí)的產(chǎn)品品質(zhì)、國家級(jí)的生活氛圍、全優(yōu)通過各項(xiàng)國家級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，更代表了一種在行業(yè)內(nèi)的定位與地位。本項(xiàng)目開發(fā)之始便致力于文化氛圍的營造，在文化底蘊(yùn)上得天獨(dú)厚，已成為了項(xiàng)目品牌中不可或缺的基石。另外對(duì)軟件的要求也極為推崇，追求全方位的服務(wù)配套。? 物業(yè)管理價(jià)格要求：這一群體較為實(shí)際，既要得到各項(xiàng)服務(wù)的完善和高質(zhì)素，又要價(jià)格適中合理，追求性