【正文】 ? 物業(yè)管理價(jià)格要求：這一群體較為實(shí)際，既要得到各項(xiàng)服務(wù)的完善和高質(zhì)素，又要價(jià)格適中合理，追求性價(jià)比。本項(xiàng)目開發(fā)之始便致力于文化氛圍的營造，在文化底蘊(yùn)上得天獨(dú)厚，已成為了項(xiàng)目品牌中不可或缺的基石。最典型的例子便是富力的多個(gè)項(xiàng)目品牌在不同的客戶群中樹立了形象，而產(chǎn)品也開始通過不斷的提升而趨向于同一的品牌特性。? 投資渠道拓寬市場經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定發(fā)展，股票、基金、外匯、國債等各種的投資渠道可供投資者選擇，從而分流了一定的資金在這些方面上，降低了客戶投資房地產(chǎn)的熱度。解決方式：? 減少買家進(jìn)入二期的時(shí)間? 產(chǎn)品特色缺乏突出的亮點(diǎn)保利花園一直以來以品牌和小區(qū)園林特色贏盡買家的心，相對(duì)地在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上缺乏適當(dāng)?shù)牧咙c(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)雖是現(xiàn)階段較受歡迎的戶型。32 / 99附：海珠區(qū)各競爭項(xiàng)目情況分析項(xiàng) 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場 富力千禧花園組 團(tuán) 和榕風(fēng)景 E 區(qū) G16 棟 G1～G6 棟 C、D 棟規(guī)模/套數(shù) 約 570 套占地 5 萬㎡，總建 14 萬㎡，約共1500 套約 150 套 —— 約 200 套推出時(shí)間 在售 05 年 5 月 在售 05 年 3 月 05 年 3均價(jià)（元/㎡） 5800 6000～7000 6300 5600～5800 6000裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡） 680 —— 1000 1000 120080～90㎡ 221 ㎡ 221 29% ㎡ 221 %～7㎡ 22150%90～100㎡ 321 ㎡ 321 14%～1㎡ 321 %㎡ 321 6% 110㎡左右 322 ～㎡ 322 29% ～㎡ 322 %㎡ 422 14%戶型分布～1㎡ 322 44% 150㎡ 422 ㎡ 522 14%80 多㎡的兩房單位和小三房單位～㎡ 422 %項(xiàng) 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場 富力千禧花園33 / 99組 團(tuán) 和榕風(fēng)景 E 區(qū) G16 棟 G1～G6 棟 C、D 棟優(yōu) 勢(shì)?靠近工業(yè)大道，出行更方便?擁有區(qū)域內(nèi)缺少的總價(jià)在 30 萬左右的產(chǎn)品?社區(qū)生活氛圍成熟?區(qū)內(nèi)配套日益完善?江景景觀優(yōu)美?有整個(gè)成熟社區(qū)作支撐?引入大型綠化園林?正對(duì)小區(qū)中心園林，有景觀支持?G7～G11 棟開始交樓，社區(qū)氛圍開始成熟?裝修標(biāo)準(zhǔn)得到客戶普遍肯定?社區(qū)逐步成熟?商業(yè)配套日益完善?戶型面積為目前市場上較為缺乏的產(chǎn)品?雙地鐵站優(yōu)勢(shì)，交通方便?裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，受到客戶歡迎?一期住戶已入住，社區(qū)基本成熟?正對(duì)小區(qū)新建園林，景觀支持充足劣 勢(shì)?區(qū)域園林較小，沒有亮點(diǎn)?靠近工業(yè)大道和小區(qū)規(guī)劃路，受噪音和粉塵影響較大?裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)欠缺時(shí)尚?設(shè)計(jì)以大戶型為主，總價(jià)較高?在相同區(qū)域內(nèi)總價(jià)相對(duì)較高?北向單位靠近馬路，受噪音影響?缺乏景觀支持?離生活配套較遠(yuǎn)?以大戶型為主，總價(jià)較高，市場承接力保證較少對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成的威脅?出行較本項(xiàng)目在推的二期單位便利；?產(chǎn)品的性價(jià)比相對(duì)較高；?對(duì)舊業(yè)主推介的獎(jiǎng)勵(lì)較豐富，有效利用舊業(yè)主資源?景觀支持相當(dāng)充足?戶型面積與本項(xiàng)目相當(dāng)接近?地理位置較本項(xiàng)目優(yōu)越?裝飾標(biāo)準(zhǔn)的款式更容易被客戶接納?推出時(shí)間與本項(xiàng)目接近，分流客戶的注意力?戶型設(shè)計(jì)較本項(xiàng)目新穎?地理位置優(yōu)越?裝修標(biāo)準(zhǔn)更勝一籌34 / 99項(xiàng) 目 江南新苑 翠城花園 第三金碧花園 金碧灣 南景園組 團(tuán) 中心園景內(nèi) 2 棟 9 棟、10～11 棟剩余單位 —— 二期 四期規(guī) 模 —— 約 368 套 —— 6 棟高層 2 棟高層推出時(shí)間 05 年底 在售 05 年 5 月 12 月（首推 7～9 號(hào)樓） 05 年 7 月均價(jià)（元/㎡） —— 5000 —— 7000 ——裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡） —— 600 —— 毛坯 ——73～94㎡ 221 36％戶型分布 —— 93～120㎡ 322 64％—— 20㎡單身公寓到 160㎡的五房單位——優(yōu)勢(shì)?地理位置優(yōu)越，擁有雙地鐵站，交通便利?城啟的品牌優(yōu)勢(shì)；?小區(qū)已經(jīng)比較成熟?園林環(huán)境受到眾多客戶的肯定?位于寶崗路與昌崗路交界處，交通方便?周邊配套完善?定價(jià)相對(duì)較低，容易吸納客戶?有整個(gè)金碧花園的成熟居住氣氛作為支持?價(jià)格定位相對(duì)較低，能吸引客戶關(guān)注?80%以上單位望江?首期單位已經(jīng)交樓，居住氣氛有一定保障?首期配套已完成?有前期開發(fā)的社區(qū)作為支持，小區(qū)生活氛圍濃厚?小區(qū)連通寶崗大道的燕翔路即將開通，交通條件更完善35 / 99劣勢(shì) ?生活配套較為欠缺?開發(fā)周期太長?戶型設(shè)計(jì)落后?裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)陳舊?周邊環(huán)境雜亂?區(qū)內(nèi)園林綠化較差?產(chǎn)品缺少亮點(diǎn)?周邊環(huán)境不支持做高檔項(xiàng)目?生活較為不便?工程質(zhì)量較為一般，業(yè)主對(duì)此的滿意度較低項(xiàng) 目 江南新苑 翠城花園 第三金碧花園 金碧灣 南景園對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成的威脅?區(qū)位優(yōu)勢(shì)高于本項(xiàng)目?推出的時(shí)間較為靠后，造成的直接沖擊較少?地理位置優(yōu)越?相對(duì)于本項(xiàng)目來講價(jià)格較低，性價(jià)比相對(duì)較高?價(jià)格相對(duì)較低，分流客戶對(duì)本項(xiàng)目的注意力?所推的戶型產(chǎn)品與本項(xiàng)目較為接近?以兩房和三房單位作為主力產(chǎn)品，與本項(xiàng)目的主力戶型接近?在價(jià)格上遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目，正面的影響不會(huì)太大?以大面積戶型為主，對(duì)本項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品的銷售有一定的影響?分流客戶對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注36 / 99二、項(xiàng)目分析（SWOT）以下為本項(xiàng)目具有的優(yōu)劣勢(shì)及將要面對(duì)的機(jī)會(huì)和所受威脅的分析； 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)? 品牌優(yōu)勢(shì)“保利花園”這個(gè)社區(qū)開發(fā)至今，已經(jīng)成為一個(gè)地標(biāo)性的居住小區(qū)，每當(dāng)人們想購買擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境﹑和諧的社區(qū)氛圍﹑完善的社區(qū)管理和具有知名品牌的商品房時(shí)，就會(huì)想起保利花園，所以保利花園已經(jīng)成為買家所追捧的項(xiàng)目品牌。預(yù)計(jì)明年將會(huì)把未推的 7 棟推出市場。它串聯(lián)了一批基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從廣州科學(xué)城、琶洲國際會(huì)展中心、廣州生物島、廣州大學(xué)城至廣州新城、南沙。? 消費(fèi)層次逐步提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善居民消費(fèi)也從注重量的滿足逐步轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高，形成對(duì)衣食等生存型消費(fèi)份額逐步減少，對(duì)追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)份額不斷增加的新趨勢(shì)。雍和廷、金碧御水山莊、云峰花園、錦尚名苑、合和新城、雅景灣置業(yè)觀點(diǎn)：這里將是幾大發(fā)展商高度比拼實(shí)力的比武場，金沙洲將會(huì)成為 2022 年的樓市黑馬。天鵝灣置業(yè) 觀點(diǎn)： 隨著恒大集團(tuán)、萬科集團(tuán)的進(jìn)入，該板塊將會(huì)被市場投以關(guān)注的目光，但短期內(nèi)還不能成為具有競爭力的板塊。18 / 99? 員村板塊特點(diǎn)：既在東進(jìn)軸線和南拓軸線的交會(huì)點(diǎn)，同時(shí)擁有江景。置業(yè)觀點(diǎn) ： 從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費(fèi)市場上對(duì)消費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo)。? 公積金政策2022 年 6 月 1 日重新修訂《廣州市住房公積金個(gè)人住房抵押貸款實(shí)施辦法》 ，新辦法中對(duì)公積金貸款作出部分修正，更有利于個(gè)人的購房消費(fèi)。加息影響了中低端消費(fèi)群，特別是首次置業(yè)人群的購房積極性，會(huì)致使部分購房者的需求回落，市場需求因此而下降。置業(yè)觀點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)因素帶動(dòng)一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場的發(fā)展必然加速一手項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。保利花園策劃推廣案廣州置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司1 / 99目 錄一、廣州市場情況分析 ................................................4 廣州市場分析 ..................................................4 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ...........................................4 房地產(chǎn)投資狀況分析 .........................................7 政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 .....................................9 影響房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素 ......................15 熱點(diǎn)區(qū)域分析 ..............................................17 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場分析 .........................................23 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ........................................23 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 ................................26 區(qū)域板塊分析 ..............................................28二、項(xiàng)目分析（SWOT） ...............................................36 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) .....................................................36 項(xiàng)目劣勢(shì) .....................................................38 項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì) ...............................................39 項(xiàng)目面臨的威脅 ...............................................40三、零五年度推廣策略 ...............................................42 市場狀況分析 .................................................42 項(xiàng)目現(xiàn)有情況分析 .............................................43 項(xiàng)目推廣目標(biāo) .................................................44 下年度推廣策略 ...............................................44 下年度推廣主題分述 ...........................................46四、項(xiàng)目定位 .......................................................47 目標(biāo)客戶群定位 ...............................................47 價(jià)格定位 .....................................................50 價(jià)格定位考慮因素 ..........................................502 / 99 價(jià)格定位思路 ..............................................51 定價(jià)準(zhǔn)則 ..................................................53 各棟的定價(jià)建議 ............................................53 預(yù)計(jì)回收資金額 ............................................59五、各階段推廣計(jì)劃 .................................................60 第一階段：35 月推廣計(jì)劃 .....................................60 階段市場狀況預(yù)測(cè) ..........................................60 階段推廣計(jì)劃 ..............................................61 推售單位 ..................................................62 銷售建議 ..................................................63 廣告計(jì)劃及炒作安排 ........................................63 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................66 銷售情況預(yù)測(cè) ..............................................66 第二階段：6— 8 月推廣計(jì)劃 .....................................68 階段市場情況分析 ..........................................68 階段推廣計(jì)劃 ..............................................69 推售單位 ..................................................69 銷售手法 ..................................................70 廣告計(jì)劃及炒作安排 .............