【正文】 ...........................71 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................72 銷售情況預(yù)測 ..............................................72 第三階段：9— 10 月推廣計劃 ....................................74 階段市場情況分析 ..........................................74 階段推廣計劃 ..............................................75 推售單位 ..................................................75 銷售 手 法 ..................................................76 廣告計劃及炒作安排 ........................................76 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................77 銷售情況預(yù)測 ..............................................773 / 99 第四階段：11— 12 月推廣計劃 ...................................79 階段市場情況分析 ..........................................79 階段推廣計劃 ..............................................79 推售單位 ..................................................80 銷售手法 ..................................................80 廣告計劃及炒作安排 ........................................80 現(xiàn)場包裝要求 ..............................................81 銷售情況預(yù)測 ..............................................82階段推廣小結(jié) .....................................................84附錄 ...............................................................864 / 99一、廣州市場情況分析 廣州市場分析 廣州宏觀經(jīng)濟分析? 廣州經(jīng)濟增長迅速、健康發(fā)展2022年 111月 工 業(yè) 生 產(chǎn) 總 產(chǎn) 值 情 況01002003004005006000%5%10%15%20%25%30%35%40%工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 （ 單 位 ： 億 元 ） 同 比 增 長 率 （ 單 位 ： %） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2022 年廣州市經(jīng)濟發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。2022 年的廣州房地產(chǎn)市場依然看好。目前廣州市場供應(yīng)量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個較高的水平，廣州土地供應(yīng)比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來的工作重點之一，在市民對入市更謹慎的情況下，樓價大幅上漲失去強有力的支持，升幅將回歸理性。主要有下列六點變化：? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額；? 減少首付款比例；? 提高個人可貸額度比例系數(shù)；? 放寬申請貸款的貸款人關(guān)系；? 提升公積金貸款的使用頻率；? 簡化公積金審批政策，加快開發(fā)商資金流通。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。該板塊特殊的地理位置，對其他板塊起到一定的影響作用。置業(yè)觀點：由于產(chǎn)品眾多，競爭激烈，各項目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。置業(yè)觀點：市場是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導致在未來競爭中成為最弱勢的社群。海珠區(qū)居民消費結(jié)構(gòu)變化情況 2022 年 19 月月均消費額（元） 消費結(jié)構(gòu)（%）2022 年 19消費結(jié)構(gòu)（%）人均消費性支出 1074 100 100食品 446 衣著 53 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 58 醫(yī)療保健 83 交通和通信 147 教育文化娛樂服務(wù) 170 居住 85 雜項商品和服務(wù) 32 ? 居民儲蓄增長迅速，消費潛力不斷增大2022 年 19 月，海珠區(qū)人均儲蓄存款為 2154 元，人均儲蓄傾向（人均儲蓄存款占人均總收入的比重）為 %。此規(guī)劃為海珠區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展提供指引的同時，也為區(qū)域發(fā)展帶來利好。30 / 99? 琶洲板塊特點：交易會分館正式落戶琶洲會展中心，掀起了該區(qū)域的投資熱潮，并輻射帶動周邊的板塊，像：赤崗板塊、員村板塊等，各板塊住宅售價持續(xù)攀升。而且“保利”這個品牌經(jīng)過十幾年的發(fā)展，亦已經(jīng)成為品質(zhì)的保證。由于工業(yè)大道中板塊同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈，如光大花園的和榕風景、富力現(xiàn)代廣場 G1G6 棟、都是以中小戶型為主，所以在自身產(chǎn)品缺乏亮點的情況下并不利于本項目與同質(zhì)化的產(chǎn)品競爭。? 加息壓力依然存在從各項經(jīng)濟指標上反映，中國經(jīng)濟仍然存在加息的壓力。43 / 99 項目現(xiàn)有情況分析? “國家示范小區(qū)”是保利花園的利益所在，也是保利花園項目品牌中的靈魂。故此，在下一年度的推廣中，強調(diào)文化地產(chǎn)這一核心差異：做國家級文化地產(chǎn)第一品牌保利花園項目從入市開始便開始致力于文化地產(chǎn)的打造，作為文化地產(chǎn)的先驅(qū)者， “第一品牌”也是當之無愧的。? 消費心理：他們在選擇購房時將抱著謹慎、猶豫的態(tài)度，仔細與其它項目進行對比，更會傾聽親朋好友的意見及推薦，同時對促銷中的優(yōu)惠比較看重，追求高性價比50 / 99 價格定位 價格定位考慮因素? 過往推售中存在的自我競爭嚴重，在未來的定價及推廣中應(yīng)梳理在售及將推產(chǎn)品的均衡性；? 考慮市場各種因素的影響，雖然來年樓市不穩(wěn)定的因素較多，但在經(jīng)濟利好的牽引下，樓市仍將穩(wěn)定地增長；? 考慮客戶對各單位的景觀、朝向、戶型的喜好，有效調(diào)整各單位之間的價差，使各單位的價格更均衡。而且極為重視子女的教育，對小區(qū)周邊的教育配套要求較高。而且地產(chǎn)不僅僅是一種商品經(jīng)濟，也包含了一種意識形態(tài)，一種構(gòu)筑在地塊上的文化與生活。? 項目品牌與集團品牌進行初步磨合的現(xiàn)象。且這四大板塊各板塊具其特色和優(yōu)勢，隨著地鐵路線的布局擴張和各大主干道的建設(shè)、人均消費水平提高和小車擁有率不斷攀升，各區(qū)的地域界限將漸趨模糊，購房受地域的局限程度將有所降低。? 交通不方便與工業(yè)大道主出口處的距離較遠，會給買家造成一定的影響。 新產(chǎn)品、新組團的不斷加入，必將原有的格局打破，項目自身的提升也是令項目自求生存發(fā)展的關(guān)鍵。特別是時代廊橋，該項目因規(guī)模小、自身配套不足等原因，較難支持項目價格的拉升，對本項目的影響并不直接。? 沿四號線發(fā)展軸：為廣州城市功能南拓軸。24 / 99? 海珠區(qū)居民收入分配及消費意愿分析? 居民收入穩(wěn)定增長，消費水平不斷提高2022 年 19 月，海珠區(qū)居民人均總收入為 15534 元（月人均 1726 元） ，人均總消費為 12493 元（月人均 1388 元，包括衣食住行、借貸支出等） ，消費支出占總收入的 %。代表項目：雅居樂代表項目：光大花園、富力現(xiàn)代廣場、金碧灣、城啟代表項目：? 住宅：保利香檳花園、利雅灣、凱旋新世界、利雅灣、碧海灣；? 寫字樓：星匯國際、華普廣場、勤建商務(wù)大廈置業(yè) 觀點：? 市場繼續(xù)消化各項利好消息，投資仍會在較短時間內(nèi)繼續(xù)升溫；? 小區(qū)配套的完善也將成為日后開發(fā)項目一項必須解決的問題；? 寫字樓、公寓成為本板塊的代表，但是后續(xù)市場將會出現(xiàn)困局及潛在較大的同質(zhì)化競爭。該規(guī)范的出臺，促使加大開發(fā)商對產(chǎn)品設(shè)計的投入力度，在產(chǎn)品方面推出更多亮點，增加房產(chǎn)進步的增長點。? 廣州市各大發(fā)展商，特別是有實力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲備，71 號令對他們來講不會造成非常大的沖擊；短期內(nèi)，由于廣州的發(fā)展商土地儲備充足，市場供應(yīng)仍會呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的狀態(tài)。此次加息是政府宏觀調(diào)控的一個警示信號，日后加息的不確定性仍存在，令不少購房者抱持幣觀望的態(tài)度。7 / 99 房地產(chǎn)投資狀況分析? 商品房成交持續(xù)活躍面積單位：萬平方米　金額單位：億元　 第一季度 同比增長 第二季度 同比增長 第三季度 同比增長全市批準預(yù)售商品房面積 % % %其中：八區(qū) % % %全市預(yù)售商品房成交登記面積 298 % % %其中：八區(qū) % % %全市預(yù)售商品房成交登記金額 % % %其中：八區(qū) % % %全市二手樓成交登記面積 % % %其中：八區(qū) % % %全市二手樓成交登記金額 % % %其中：八區(qū) % % %經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近 300 萬㎡，二手銷量不斷放大，二手市場已經(jīng)占整體市場接近 40%。工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值持續(xù)增長，1—11 月每月的同比增長率都保持在 12%以上，顯示廣州經(jīng)濟仍然向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。8 / 99? 商品房成交價格上升商品房的成交均價比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。11 / 99? 即將開征物業(yè)稅消息傳出廣東省財政工作會議上，傳出了廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的消息。辦法的實施，對廣州房地產(chǎn)市場有積極的促進意義：? 擴大消費群：公積金貸款購房政策的靈活、簡化，提高市民購房的能力，令更多市民進入商品房市場；? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會有更多的資金流向樓市，從而帶來更加活躍的樓市成交。而明年政府也將在房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上進行深度調(diào)整，房產(chǎn)也將會在經(jīng)濟的帶領(lǐng)下，正常穩(wěn)定發(fā)展。對珠江新城而言，員村會成為珠江新城的一個居住配套區(qū)域；對琶洲會展來說，員村將承擔商旅配套功能。2022 年這里將成為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場。22 / 99? 白云新城板塊特點：隨著機場搬遷，舊址開發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會有一個新的定位。25 / 99? 消費環(huán)境影響居民消費升級根據(jù)萬戶居民調(diào)查資料顯示，居民認為最主要的三大問題依次為房價過高（占 %） 、廣告宣傳不真實(占 %)、購房各種稅費高(占 %)。28 / 99 區(qū)域板塊分析今年海珠區(qū)的熱點精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起” ，各大發(fā)展商為了搶占市場均使盡渾身解數(shù)，各種營銷手段層出不窮。另外，隨著琶洲配套項目的不斷落成，作為海珠區(qū)“十五”商業(yè)網(wǎng)點重點擬建的琶洲購物城，集商業(yè)、飲食、娛樂、文化一體的商業(yè)廣場雛形將逐步顯現(xiàn)。 ? 周邊的生活配套成熟本項目位于工業(yè)大道中與江燕路段交界處，交通便利，周邊生活配套較完善，更有中小學教育設(shè)施，是成熟的生活社區(qū)。解決方式：? 定價上要保持競爭優(yōu)勢；? 在現(xiàn)場包裝或宣傳包裝上加強精品樓盤的感覺。當加息的力度繼續(xù)加大，將會打擊部分買家入市的想法。同時，04 年提出的“保利全優(yōu)生活”是品牌經(jīng)過多年的積累而形成一種生活方式的概括；“國家示范小區(qū)”不但代表了產(chǎn)品的品質(zhì)與項目的行業(yè)地位，更代表了一種開發(fā)樓盤的意識形態(tài)，成為了產(chǎn)品上的核心價值；? 現(xiàn)時市場眾多地產(chǎn)品牌爭相競艷。同時， “第一”也喻意著集團發(fā)展的目標與方向。51 / 99 價格定位思路? 周邊競爭項目在售或?qū)⑼茊挝环治龈偁庬椖?富力現(xiàn)代 光大花園 保利海棠 南景園 第三金碧 翠城花園推售單位數(shù)量 G16,G16 F,E 區(qū) 約 1100 套 四期 2 棟小高層 —— 911 棟在售樓價 約￥6300/㎡（折后價，含￥1000/㎡豪華裝修）約￥5600/㎡（折后價，含￥680/㎡裝修） —— —— —— 約￥5100/㎡（折后價，含￥600/㎡裝修）價格預(yù)測（折后價）G16：6300 元/㎡G16：56005800 元/㎡F 區(qū)：約 5700 元/㎡E 區(qū)：約 7000 元/㎡ 約 4800 元/㎡ 約 5000 元/㎡ 約 4650 元/㎡ 約 5100 元/㎡分析G16 位于中心園區(qū)，正對園林，面積與 G1415大致相同，但在價格上并無太多優(yōu)勢；G16 緊靠工業(yè)大道，受噪音影響嚴重，同時景觀沒有太多的支持，有可能以低價入市,但產(chǎn)品與保利花園較為接近F 區(qū)：離工業(yè)大道近，園林景觀一般，戶型面積與保利花園部分主推單位有重疊；E 區(qū)：明年年中才推出，在景觀上對手占有一定的優(yōu)勢，戶型有變化，價格優(yōu)勢依然是保利花園的主優(yōu)勢戶型面積以中小戶型為主，與保利花園二房、小三房單位重疊，且價格上有優(yōu)勢，而保利花園優(yōu)于準現(xiàn)樓狀態(tài)，園林成熟成形，已形成良好的居住氛圍。? 配套要求：這一群體是比較注重家庭，對各方面的生活要求都較為追求完善、便利、休閑，屬基本生活類型的買家。文化是樓盤的一種積累與