【正文】 定價(jià)建議：梯號(hào) D 南向單位 C 南向單位均價(jià) ￥6,120 ￥6,08055 / 99? 38 號(hào)樓 B 梯原因：位于園林中心，既能看到園林泳湖，又可看到北向的園林景觀，而且南北向通風(fēng)對(duì)流，與 35 號(hào)樓和 50 號(hào)樓之間的樓距是整個(gè)組團(tuán)中最寬的，整體條件最優(yōu)秀，而且園林泳湖與中心園林的完善成熟，樓宇外立面的展現(xiàn)，增加了其產(chǎn)品的附加值03 單位雖然南北對(duì)流，但受 A 梯 06 單位及 B 梯 08 單位的主臥所遮擋，令南向的景觀和采光減弱定價(jià)建議：整梯均價(jià) ￥5,980單位 北向均價(jià) ￥5,930單位 南向均價(jià) ￥6,。? 消費(fèi)心理：他們?cè)谶x擇購(gòu)房時(shí)將抱著謹(jǐn)慎、猶豫的態(tài)度，仔細(xì)與其它項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，更會(huì)傾聽(tīng)親朋好友的意見(jiàn)及推薦，同時(shí)對(duì)促銷(xiāo)中的優(yōu)惠比較看重，追求高性?xún)r(jià)比50 / 99 價(jià)格定位 價(jià)格定位考慮因素? 過(guò)往推售中存在的自我競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，在未來(lái)的定價(jià)及推廣中應(yīng)梳理在售及將推產(chǎn)品的均衡性；? 考慮市場(chǎng)各種因素的影響，雖然來(lái)年樓市不穩(wěn)定的因素較多，但在經(jīng)濟(jì)利好的牽引下，樓市仍將穩(wěn)定地增長(zhǎng)；? 考慮客戶(hù)對(duì)各單位的景觀、朝向、戶(hù)型的喜好，有效調(diào)整各單位之間的價(jià)差，使各單位的價(jià)格更均衡。? 生活環(huán)境要求：希望居住環(huán)境寧?kù)o清謐，可以遠(yuǎn)離煩囂的騷擾，渴求大自然的氣息，能感受到小區(qū)高層次的文化氛圍，同時(shí)擁有高度安全保障。故此，在下一年度的推廣中，強(qiáng)調(diào)文化地產(chǎn)這一核心差異：做國(guó)家級(jí)文化地產(chǎn)第一品牌保利花園項(xiàng)目從入市開(kāi)始便開(kāi)始致力于文化地產(chǎn)的打造，作為文化地產(chǎn)的先驅(qū)者， “第一品牌”也是當(dāng)之無(wú)愧的。在品牌的推廣過(guò)程中， “國(guó)家級(jí)”是品牌利益基礎(chǔ)與核心內(nèi)涵。43 / 99 項(xiàng)目現(xiàn)有情況分析? “國(guó)家示范小區(qū)”是保利花園的利益所在，也是保利花園項(xiàng)目品牌中的靈魂。? 政府政策的影響“”事件影響了開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作模式 ,造成了一定的壓力 ,政府的宏觀調(diào)控和加息使市場(chǎng)需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整 ,明年政府將會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度，控制樓價(jià)的增長(zhǎng)，從而使會(huì)使不少的買(mǎi)家持幣觀望。? 加息壓力依然存在從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上反映，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然存在加息的壓力。? 海珠區(qū)教育部門(mén)表示，由于現(xiàn)在本區(qū)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較多，而當(dāng)年規(guī)劃的小區(qū)配套學(xué)校的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，所以制定出“爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商增加投入” 、 “相鄰兩校地塊合并” 、 “置換用地”三大建設(shè)方案，有力地提升海珠區(qū)的教育配套，更有利于本區(qū)樓市的良性發(fā)展。由于工業(yè)大道中板塊同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，如光大花園的和榕風(fēng)景、富力現(xiàn)代廣場(chǎng) G1G6 棟、都是以中小戶(hù)型為主，所以在自身產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)的情況下并不利于本項(xiàng)目與同質(zhì)化的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。? 50 號(hào)樓、51 號(hào)樓的部份單位可以眺望江景，視野較開(kāi)闊。而且“保利”這個(gè)品牌經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，亦已經(jīng)成為品質(zhì)的保證。05 年將有兩個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，分別是保利集團(tuán)的保利海棠花園和珠江南景園新一期產(chǎn)品。30 / 99? 琶洲板塊特點(diǎn)：交易會(huì)分館正式落戶(hù)琶洲會(huì)展中心，掀起了該區(qū)域的投資熱潮，并輻射帶動(dòng)周邊的板塊，像：赤崗板塊、員村板塊等，各板塊住宅售價(jià)持續(xù)攀升。代表項(xiàng)目：金海灣、中信君庭、藍(lán)色康園? 廣州大道南板塊特點(diǎn)：該板塊主要是珠江投資的羅馬家園和時(shí)代集團(tuán)的時(shí)代廊橋。此規(guī)劃為海珠區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展提供指引的同時(shí)，也為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)利好。該意見(jiàn)的出臺(tái)，放寬了區(qū)內(nèi)適齡兒童入讀本區(qū)學(xué)校的限制，有效解除了市民對(duì)子女入學(xué)的顧慮，能吸引更多外區(qū)的居民到海珠區(qū)居住甚至購(gòu)房，有利于促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。海珠區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化情況 2022 年 19 月月均消費(fèi)額（元） 消費(fèi)結(jié)構(gòu)（%）2022 年 19消費(fèi)結(jié)構(gòu)（%）人均消費(fèi)性支出 1074 100 100食品 446 衣著 53 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 58 醫(yī)療保健 83 交通和通信 147 教育文化娛樂(lè)服務(wù) 170 居住 85 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 32 ? 居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)迅速，消費(fèi)潛力不斷增大2022 年 19 月，海珠區(qū)人均儲(chǔ)蓄存款為 2154 元，人均儲(chǔ)蓄傾向（人均儲(chǔ)蓄存款占人均總收入的比重）為 %。? 固定資產(chǎn)投資加速增長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %；南天國(guó)際酒店用品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造工程、華南汽貿(mào)廣場(chǎng)汽車(chē)市場(chǎng)項(xiàng)目和百安居廣州海珠建材物流中心等多個(gè)大型重點(diǎn)項(xiàng)目均進(jìn)入建設(shè)施工階段。置業(yè)觀點(diǎn)：市場(chǎng)是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中成為最弱勢(shì)的社群。代表項(xiàng)目：祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、廣州雅居樂(lè)花園、華南新城置業(yè)觀點(diǎn)：會(huì)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的逐步顯現(xiàn)，將會(huì)為該區(qū)域帶來(lái)更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會(huì)大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進(jìn)入市場(chǎng)。置業(yè)觀點(diǎn)：由于產(chǎn)品眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，各項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。代表項(xiàng)目：萬(wàn)科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園? 新濱江板塊特點(diǎn)：隨著環(huán)島路規(guī)劃的公布及開(kāi)始施工的利好消息傳出，海珠區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展濱江經(jīng)濟(jì)帶和白鵝潭周邊旅游觀光休閑購(gòu)物區(qū)，將真正實(shí)現(xiàn)“環(huán)島經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略。該板塊特殊的地理位置，對(duì)其他板塊起到一定的影響作用。16 / 99? 申亞的成功今年，廣州地區(qū)成功申辦 2022 年的亞運(yùn)會(huì)。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。防止一屋多售、重復(fù)抵押、違規(guī)銷(xiāo)售已抵押房屋等行為的發(fā)生。主要有下列六點(diǎn)變化：? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額；? 減少首付款比例；? 提高個(gè)人可貸額度比例系數(shù)；? 放寬申請(qǐng)貸款的貸款人關(guān)系；? 提升公積金貸款的使用頻率；? 簡(jiǎn)化公積金審批政策，加快開(kāi)發(fā)商資金流通。另外，初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退。目前廣州市場(chǎng)供應(yīng)量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個(gè)較高的水平，廣州土地供應(yīng)比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來(lái)的工作重點(diǎn)之一，在市民對(duì)入市更謹(jǐn)慎的情況下，樓價(jià)大幅上漲失去強(qiáng)有力的支持，升幅將回歸理性。這一政策的推出，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響如下：? 有效保障了購(gòu)房者的利益，指引加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內(nèi)正式交付使用，避免了消費(fèi)者無(wú)限期等待收樓的情況出現(xiàn)；? 進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門(mén)檻，嚴(yán)重?cái)D壓開(kāi)發(fā)商的資金鏈，加緊了市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，對(duì)資金實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的打擊相對(duì)較大；? 促使融資渠道多元化，新政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)融資，促進(jìn)信貸趨向多元化，企業(yè)間的并購(gòu)、合作發(fā)展將會(huì)不斷出現(xiàn)；? 外來(lái)資金逐漸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，融資渠道的多元化，也促進(jìn)了外來(lái)的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，活躍了房地10 / 99產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)，有效規(guī)避金融信貸風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性的開(kāi)發(fā)建設(shè)軌道。2022 年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看好。置業(yè)觀點(diǎn)： 基礎(chǔ)配套及房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)必然推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展6 / 99? 居民收入及消費(fèi)需求分析2022年 111月 社 會(huì) 消 費(fèi) 情 況0501001502004%2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 （ 單位 ： 億 元 ）155 150 127 120 127 122 131 153 158 147同 比 增 長(zhǎng) 率 （ 單 位 ： %） % % 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速提高。保利花園策劃推廣案廣州置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司1 / 99目 錄一、廣州市場(chǎng)情況分析 ................................................4 廣州市場(chǎng)分析 ..................................................4 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ...........................................4 房地產(chǎn)投資狀況分析 .........................................7 政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 .....................................9 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素 ......................15 熱點(diǎn)區(qū)域分析 ..............................................17 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .........................................23 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ........................................23 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 ................................26 區(qū)域板塊分析 ..............................................28二、項(xiàng)目分析（SWOT） ...............................................36 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) .....................................................36 項(xiàng)目劣勢(shì) .....................................................38 項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì) ...............................................39 項(xiàng)目面臨的威脅 ...............................................40三、零五年度推廣策略 ...............................................42 市場(chǎng)狀況分析 .................................................42 項(xiàng)目現(xiàn)有情況分析 .............................................43 項(xiàng)目推廣目標(biāo) .................................................44 下年度推廣策略 ...............................................44 下年度推廣主題分述 ...........................................46四、項(xiàng)目定位 .......................................................47 目標(biāo)客戶(hù)群定位 ...............................................47 價(jià)格定位 .....................................................50 價(jià)格定位考慮因素 ..........................................502 / 99 價(jià)格定位思路 ..............................................51 定價(jià)準(zhǔn)則 ..................................................53 各棟的定價(jià)建議 ............................................53 預(yù)計(jì)回收資金額 ............................................59五、各階段推廣計(jì)劃 .................................................60 第一階段：35 月推廣計(jì)劃 .....................................60 階段市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) ..........................................60 階段推廣計(jì)劃 ..............................................61 推售單位 ..................................................62 銷(xiāo)售建議 ..................................................63 廣告計(jì)劃及炒作安排 ........................................63 現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 ..............................................66 銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè) ..............................................66 第二階段：6— 8 月推廣計(jì)劃 .....................................68 階段市場(chǎng)情況分析 ..........................................68 階段推廣計(jì)劃 ..............................................69 推售單位 ..................................................69 銷(xiāo)售手法 ........................