【正文】 2）本案所處的西郊片區(qū)具較強(qiáng)的消費(fèi)潛力，商業(yè)發(fā)展空間及可塑性強(qiáng)；3）本案是西郊區(qū)域目前唯一的新建商業(yè)物業(yè)，對(duì)滿足、提升區(qū)域商業(yè)形態(tài)及商業(yè)價(jià)值有一定的促進(jìn)作用；項(xiàng)目劣勢(shì) W1）因處于老城區(qū)邊沿地帶，偏離市區(qū)，商業(yè)形態(tài)低檔，商業(yè)發(fā)展受阻，商店升值潛力不明顯，對(duì)泉州周邊縣市的投資客戶產(chǎn)生難以逾越的抗性；2）道路狹窄，交通不暢，目前只有2條通往北峰工業(yè)區(qū)和南安九日山的公交線路，商業(yè)輻射面窄，項(xiàng)目定位可選擇余地小；3）區(qū)域商業(yè)消費(fèi)水平較低，商業(yè)氛圍冷清，形態(tài)雜亂，商品品種單一，檔次較低，區(qū)域商業(yè)形象不佳，主要消費(fèi)力外流嚴(yán)重；4）區(qū)域內(nèi)商店租金低廉，對(duì)投資型的客戶影響較大，不利于項(xiàng)目的銷售； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) O1）泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建設(shè)與改造，以及清源山的整治和生態(tài)園林帶的 建設(shè)，市政府對(duì)城市西部發(fā)展的力度及決心已現(xiàn)，對(duì)已被市場(chǎng)遺忘的西郊是一個(gè)提升價(jià)值與形象及自我發(fā)展的良好契機(jī)；2）舊305省道城西路即將進(jìn)行的拓寬改造，將對(duì)區(qū)域形象有著良好的促進(jìn)作用，特別是區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè) 物業(yè)的形象與價(jià)值均可獲得強(qiáng)有力的提升，是本項(xiàng)目銷售有力的大勢(shì)良機(jī)。田安路店面從2000年起，租金就連續(xù)開始下跌，從2000年每平米租金的100元/月，跌至今年的80元/月，跌幅高達(dá)20%。3）隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建設(shè)與投入使用，洛江必將成為泉州未來(lái)的發(fā)展熱土。 政策法規(guī)及城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1）2002年7月份起，國(guó)家全力整頓房地產(chǎn)業(yè)，泉州市政府亦大力治理“六項(xiàng)”不法行為，給產(chǎn)業(yè)運(yùn)作并不規(guī)范的泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊。2）全國(guó)商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國(guó)銷售面積回落8%，%。4）2002年6月底，市區(qū)太平洋花園爆發(fā)的物業(yè)管理風(fēng)波預(yù)示著泉州部分市民對(duì)物業(yè)管理需求與服務(wù)意識(shí)的覺醒；同時(shí)，也提醒我們，物業(yè)管理將是泉州未來(lái)住宅市場(chǎng)中主要的競(jìng)爭(zhēng)或賣點(diǎn)之一。6）小高層住宅已開始逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷的主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。從本市的“湖心街”、“陽(yáng)光巴黎”等已是現(xiàn)房項(xiàng)目的店面在銷售中所采取的“返租經(jīng)營(yíng)”模式，并給予一定數(shù)額的投資回報(bào)率，仍難以取得理想的銷售表現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷售的嚴(yán)峻情形。因此，本案在具體的操作中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足的影響，充分利用與西郊菜市場(chǎng)以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢(shì)，特別要充分借助舊305省道的改造，來(lái)引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體對(duì)區(qū)域及本案形象與價(jià)值的認(rèn)同。綜合以上分析，我們建議：一、本案可定位為“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)”，因?yàn)?，相?duì)于其它行業(yè)而言，農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)所需的市場(chǎng)規(guī)模不大，單體營(yíng)業(yè)面積一般在1020㎡之間，并且有西郊兩大菜市場(chǎng)對(duì)本案起支撐作用；二、從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及價(jià)值的角度出發(fā)，對(duì)本案“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)”的操作以概念營(yíng)銷為主。概念營(yíng)銷的基本運(yùn)作程序： 賦予項(xiàng)目已定的商業(yè)主題，通過包裝的手段，將項(xiàng)目定位的內(nèi)涵具體形象化； 通過各種傳播媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷售道具，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“炒作”，在塑造提升項(xiàng) 目的形象與知名度的同時(shí)，亦使項(xiàng)目的定位深植人心并獲得價(jià)值的認(rèn)同。主要宣傳品：1）售樓處內(nèi)看板、燈箱、海報(bào)、DM、平面效果圖；2）售樓處室外廣告牌、工地圍墻刷新、工地彩旗、室外羅馬旗。 價(jià)格策略1） 低開高走，既有利試探本案的市場(chǎng)接受程度，又可為后期銷售制造項(xiàng)目升值的具象；2） 組合付款方式（具體另報(bào)），可在銷售時(shí)靈活運(yùn)用。 開盤時(shí)間：以項(xiàng)目取得預(yù)售許可證之日起為正式開盤時(shí)間。銷售進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間工程進(jìn)度銷售進(jìn)度自項(xiàng)目開盤起 個(gè)月整完成合同代理銷售面積的 %至建筑主體工程封頂完成合同代理銷售面積的 %至外裝修完畢完成合同代理銷售面積的 %至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成完成合同代理銷售面積的 %至交房后 個(gè)月完成合同代理銷售面積的 %銷售款項(xiàng) 乙方工作人員不得經(jīng)手客戶繳納的購(gòu)房款項(xiàng)，所有銷售款項(xiàng)必須由甲方指派的財(cái)務(wù)人員收取，并由甲方出具收據(jù)或正式的商品房銷售專用發(fā)票。乙方代理銷售的客戶發(fā)生退房，甲方不付代理費(fèi)，已付的應(yīng)照數(shù)扣回。如乙方在銷售過程中須對(duì)有關(guān)條款進(jìn)行改動(dòng)時(shí)，須征得甲方認(rèn)可。3）若甲方未按合同第六條第3款下?lián)軓V告費(fèi)及未能按工程進(jìn)度表完成工程進(jìn)度，從而影響銷售工作的進(jìn)展，甲方不能追究乙方因此無(wú)法完成預(yù)定銷售任務(wù)的責(zé)任。本合同自雙方蓋章簽字后生效。服務(wù)范圍：全程 36 / 36