泉州某店面營銷簡案-免費(fèi)閱讀
【正文】 （四）銷售代理銷售方案制定、執(zhí)行與控制；人員配置及產(chǎn)品培訓(xùn)；銷售各階段進(jìn)展和售后服務(wù)；根據(jù)市場反饋信息，不斷改進(jìn)銷售方案及提供產(chǎn)品修正建議；二、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）、策劃包裝、行銷顧問：%，簽定策劃合同時，先付5萬元顧問費(fèi)，以后按銷售進(jìn)度支取。但乙方仍應(yīng)努力繼續(xù)銷售。甲方除應(yīng)支付拖欠的代理費(fèi)用及保證金外，并按預(yù)留保證金額度作為違約金賠償乙方。審定乙方提交的廣告、促銷費(fèi)用開支計(jì)劃表，及時下拔該項(xiàng)目銷售所必需的廣告宣傳費(fèi)用及促銷費(fèi)用。廣告費(fèi)由甲方直接審核支付。5） 甲乙雙方未經(jīng)對方同意，均不得變更上述底價。一、標(biāo)的甲方全權(quán)委托乙方獨(dú)家代理__________整個項(xiàng)目的營銷策劃及商品房的銷售。銷售順序原則按上述安排執(zhí)行，在實(shí)際操作中將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況做相應(yīng)的調(diào)整。劣勢：1） 除了投入項(xiàng)目正常營銷所需的費(fèi)用和人員及機(jī)構(gòu)設(shè)置外，還需另外支付一筆相當(dāng)巨大的市場招商及管理的費(fèi)用；2）需成立或聘請專業(yè)的市場經(jīng)營管理公司，來負(fù)責(zé)市場的經(jīng)營與管理；3）承擔(dān)市場經(jīng)營的風(fēng)險。項(xiàng)目支撐點(diǎn)： 民以食為天。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目操作的成敗。購買目的用途：95%以上以投資為目的，用于店面出租升值；只有極少部分客戶群體用于自營。最具代表性的應(yīng)為田安路店面租金與新門街店面空租的兩種殊途同歸的市場現(xiàn)狀。2）大泉州城市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，城市重心東移已然顯現(xiàn)。6）2002年第二季度，%。3）2002年上半年，%，%，%。5）房地產(chǎn)“兩書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。7）隨著土地開發(fā)成本的增加，工薪階層消費(fèi)的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進(jìn)。市場的各種跡象表明，沿街店面的價格已被人為的抬高，在一些‘炒’店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的價值與價格部分已嚴(yán)重脫離，形成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，且泡沫經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的危機(jī)，已開始初露端倪，并將在近三兩年內(nèi)得到具體表現(xiàn)。根據(jù)區(qū)域周邊項(xiàng)目的客戶群體分析，結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條件、地緣屬性以及商業(yè)形態(tài)與氛圍等綜合考量因素，本案的目標(biāo)客戶群體定位如下：區(qū)域來源：以項(xiàng)目周邊區(qū)域的潛在客戶群體為主南安、浮橋等外來區(qū)域客戶為輔兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計(jì)為7：3。概念營銷對本案的促進(jìn)主要有兩個方面：一、 概念營銷能夠在泉州整體商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場大勢下，突出項(xiàng)目的商業(yè)定位，并對項(xiàng)目未來 的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資本案可獲得的一定的投資回報，為本案樹立起足夠的投資信心，化解目標(biāo)客戶群體對本案潛在的投資疑慮及抗性。概念營銷的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)只需按正常項(xiàng)目營銷的費(fèi)用支出與機(jī)構(gòu)的設(shè)置，即基本可達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；劣勢：1）市場缺乏有效經(jīng)營調(diào)控和引導(dǎo)，易在使用后期出現(xiàn)經(jīng)營定位偏差及無序經(jīng)營等問題；2）如項(xiàng)目投入使用后期，可能出現(xiàn)的市場經(jīng)營不利的局面，將可能對開發(fā)企業(yè)造成不良的社會影響。三、銷售期限與任務(wù)指標(biāo)自取得預(yù)售許可證起一年內(nèi)完成店面總銷售面積的90%。七、銷售進(jìn)度配合工程進(jìn)度和廣告投入另行提報。三、銷售指標(biāo)代理價格：（以建筑面積為準(zhǔn)）1） 住宅均價：2） 店面均價：3） 車庫（車位）價格（不列入銷售業(yè)績考核范圍）。四、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 代理費(fèi)：項(xiàng)目代理中，%作為傭金。甲方介紹成交及甲方自行洽談并成交的銷售房屋應(yīng)由乙方辦理簽定認(rèn)購書及《商品房購銷合同》事宜，并計(jì)入乙方銷售業(yè)績，甲方仍應(yīng)按本合同的約定，支付乙方代理費(fèi)。七、乙方責(zé)任產(chǎn)品市場定位分析、市場調(diào)研與市場分析；廣告促銷組合策略制定；客戶定位及消費(fèi)心理分析；協(xié)助甲方選擇設(shè)計(jì)方案，策劃模型、渲染圖的制作；制定并執(zhí)行可以的行銷方案，包括廣告、宣傳、促銷及售樓進(jìn)度，以及根據(jù)市場狀況擬定的價格表；負(fù)責(zé)乙方工作人員的工資、獎金、福利、差旅費(fèi)用，及售樓處辦公費(fèi)用（水電費(fèi)除外）；乙方不得私自低于底價銷售，應(yīng)保證甲方的最低經(jīng)濟(jì)效益；乙方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目銷售的實(shí)際情況進(jìn)行工作，乙方策劃廣告內(nèi)容及方案需經(jīng)甲方認(rèn)可確認(rèn)后方可實(shí)施，否則產(chǎn)生相應(yīng)的有關(guān)責(zé)任由乙方擔(dān)；乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方做好銀行按揭工作，應(yīng)收集齊全客戶辦理按揭的應(yīng)備資料，舉辦集中辦理按揭活動，并負(fù)責(zé)日常聯(lián)系與敦促客戶及時辦理銀行按揭。4）甲方由于不可抗力造成合同不能履行或不能全部履行合同，可不承擔(dān)違約責(zé)任，且容許其提前終止合同，但需支付乙方已完成部分的全部代理費(fèi)及保證金。 合同生效后，雙方應(yīng)立即著手進(jìn)行合同約定的工作。服務(wù)范圍：全程（三）、全程策劃銷售，出廣告費(fèi)：%，超價部分5/5分成。 本合同壹式肆
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