泉州某店面營銷簡案-預(yù)覽頁
【正文】 治理“六項(xiàng)”不法行為，給產(chǎn)業(yè)運(yùn)作并不規(guī)范的泉州房地產(chǎn)市場帶來較大的沖擊。3）2002年上半年，%，%，%。2）全國商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國銷售面積回落8%，%。6）2002年第二季度，%。4）2002年6月底，市區(qū)太平洋花園爆發(fā)的物業(yè)管理風(fēng)波預(yù)示著泉州部分市民對物業(yè)管理需求與服務(wù)意識的覺醒；同時，也提醒我們，物業(yè)管理將是泉州未來住宅市場中主要的競爭或賣點(diǎn)之一。2）大泉州城市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，城市重心東移已然顯現(xiàn)。6）小高層住宅已開始逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷的主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。最具代表性的應(yīng)為田安路店面租金與新門街店面空租的兩種殊途同歸的市場現(xiàn)狀。從本市的“湖心街”、“陽光巴黎”等已是現(xiàn)房項(xiàng)目的店面在銷售中所采取的“返租經(jīng)營”模式，并給予一定數(shù)額的投資回報率，仍難以取得理想的銷售表現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷售的嚴(yán)峻情形。購買目的用途：95%以上以投資為目的，用于店面出租升值；只有極少部分客戶群體用于自營。因此，本案在具體的操作中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢“揚(yáng)長避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足的影響，充分利用與西郊菜市場以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢，特別要充分借助舊305省道的改造，來引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體對區(qū)域及本案形象與價值的認(rèn)同。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目操作的成敗。綜合以上分析，我們建議：一、本案可定位為“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場”，因?yàn)?，相對于其它行業(yè)而言，農(nóng)副產(chǎn)品市場所需的市場規(guī)模不大，單體營業(yè)面積一般在1020㎡之間，并且有西郊兩大菜市場對本案起支撐作用；二、從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及價值的角度出發(fā)，對本案“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場”的操作以概念營銷為主。項(xiàng)目支撐點(diǎn)： 民以食為天。概念營銷的基本運(yùn)作程序： 賦予項(xiàng)目已定的商業(yè)主題，通過包裝的手段，將項(xiàng)目定位的內(nèi)涵具體形象化； 通過各種傳播媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷售道具，對項(xiàng)目進(jìn)行“炒作”，在塑造提升項(xiàng) 目的形象與知名度的同時，亦使項(xiàng)目的定位深植人心并獲得價值的認(rèn)同。劣勢：1） 除了投入項(xiàng)目正常營銷所需的費(fèi)用和人員及機(jī)構(gòu)設(shè)置外，還需另外支付一筆相當(dāng)巨大的市場招商及管理的費(fèi)用；2）需成立或聘請專業(yè)的市場經(jīng)營管理公司，來負(fù)責(zé)市場的經(jīng)營與管理；3）承擔(dān)市場經(jīng)營的風(fēng)險。主要宣傳品：1）售樓處內(nèi)看板、燈箱、海報、DM、平面效果圖；2）售樓處室外廣告牌、工地圍墻刷新、工地彩旗、室外羅馬旗。銷售順序原則按上述安排執(zhí)行，在實(shí)際操作中將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況做相應(yīng)的調(diào)整。 價格策略1） 低開高走，既有利試探本案的市場接受程度，又可為后期銷售制造項(xiàng)目升值的具象；2） 組合付款方式（具體另報），可在銷售時靈活運(yùn)用。一、標(biāo)的甲方全權(quán)委托乙方獨(dú)家代理__________整個項(xiàng)目的營銷策劃及商品房的銷售。 開盤時間：以項(xiàng)目取得預(yù)售許可證之日起為正式開盤時間。5） 甲乙雙方未經(jīng)對方同意，均不得變更上述底價。銷售進(jìn)度計劃表時間工程進(jìn)度銷售進(jìn)度自項(xiàng)目開盤起 個月整完成合同代理銷售面積的 %至建筑主體工程封頂完成合同代理銷售面積的 %至外裝修完畢完成合同代理銷售面積的 %至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成完成合同代理銷售面積的 %至交房后 個月完成合同代理銷售面積的 %銷售款項(xiàng) 乙方工作人員不得經(jīng)手客戶繳納的購房款項(xiàng)，所有銷售款項(xiàng)必須由甲方指派的財務(wù)人員收取，并由甲方出具收據(jù)或正式的商品房銷售專用發(fā)票。廣告費(fèi)由甲方直接審核支付。乙方代理銷售的客戶發(fā)生退房，甲方不付代理費(fèi)，已付的應(yīng)照數(shù)扣回。審定乙方提交的廣告、促銷費(fèi)用開支計劃表，及時下拔該項(xiàng)目銷售所必需的廣告宣傳費(fèi)用及促銷費(fèi)用。如乙方在銷售過程中須對有關(guān)條款進(jìn)行改動時，須征得甲方認(rèn)可。甲方除應(yīng)支付拖欠的代理費(fèi)用及保證金外，并按預(yù)留保證金額度作為違約金賠償乙方。3）若甲方未按合同第六條第3款下?lián)軓V告費(fèi)及未能按工程進(jìn)度表完成工程進(jìn)度，從而影響銷售工作的進(jìn)展，甲方不能追究乙方因此無法完成預(yù)定銷售任務(wù)的責(zé)任。但乙方仍應(yīng)努力繼續(xù)銷售。本合同自雙方蓋章簽字后生效。（四）銷售代理銷售方案制定、執(zhí)行與控制；人員配置及產(chǎn)品培訓(xùn)；銷售各階段進(jìn)展和售后服務(wù)；根據(jù)市場反饋信息，不斷改進(jìn)銷售方案及提供產(chǎn)品修正建議；二、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）、策劃包裝、行銷顧問：%，簽定策劃合同時，先付5萬元顧問費(fèi)，以后按銷售進(jìn)度支取。服務(wù)范圍：全程 36 / 36
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