西安某樓盤營銷策劃案-預(yù)覽頁
【正文】 兩副中心”……大規(guī)劃與大思路的提出與實(shí)施，猶如一股新鮮血液注入到了西安的樓市中，特別是為西安商業(yè)地產(chǎn)的“火熱”立下了汗馬功勞，它推動了西安商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)入到了一個(gè)新的高峰期。正是由于這些歷史的淵源和積淀，成就了鐘樓商圈寸土寸金的商業(yè)地位。如今的西大街道路寬敞、規(guī)劃統(tǒng)一、商賈云集，可以預(yù)見，西大街必將成為鐘樓商圈發(fā)展的又一助推器。而城內(nèi)裕朗國際、正大廣場等投資型項(xiàng)目也吸引著人們的眼球。伴隨著西安市城市建設(shè)和投資環(huán)境的不斷改善，小寨地區(qū)今年的商業(yè)改造力度也空前加大。高新區(qū)商圈高科技帶動新商業(yè)高新區(qū)這些年的發(fā)展舉國矚目，其地位列于全國開發(fā)區(qū)前列。它的建成，不但能夠給西高新的發(fā)展帶來巨大的推動力，也將成為西安商業(yè)新的名片，它不但服務(wù)西安還將輻射整個(gè)西北地區(qū)。2005年農(nóng)歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個(gè)重大項(xiàng)目———大唐芙蓉園將向市民開放，這將是曲江發(fā)展史上的又一里程碑。除了這幾個(gè)商圈外，西安城東奧韻國際商業(yè)廣場、立豐購物廣場以及城北城市運(yùn)動廣場商業(yè)街、韋曲大學(xué)城等商業(yè)項(xiàng)目都將對西安的商業(yè)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用?！皟蓹M”即興善寺東街和興善寺西街（自陜西歷史博物館至朱雀路）、小寨東路和小寨西路（大雁塔北廣場至朱雀路），“一縱”即長安立交至緯二街段。隨著西安舊城改造與城市化進(jìn)程的加快，西安正大踏步向國際化大都市邁進(jìn)，鐘樓商圈、西高新商圈、曲江商圈的商業(yè)地產(chǎn)投資高潮迭起。項(xiàng)目位于西安第二大商業(yè)中心——小寨什字南一百米，坐擁小寨商圈成熟氛圍和旺盛人流。位于項(xiàng)目地下二層的電影院不但能提升商業(yè)人流，而且將給項(xiàng)目商業(yè)增加特色。作為國際知名的旅游城市，西安成為各界名星必來之地，然而西安目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動場地。威脅：大唐不夜城、環(huán)城西苑等系列項(xiàng)目上市，將會分流項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。功能定位：集購物、休閑、演藝、娛樂、餐飲為一體的明星夢工廠風(fēng)情主題的“一站式”商業(yè)文化廣場。造就一個(gè)西北絕無僅有的明星夢工廠。滿足大學(xué)生們文化娛樂的需要。（三）經(jīng)營管理購物中心的經(jīng)營方式經(jīng)營方式適用情況自 營企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力自營為主、招租為輔企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)外的商戶作為補(bǔ)充。通常情況下發(fā)展商必須在投資的短期和長期利益之間尋求平衡，在租售之間做出平衡。地下一層經(jīng)營定位：地下一層由于近乎三分之一的面積已經(jīng)作為電影院定向開發(fā)銷售，剩余部分由于設(shè)計(jì)的緣故自然分割面積比較適中，建議作為回收資金的主要來源，以出售為主。結(jié)合小寨區(qū)域“無大戶不穩(wěn)、無小戶不活”的商業(yè)現(xiàn)狀，建議緊緊圍繞該項(xiàng)目的經(jīng)營策略，引入有號召力的品牌主力店，知名商戶作為項(xiàng)目的牽動性商戶，建議對此商戶主要以租賃為主，并盡量將租賃條件放寬，促其入住，再利用其品牌號召力吸引其它商戶購買、入住。其它品牌店采取直接聯(lián)系廠商或地區(qū)經(jīng)銷商的形式招商、銷售，也可以輔助傳媒將信息傳達(dá)給廠商、經(jīng)銷商及投資者。（三）招商方式在常規(guī)的招商中，一般會采用以下幾種主流的招商方式。建議在招商工作中主要采取此方法。代客加盟由發(fā)展商協(xié)助投資客戶與目標(biāo)品牌商家談定加盟協(xié)議，投資客戶自主經(jīng)營；或者發(fā)展商與品牌商家溝通，取得其意向加盟客戶資料邀請其進(jìn)駐，自主經(jīng)營。此法對經(jīng)營者的資金和對市場的把握能力要求頗高。體驗(yàn)營銷的定義是：“體驗(yàn)是企業(yè)和顧客交流感官刺激、信息和情感的要點(diǎn)的集合。從而帶動消費(fèi)者休閑游玩的興趣和慷慨解囊的熱情，刺激投資者的投資熱情。放牧資本、蓄養(yǎng)財(cái)富。塑造物業(yè)的品牌形象經(jīng)過前一階段的整合推廣，項(xiàng)目已經(jīng)在目標(biāo)客戶和消費(fèi)者中占有一席之地。由此出發(fā)，我們認(rèn)為雁塔文化新天地要取得成功就必須在常規(guī)營銷策略、手段的基礎(chǔ)上，以招、引、挖三字決為策略實(shí)施深度營銷?！耙弊衷E引，即“引渠灌田”?！巴凇弊衷E挖，即挖地三尺。（2）價(jià)格定位整體均價(jià)：12000元/m2。（3）活動銷售：利用節(jié)假日組織各類型不同主題的活動?；谥毙I效的銷售組合（1）行銷：組織銷售隊(duì)伍，針對省內(nèi)外的目標(biāo)商戶展開上門宣傳，促進(jìn)銷售。拍賣式銷售針對含金量高的個(gè)別鋪位，核定合理底價(jià)進(jìn)行拍賣，價(jià)高者得。陸軍執(zhí)行形式：報(bào)紙廣告、現(xiàn)場包裝、戶外廣告、電視電臺、樓書折頁、銷售人員等。目的：引導(dǎo)目標(biāo)客戶群的關(guān)注，增強(qiáng)項(xiàng)目傳播的力度。主要形式：報(bào)紙軟文、活動（詳情請見輔助措施）l 第二戰(zhàn)：陜西人怎么啦？目的：用軟文形式質(zhì)問陜西人的精神！大膽、創(chuàng)新、敢為人先的精神到那里去了？從而帶出我們項(xiàng)目的創(chuàng)新方式。l 第三戰(zhàn)：歷史記憶猶新目的：用軟文的形式大肆炒作小寨的地理發(fā)展優(yōu)勢，通過對歷史的回顧、對未來的預(yù)測、以及通過世界各地的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行鑒證。我們將節(jié)奏緊迫化些，吊足他們的胃口為開盤當(dāng)天做足準(zhǔn)備。 主要形式：報(bào)紙廣告、DM、戶外廣告l 第六戰(zhàn)：真正返租收益目的：本階段主要是將項(xiàng)目反租信息傳達(dá)給投資者，通過硬廣與軟文來吸引投資者達(dá)到投資的目的主要形式：報(bào)紙廣告、DM。我們必須采用大量的活動為項(xiàng)目聚集人氣，通過口碑、現(xiàn)場結(jié)合促銷方式，三重攻擊投資者與經(jīng)營者，讓他們覺得這里才是投資的熱土。那么，這個(gè)階段的營銷手段尤為重要。嘉信不動產(chǎn)策劃2004年10月28日
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