泉州某店面營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)案-在線(xiàn)瀏覽
2025-06-04 05:12本頁(yè)面
【正文】 所采取的“返租經(jīng)營(yíng)”模式，并給予一定數(shù)額的投資回報(bào)率，仍難以取得理想的銷(xiāo)售表現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷(xiāo)售的嚴(yán)峻情形。而以我們?cè)诮ǖ纳鐓^(qū)型的商業(yè)物業(yè)（店面），要在市場(chǎng)整體“縮水”的情形下，擺脫其它同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)本案的客戶(hù)分（截）流的沖擊，而取得理想的銷(xiāo)售目標(biāo)，則必須要在做好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，從市場(chǎng)定位及招商乃至經(jīng)營(yíng)管理上著手，強(qiáng)力突出項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)主題，塑造成功典范，以樹(shù)立起投資信心，特別是對(duì)本案最為重要和關(guān)鍵的價(jià)格的定位。購(gòu)買(mǎi)目的用途：95%以上以投資為目的，用于店面出租升值；只有極少部分客戶(hù)群體用于自營(yíng)。 項(xiàng)目隱憂(yōu) T2） 大泉州“東拓南進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略以及東部新區(qū)發(fā)展的完善，區(qū)域內(nèi)的居民“外逃”的比例將持續(xù)增加，區(qū)域消費(fèi)力量亦受影響而消弱；3） 受大型超市和商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的沖擊，及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，本案消費(fèi)需求支撐下降；4） 近兩年以來(lái)商業(yè)不景氣，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)下跌，平均跌幅達(dá)10%，店面售價(jià)及銷(xiāo)售進(jìn)度亦受較大的影響。因此，本案在具體的操作中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足的影響，充分利用與西郊菜市場(chǎng)以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢(shì)，特別要充分借助舊305省道的改造，來(lái)引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)區(qū)域及本案形象與價(jià)值的認(rèn)同。購(gòu)買(mǎi)用途：主要為投資購(gòu)買(mǎi)用于自營(yíng)購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)比例較低兩者比例約為8：2。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目操作的成敗。一般情況下應(yīng)具備以下條件：地理位置：地緣關(guān)系較為廣泛、密切，輻射面廣的區(qū)域；交通條件：交通便利，便于車(chē)輛行走，貨物運(yùn)輸；商業(yè)環(huán)境：有一定商業(yè)沉淀，商業(yè)輻射面大，跨區(qū)域、地市甚至越?。皇袌?chǎng)規(guī)模：須具備一定的市場(chǎng)規(guī)模形成集合優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)消費(fèi)群；政策扶持：必須得到政府部門(mén)的扶持，做到一定條件的免工商稅收等方面的優(yōu)惠政策；市場(chǎng)配套：停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、物流中心、經(jīng)營(yíng)管理、廣告推廣和市場(chǎng)促銷(xiāo)等；而本案所處區(qū)域的地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)輻射范圍以及市場(chǎng)本身?xiàng)l件等并不具有足夠的做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的要素，不能充分體現(xiàn)市場(chǎng)的優(yōu)越性。綜合以上分析，我們建議：一、本案可定位為“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)”，因?yàn)椋鄬?duì)于其它行業(yè)而言，農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)所需的市場(chǎng)規(guī)模不大，單體營(yíng)業(yè)面積一般在1020㎡之間，并且有西郊兩大菜市場(chǎng)對(duì)本案起支撐作用；二、從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及價(jià)值的角度出發(fā)，對(duì)本案“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)”的操作以概念營(yíng)銷(xiāo)為主。二、 概念營(yíng)銷(xiāo)在戰(zhàn)略的具體執(zhí)行中運(yùn)用靈活，進(jìn)可攻，退可守，既可視具體情況在項(xiàng)目的后期采取不 介入行為，亦可在項(xiàng)目的后期主動(dòng)介入市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。項(xiàng)目支撐點(diǎn)： 民以食為天。商業(yè)特色：專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)全國(guó)各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值形象，并塑造泉州商業(yè)物業(yè)的惟一性與排它性；核心功能：提供便利，滿(mǎn)足市場(chǎng)及居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值；樹(shù)立增強(qiáng)項(xiàng)目的投資信心；運(yùn)作方式：概念營(yíng)銷(xiāo)，即純粹的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念定位。概念營(yíng)銷(xiāo)的基本運(yùn)作程序： 賦予項(xiàng)目已定的商業(yè)主題，通過(guò)包裝的手段，將項(xiàng)目定位的內(nèi)涵具體形象化； 通過(guò)各種傳播媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷(xiāo)售道具，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“炒作”，在塑造提升項(xiàng) 目的形象與知名度的同時(shí)，亦使項(xiàng)目的定位深植人心并獲得價(jià)值的認(rèn)同。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)運(yùn)作：1）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)操作的先決條件：1） 在項(xiàng)目銷(xiāo)售的過(guò)程，必須進(jìn)入市場(chǎng)的招商活動(dòng)，并取得良好的效果；2） 在項(xiàng)目交付使用前，必須注冊(cè)成立一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司（或聘請(qǐng)），負(fù)責(zé)本市場(chǎng)的推廣 與管理，以保障市場(chǎng)的成功運(yùn)作。劣勢(shì)：1） 除了投入項(xiàng)目正常營(yíng)銷(xiāo)所需的費(fèi)用和人員及機(jī)構(gòu)設(shè)置外，還需另外支付一筆相當(dāng)巨大的市場(chǎng)招商及管理的費(fèi)用；2）需成立或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，來(lái)負(fù)責(zé)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與管理；3）承擔(dān)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。以上店面價(jià)格均為平均單價(jià)，各間店面具體單價(jià)根據(jù)店面實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。主要宣傳品：1）售樓處內(nèi)看板、燈箱、海報(bào)、DM、平面效果圖；2）售樓處室外廣告牌、工地圍墻刷新、工地彩旗、室外羅馬旗。四、入市時(shí)機(jī)因本案地處市郊西街與環(huán)城路的交界處，項(xiàng)目周邊均為七十年代建筑物，環(huán)境較差，生活配套設(shè)施陳舊，商業(yè)氣氛冷清，現(xiàn)有店面在經(jīng)營(yíng)品種及檔次上均難以滿(mǎn)足現(xiàn)有消費(fèi)者的需求，且受到市區(qū)大型超市、商場(chǎng)的沖擊，小商鋪更加難以生存，投資者對(duì)該地段的投資信心一度受阻；故本案應(yīng)在前期加大廣告投入，通過(guò)“軟性文章”結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)廣告看板進(jìn)行炒作，以塑造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形象，使“名、優(yōu)、特產(chǎn)品一條街”深植人心，待工程形象露出地面，住宅簽約時(shí)，再以推出，方能制造較高的銷(xiāo)售熱潮。銷(xiāo)售順序原則按上述安排執(zhí)行，在實(shí)際操作中將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況做相應(yīng)的調(diào)整。六、銷(xiāo)售策略 現(xiàn)場(chǎng)直銷(xiāo)店面
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