【正文】 定價因素的內(nèi)容很多，有經(jīng)濟環(huán)境、有商鋪的房地產(chǎn)因素，有商鋪的商業(yè)因素，還有供求關(guān)系以及投資市場的資金狀況等，我們把上述因素形象地歸納為天時、地利、人和。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1）市場比較法 本項目市場價格比較法系數(shù)修正表 各樓盤的價 格，均以市場實際成交均價為真實數(shù)據(jù)。 項目位于鏡湖區(qū)西北角，東近長江南路，南接 27 中 學 ，西臨老居民區(qū)，北鄰造船廠 ，項目初步規(guī)劃為小高層、農(nóng)貿(mào)市場和商鋪， 整個規(guī)劃成裙樓式， 一層為農(nóng)貿(mào)市場 ，一層四周為商業(yè)門面，二層以上為住宅用房（初步設(shè)計為三幢小高層） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因此在本案的定價中，因充分借鑒該片區(qū)項目定價和價格上漲趨勢，以該片區(qū)中高價位為宜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型之后的鏡湖區(qū)，截止 2020 年 10月底第三產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的財政收入已達 80％，在建項目總投資超億元的項目有：鏡湖新城、世茂 濱江 、聯(lián)盛廣場、歐尚超市、小九華商業(yè)街、星光燦爛大劇院、蕪湖 古城等，一批大型項目正成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺。 區(qū)域內(nèi)擁有諸多水景和山景有 弋磯山、赭山、獅子山、范羅山、邢家山、曹家山、營盤山 和大鏡湖、小鏡湖、汀塘、四洋埠和青弋江等 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而個別樓幢甚至出現(xiàn)開盤一個月 48 套房源僅銷售 4套的尷尬局面。 學校 獅子山小學、安師大附屬外國語學校 市政 濱江公園、濱江大道、市一院等 配套 文化藝術(shù)中心，商業(yè)集群和五星級豪華酒店 等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 月桂都市花園 案名 月桂都市花園 工地地址 赭山中路中江電腦城 開發(fā)商 安徽天泰置業(yè) 占 地面積 建筑面積 10萬平方米 物業(yè)類型 15棟多層 /5小高層 規(guī)劃層數(shù) 6層帶閣樓 規(guī)劃戶型面積 91260 銷售均價 5459元 /平方米 主力戶型 三房二廳 主力總價 59— 64萬元 公攤 % 付款方式 7成按揭 工程進度 期 房 使用年限 70年 交房日期 容積率 銷售率 % 坪數(shù) 分析 房數(shù) 戶型面積 范圍 戶數(shù) 已售 百分比 主力 面積 去化 91118 2房 91 198 198 樓層去化 5層 3房 107— 152 354 228 客源 分析 年齡 25— 40歲 4房 /5房 189— 260 24 7 區(qū)域 鏡湖區(qū) 職業(yè) 生意人、職工 合計 91260 552 433 媒體 介紹、路過 生活 機能 評價 交通 1 1 2 2 34等、 學校 27 中、師范附小 市政 中江電腦城、農(nóng)行鐵山支行、小赭山等 配套 小區(qū)內(nèi)配有停車位、景石、座椅和親水溪道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 樓盤檔次 中低檔檔 均價 2000 元以上 物業(yè)形態(tài) 住宅、商業(yè) 主力戶型 三房兩廳 70120 平米 消費群體 全市居民，投資戶居多。 具有代表性的住宅有 北城水岸、鳳凰城 系列樓 盤 、信德翡翠灣等 隨著房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展形成了一批開發(fā)規(guī)模較大的樓盤 ， 現(xiàn)階段住宅均價在 2930 元 — 3538 元之間。 弋江區(qū) 板塊 南部板塊主要指 沿江路 以南大大部區(qū)域。是蕪湖 市的傳統(tǒng)中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二） 政策盤點 啟動廉租住房租金補貼 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隨著城市化和郊區(qū)化擴張，這部分消費成為郊區(qū)很多項目的主力購買群體。此外，蕪湖 市流動人口近 100 萬，有一大部分屬于進城務(wù)工人員，對房屋租賃有很大的市場需求。 戶型、中低價位的普通商品住宅供應(yīng)，加快安置房、廉租房建設(shè)步伐； 嚴格按照國家標準增加 90 平方米以下中小戶型建設(shè)，新開工樓盤一定要符合國家 90/70 標準； 增加土地供應(yīng)。 90 m2 以上的大戶型商品住宅面積占預售住宅總面積的 %； 90 m2 以下小戶型住宅供應(yīng)明顯不足。在上述這些因素和需求的綜合作用下， 蕪湖 市房價總體呈上漲趨勢，新建商品房價格漲幅較大。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的周期性，所以宏觀調(diào)控所追求的較為合理 的供應(yīng)結(jié)構(gòu)尚需一段時間才能顯現(xiàn)。 2020—2020 年， 蕪湖 市商品房銷售面積為 萬平方米，年平均增長 %，商品房銷售額 億元，年平均增長率達 %。本年 18 月份，全市完成住宅投資 億元，比上年同期增長 %，高于前三年平均增長速度 個百分點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從總體情況看，近年來， 蕪湖 市房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展主要呈現(xiàn)以下特點： 開發(fā)隊伍不斷擴大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。房地產(chǎn)業(yè)的 快速發(fā)展，為提升 蕪湖 市的城市形象和品位，拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平作出了積極的貢獻。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 104 家，就業(yè)人員 萬人；同時，在城市化、工業(yè)化進程和住房消費需求的共同拉動下， 2020 年 蕪湖 市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達 129 家，比 2020 年增加 25 家，增長 %，企業(yè)總量呈進一步擴張趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020—2020 年，全市商品房施 工面積為 萬平方米，年平均增長率達 %，其中，住宅為 萬平方米，年平均增長率達 %；新開工面積為 萬平方米，年平均增長率達 %。 (二 )、當前存在的主要問題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房價上漲過快。市區(qū) 9 月份開盤的樓盤中，多數(shù)均價已超過4000 元 /m2，少數(shù)樓盤甚至已突破 5000 元 /m2 大關(guān)。 (三 )、促進房地 產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議 當前，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著國家宏觀調(diào)控，銀根、地根緊縮的宏觀背景， 蕪湖 市應(yīng)從本地實際出發(fā)，結(jié)合當前房地產(chǎn)市場情況，積極采取措施，確保 蕪湖 市房地產(chǎn)業(yè)良性、健康發(fā)展。 二、二零零七年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 及 政策盤點 （一） 2020年房地產(chǎn)發(fā)展 趨勢 城市化進程和外來人口購房成為某市新增住房消費主力 城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展、人均可支配收入的穩(wěn)步提高為改善居住條件提供了可能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 宏觀政策方面，國家處在經(jīng)濟高速增長時期，以高姿態(tài)迎接奧 運年的到來，回顧去年 預測 08 年 蕪湖市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展穩(wěn)中有升的發(fā)展局勢。 樓盤檔次 高檔 中高檔 均價 5500 元以上 5000元以下 物業(yè)形態(tài) 住宅、 商業(yè)、寫字樓 住宅 主力戶型 住宅 901 商業(yè) 25— 70平米、寫字樓敞開式 三房兩廳 110 平米以上 消費群體 全市居民，投資戶居多。該區(qū)域住宅、商業(yè)以沿江邊發(fā)展速度較快，形成了具有代表性的 中 高檔樓盤如長江長現(xiàn)代城 、中央城等 諸多樓盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 職業(yè) 生意人、職工 媒體 DM、介紹、路過 生活機 能評價 交通 有 1路、 3路、 9路、 12路、 14路、 24路、 25 路、 26 路、 105路、 106路等多路公交車通過 學校 王家巷小學、綠影小學、田家炳中學 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 分析 職業(yè) 生意人、職工 合計 69228 190 38 20% 媒體 介紹、路過 生活機能評價 交通 1 2 3 32路 等 學校 27中、 市政 五一廣場 配套 商業(yè)、會所 優(yōu)勢 蕪湖市區(qū)僅有的四大公園 —— 赭山公園、神山公園、汀塘公園和華強旅游城，兩山一水，外加高科技主題公園，分布于項目周邊，生活、休閑兩相宜。 優(yōu)勢 地理位置好，外立面新穎獨特，樓道全大理石鋪裝； 劣勢 價格過高，戶型偏大， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。出人意料的是，年內(nèi)最后一次開盤相較于前期開盤價格上漲近 700 元 /m2，開盤一周以來僅成交 9套、認購 10套，成交比例不到 10%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。清光緒二年 (1876 年 )，英帝國主義強迫清政府簽訂了《中英煙臺條約》，把蕪湖列為通 商口岸之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目標市場層次偏低，對價格敏感度高； 區(qū)域 樓價頗高造成有價無市、銷售不佳，樓市拐點或?qū)⑻崆暗絹?。 —— 要求交通方便，去 市中心、孩子上學 有公交車（最好直達）； —— 長期居住，對該片區(qū)有較強的認同感； —— 價格合理，戶型適合三口之家居??； —— 規(guī)劃設(shè)計有一定的超前性，有一定生活品位； 目標消費群購房關(guān)注因素 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90地段價格戶型環(huán)境配套質(zhì)量品牌因素 地段、價格和戶型是我們營銷的三大核心要素，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)充分考慮環(huán)境、質(zhì)量、配套和開發(fā)商品牌建設(shè)； 項目核心價值： 便利、舒適、戶型適中，又不乏外立面時尚現(xiàn)代 —— 主題 城市生活， 由我掌控 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此初步價格定位在4640 元左右。反之，卻是到是一個良好機遇；從局部上看，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的范圍進行商鋪選址。人和，包括購買力的數(shù)量和質(zhì)量、消