【正文】 資料。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹?！　?2)接受資信審查?！　“茨承﹪乙?guī)定，代理協(xié)議應呈報政府有關部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證?！　?。接下來物業(yè)管理公司則應分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓計劃；過去在性質(zhì)類似項目中的經(jīng)驗；資金控制的詳細情況；工作人員的規(guī)模與職責；為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式；對當?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務項目的技術手段；資源的可利用性。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個步驟：　?、俅_定選擇范圍。投標公司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關系，能否客觀完成被委派的任務，并且通過應用合理的技術與經(jīng)濟原理使委托方獲得最佳效益。　　?！　?。　　物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務需要與代理成本之后，便可在當?shù)氐闹薪榉展局猩髦剡x擇滿足條件的代理人。代理人應當利用其在當?shù)貜V泛的社會關系與以往經(jīng)驗向投標公司提供相關的重要信息，包括重大項目的招標信息；開發(fā)商情況；當?shù)胤?、?jīng)濟情況；社會風俗習慣；勞務雇用管理等?！　、揶k事處人員名單和任職證書。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程?！　　　∥飿I(yè)管理公司參與國際投標，應根據(jù)招標物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標?！　、廴壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標準　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬～20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬～5萬平方米以上。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：　　①一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上?！　　　∥飿I(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標業(yè)務，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第43頁 共43頁第三節(jié)　物業(yè)管理投標程序　　物業(yè)管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標資格所需履行的手續(xù)也有所不同?！　≡谠摗对囆修k法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。　　經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應在50萬元以上(含50萬元)。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。應當說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標投標的迅速發(fā)展。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別?！　、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務質(zhì)量等。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　?、贅I(yè)務咨詢。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾?！　　！　　Ｖ薪樽稍兎兆鳛橐环N獨立業(yè)務，應當符合FIDIC合同條款中有關職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務內(nèi)容的復雜性與重要性來確定代理公司?！　、軛l件商議。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務?！　　９舅峤坏奈募ㄉ暾垥?、財務報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志?！　?3)同行業(yè)公司。因為不同性質(zhì)的物業(yè)所要求的服務內(nèi)容不同，所需的技術力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和技術要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標中占有一定的技術和人力資源優(yōu)勢。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗。　　(4)財務管理優(yōu)勢。對于這些陌生的競爭者，投標公司不可掉以輕心，必須認真對待。較之異地進入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進入障礙，二來可利用以往業(yè)務所形成的與當?shù)貙I(yè)性服務公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當?shù)赜嘘P部門的特殊聯(lián)系而具有某些關系優(yōu)勢。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當?shù)匚幕牧私猓荒芴峁└哔|(zhì)量服務，導致虧損甚至遭業(yè)主辭退?！　《?、投標實施步驟在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(圖323)?！　?二)考察現(xiàn)場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標價?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應按以下標準視察項目：　　①工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設計圖紙要求；　　②技術經(jīng)檢驗達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用要求；　　③竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉(zhuǎn)正常；　?、茉O備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設計要求；　?、荽_保外在質(zhì)量無重大問題；　?、拗車迷O施分布情況。　　(三)制定管理服務方法及工作量　　通常投標公司可根據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務任務的方法及工作量。　　(四)制定資金計劃　　資金計劃應當在確定了管理服務內(nèi)容及工作量的基礎上制定。　　(五)標價試算　　以上工作完成后，投標者便可進行標價試算?！　‖F(xiàn)行標價的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析?！　∪绻稑巳诉`反上述任何一條規(guī)定，招標人就有權(quán)沒收投標保函，并向銀行索賠其擔保金額?！　〕k理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。標書的正本及每一份副本應分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準)，兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等?！　⊥ǔ＃飿I(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準，還是服務單價確定得偏高，或是計算方法不對。第 43 頁 共 43 頁