房地產(chǎn)項目內(nèi)部認購方案定稿(完整版)
【正文】 路高架很近，市場抗性較大，所以 7一單元適當減價，東戶減價 50 元 /平方米，西戶減價 20 元 /平方米。根據(jù)測算要達到認購期 2630 元 /平方米的均價，認購期剩余面積的銷售均價需達到 2868 元 /平方米，所以此次內(nèi)部認購是根據(jù)此均價而制定的。 、 9樓與 5等樓距離較遠，難以給人整體形象，而且 9樓戶型符合市場需求，可在后續(xù)階段推出，有利于強銷期及整個項目的價值拉升。 三、推盤量及其分布 表一：多層部分總銷售進度計劃表 序 號 時 間 銷售階段 銷售目標 銷售面積 階段性均價 1 2021 年 10 月 —— 次年 3 月中旬 內(nèi)部認購期 19% 10450 平米 2630 元 /平米 2 2021 年 3 月下旬 —— 4 月下旬 開盤期 8% 4400 平米 2900 元 /平米 3 2021 年 5 月 —— 7 月上旬 第一次強銷 期 16% 8800 平米 3000 元 /平米 4 2021 年 7 月中旬 —— 8 月 調(diào)整期 3% 1650 平米 3100 元 /平米 5 2021 年 9 月 —— 12 月 續(xù)銷期 24% 13200 平米 3160 元 /平米 合計 70% 38500 平米 2947 元 /平米 根據(jù)項目總體銷售進度安排，內(nèi)部認購期內(nèi)多層銷售其總量的 19%，即 10450 平方米。 第二小節(jié)： 2021/2/152021/2/28 第三次內(nèi)部認購 主要工作對前兩 次認購價格進行整理補充，為開盤做準備。 如果推盤量過大，導致項目價格固化，不利于后期價格調(diào)整，會對項目后期銷售造成很大壓力。 1． 3 區(qū)域市場客戶有限 消費習慣、生活區(qū)域固化等原因使得項目目標客戶基本被限制于 天橋區(qū)附近，本區(qū)域能夠接受 2700 元左右價格的人數(shù)量較少，且項目戶型以大面積為主，總款基本在 25 萬以上，使目標客戶更加局限，在此前提下競爭項目對我項目引起的客戶分流是嚴重問題。 單棟定價主要根據(jù)三方面因素：（水平差價、垂直差價、特殊因素） 垂直差價即樓層差價： 樓層差價系數(shù)采用加權平均法計算系數(shù)（設定單項要素 10 分計分） （表 7） 要素 權重 一 二 三 四 五 六 七 日照通風采光 20% 4 5 7 7 7 9 9 視野景觀 20% 4 5 6 6 7 8 9 5 垂直交通 40% 10 9 8 6 6 5 3 生活習慣 20% 8 9 9 9 8 5 1 得分 100% 5 根據(jù)上表的得分計算，樓層平均值為 ，與四層得分接近，所以將四層設為基數(shù)層，其他樓層系數(shù)圍繞四層展開，則樓層系數(shù)及差價相應為：
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