【正文】 認為，未來區(qū)域經(jīng)濟競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此，商務(wù)區(qū)建設(shè)成為城市發(fā)展的一股潮流，經(jīng)濟要素加速流動，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴張的態(tài)勢。 文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。隨著項目的建成，將會大大提高企業(yè)的技術(shù)水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升了企業(yè)的競爭力。 受建設(shè)場地相對固定和建設(shè)投資額的局限，本項目要 4 在功能完善的基礎(chǔ)上，盡量做到簡潔、大方。公司現(xiàn)有職工 98 人，其中，具有高級職稱工程師 1人，中級職稱工程師 3人，初級職稱工程師 3 人，中級職稱會計 2 人，中級職稱統(tǒng)計師 1 人，中級職稱經(jīng)濟師 1人。 1 第一章 總 論 項目概況 項目名稱： **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 建設(shè)項目 項目建設(shè)單位： **縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目負責(zé)人： *** 建設(shè)地址： 文峪河 **縣縣城段河?xùn)| 、西兩段 建設(shè)內(nèi)容： **縣水鄉(xiāng) 佳苑小區(qū) 規(guī)劃 占地 公頃 ， 由東西兩岸三個居住組團組成。 3 公司始終堅持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場”的宗旨，致力于推動 **縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化 **縣 人居環(huán)境，實現(xiàn)“讓建筑適應(yīng)生活”的居住理想，在開發(fā)項目中倡導(dǎo)“以人為本”的思想，致力打造“高品質(zhì)、園林式、新社區(qū)”的居家生活典范。 嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。同時，為 6 **縣 的市容、市貌建設(shè)增添了一道亮麗的風(fēng)景線。 項目建設(shè)的必要性 項目建設(shè)符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃 **縣 為了認真貫徹落實國家、省關(guān)于城建工作的安排意見，先后出臺了一系列城建工作措施 ，以進一步優(yōu)化城市基礎(chǔ)實施配置，提升城市品味，推進城市全面發(fā)展，滿足日益增長的消費需求。這對于 **縣 融入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，具有 重要意義。 而作為內(nèi)地省份的山西，有其得天獨厚的自然資源，依據(jù)資源而富裕起 來的人不在少數(shù)，他們完全有能力為各地新建的高品質(zhì)房買單；另外，由于山西的房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠遠沒有到產(chǎn)生大量泡沫的時候，只因全國出 10 現(xiàn)的冷淡而深受影響，因此以發(fā)展的眼光來看，山西的房地產(chǎn)市場還是有很大潛力的?？傮w來看，在國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策作用下，尤其是我省加大經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產(chǎn)價格的上漲幅度不會太大，局部區(qū)域的商品住宅價格較快上漲的勢頭將得到有效遏制，全年住宅價格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。在未來 15 年內(nèi)，隨著 小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的擴大化 ,農(nóng)業(yè)人口入 住 城區(qū) 比例增大 ，對商品房的需求越來越大，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的局面。 從需求關(guān)系看 在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 依照目前區(qū)域房地產(chǎn)市場已形成的價格分布體系，結(jié)合本項目規(guī)劃所設(shè)定的品質(zhì)要求特征，并考慮明后幾年上述區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期的良好發(fā)展前景，在參考目前區(qū)域內(nèi)競爭樓盤市場價格的基礎(chǔ)上，預(yù)測本項目住宅部分銷售均價大致在 2020 15 元 /㎡ 。 水文條件 **縣西高東低， 可分平原、丘陵和山地，東部平原，海拔在 800 米以下 ，土壤肥沃 ，水源充足，交通方便，人口密集，為該縣主要的糧棉產(chǎn)區(qū)，中部黃土丘陵區(qū)，面積較小，這里溝壑縱橫，水土流失嚴(yán)重，海拔在 1300 米左右。 周邊建筑物與環(huán)境條件 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機組成部分 。 20 第 五 章 建設(shè)規(guī)模與工程方案 建設(shè)規(guī)模 **縣水鄉(xiāng) 佳苑小區(qū) 占地 公頃 ，建設(shè)內(nèi)容為 4棟 高層 住宅樓的建設(shè)， 其中 1棟 為地下 1層地上 22 層 框 剪 結(jié)構(gòu) ，其余 3棟為地下 1層地上 21 層 框 剪 結(jié)構(gòu) 。 21 設(shè)計 理念 1．回歸自然，打造“健康、生態(tài)”水岸人文社區(qū) 。在空間上合理利用地形，分區(qū)規(guī)劃，合理建設(shè)。結(jié)合小區(qū)公共設(shè)施設(shè)置 1 處公共廁所。 建筑工程設(shè)計 設(shè)計規(guī)范、規(guī)定 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522020 《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB500961999（ 2020年版） 《住宅建筑設(shè)計》 GB503682020 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020 《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》 GBJ11888 《屋面工程技術(shù)措施》 GB503452020 《地下室工程防水規(guī)范》 GB501012020 《建筑地面設(shè)計規(guī)范》 GB5003796 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》 JGJ5020 24 J1142020 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 GB5022295 《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》 GB503252020 建筑設(shè)計 1） ．增強住宅設(shè)計的創(chuàng)新觀念，居住功能多元化，住宅從過去主要強調(diào)生存功能向同時重視發(fā)展功能、享受功能過渡。 結(jié)構(gòu)工程設(shè)計 一、自然條件 基本風(fēng)壓： ，地面粗糙度： B 類。 設(shè)兩個戰(zhàn)時出入口，其中一個為主要出入口 (室外出入口 )，一個為次要出入口。項目設(shè)計人口按 1232 人計算，則生活用水量為 。 （ 1） ．污水量計算 規(guī)劃設(shè)計污水量按給水量的 80%計算，則規(guī)劃區(qū)污水量為 。 1）線路宜采取地下敷設(shè)方式，滿足街道景觀和安全要求。 弱電工程設(shè)計 （ 1）電話裝機容量計算 根據(jù)住宅組團確定住宅需求電話數(shù)。 2）未預(yù)見用氣量 按居民生活用氣量的 15%計，即： 。 規(guī)劃區(qū)總建筑面積 40000㎡ ，則總熱負荷為 。 電信規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)電信線纜由 大陵街 縣城電信光纜接入，中部院落路旁設(shè)電信機房，電信電纜采用 HYV2型，敷設(shè)方式為電纜穿 PVC 保護管地下直埋方式敷設(shè)。 （ 2）各專業(yè)管線在道路水平、縱向 位置應(yīng)符合《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》和各專業(yè)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié)合各基地現(xiàn)狀及居民出行的便捷與安全，對外設(shè)有機動車出入口與濱河?xùn)|、西路相聯(lián)系。 靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設(shè)計的重要方面，適應(yīng)小汽車的日異增長，充分考慮停車場的安排，機動車停車分為路邊停車和宅間停車，規(guī)劃 住宅院落 地面 停車位按每三戶一個車位考慮，不足部分采用地下停車方式 。 道路綠地：指沿小區(qū)主路兩側(cè)形成的人行系統(tǒng)綠化設(shè)置，包括行道樹、綠帶等。領(lǐng)導(dǎo)組還可根據(jù)工作需要，聘請有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，對項目建設(shè)進行協(xié)助。 工程進度控制 項目領(lǐng)導(dǎo)組要根據(jù)工程進度計劃和分階段進度計劃，嚴(yán)格監(jiān)督，確保項目工程建設(shè)保質(zhì)保量如期完成。 廢水 本項目區(qū)產(chǎn)生的污水主要生活廢水。 施工單位要采取有效措施控制人為噪聲、粉塵的污染。消防用水與生活用水合并使用，采用壓力給水系統(tǒng)，貯水池水量可滿足消防用水量。管材采用焊接鋼管，焊接。 建筑樓梯間頂棚、檣面、和地面均應(yīng)采用不燃性材料。 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部 《山西省建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ042162020 《山西省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ042412020 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJ1442020 《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》 JG1582020 《膨脹聚苯板薄抹灰外墻外保溫系統(tǒng)》 JG1492020 節(jié)能措施 **縣 屬于寒冷地區(qū)，設(shè)計時建筑的體形系數(shù)要小于或等于 。 (2)供暖管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，凡敷設(shè)在地溝內(nèi)，供暖管道應(yīng)做保溫，保溫采用礦棉管殼外包玻璃絲布護殼，以減少熱量損失。 (2)低壓電器的選型為 DZ DW AE、 AH 型。 編制依據(jù) 1．《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》 ( 2020 年 ) 2．《山西省建設(shè) 工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》 ( 2020 年 ) 3.《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》 ( 2020 年 ) 4.《山西省建筑安裝工程概算定額》 (2020) 5.《山西省建設(shè)工程費用定額》 ( 2020年 ) 6.《建設(shè)工程造價管理信息》 (2020) 7.《 呂梁市 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息》 (20205) 《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問題的通知》 (晉建標(biāo)定字 (2020)12號 ) 9.《關(guān)于調(diào)整山西省建設(shè)工程計價依據(jù)中入工單價的通知》 (晉建標(biāo)字 [2020] 54 號 56 開發(fā)建設(shè)投資估算 施工 建設(shè)費用本項目開發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費用、建筑安裝工程費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預(yù)見費等。合 568萬元。運營費用中其它管理費用按建設(shè)投資中（ 15）項之和的 1%計取為 ，銷售費用按銷售收入的 1%計取為 80萬元。 財務(wù)損益狀況詳見附表 2 投資利潤率 = 100%=% 投資利稅率 = 100%=% 項目損益狀況詳見附表 2 損 益 表 附表 2 單位：平方米、元、萬元 序 號 項 目 合 計 建設(shè)、經(jīng)營期（萬元） 1 銷售收入 8000 2 總成本費用 3 經(jīng)營稅金及附加 568 4 利潤總額 5 所得稅 6 稅后利潤 7 盈余公積金 8 可分配利潤 1434 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 本項目以上評價指標(biāo)同房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項目從財務(wù)上看是可行的。 經(jīng)濟風(fēng)險 經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認識和管理。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。 招標(biāo)組織形式 鑒于本項目法人不具備自行招標(biāo)所需具備的編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力，該項目的招標(biāo)活動委托給依 法成 65 立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)代理機構(gòu)，具體程序如下： 本項目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行公開招標(biāo)。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。 64 第十 二 章 招標(biāo)方案 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標(biāo)的項目。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。 技術(shù)風(fēng)險 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。 自然風(fēng)險 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅 依據(jù) **縣 房地產(chǎn)市場的實際情況和發(fā)展趨勢，確定銷售價格。由項目單位自籌解決。 （ 2）建安工程費，主體樓按每平米 1200 元計，為 1200元 /㎡ 40000 ㎡ =4800萬元； （ 3）勘察設(shè)計費：按內(nèi)插法計算約 。 (4)照明負荷功率因數(shù)采用分散補償，補償后功率因數(shù)大于 。 (4) 戶內(nèi)采暖系統(tǒng)按分戶熱表計量，分室控制溫度重新設(shè)計施工，每單元在樓梯間設(shè)總立管，為異程下分式。 圍護結(jié)構(gòu)的熱橋部位采取斷橋措施，熱橋部位的內(nèi)表面溫度不低于室內(nèi)空氣結(jié)露溫度。 51 第 九 章 節(jié)能措施 節(jié)能設(shè)計原則 能源是國民經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)促進能源的合理和有效利用，對我國經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護具有深遠的戰(zhàn)略意義。 安全衛(wèi)生 住宅區(qū)屬于人口密集場所，安全問題更應(yīng)高度重視，應(yīng)采取切實可行的有效措施，消除安全隱患，確保住戶安全。 （ 3）按照最大人員流量，設(shè)計建筑物安全出口和樓梯，并加