【正文】 困難列入政府工作的重要議事日程。在商品房價(jià)格快速攀升的同時(shí)，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。 近幾年來，城市基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。人們已不 能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。 市場 SWOT 分析 優(yōu)勢及機(jī)會(huì) 該項(xiàng)目地處 文峪河?xùn)| 、西兩 岸， 文峪河是汾河一級(jí)支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩 側(cè)布局，是一片理想的居住用地。 14 劣勢及威脅 周邊原有的房地產(chǎn)開發(fā)形成一定競爭態(tài)勢。 銷售業(yè)績預(yù)測 項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，銷售率 100%。 場址建設(shè)條件 氣象條件 **縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏暖，四季長短不均，晝夜溫差較大。西部山區(qū)，山高坡陡，多呈東西走向，大部分生長有松樹和混合林，主要山峰有五龍廟、百花崖、聞則峪山、大東溝垴、大肚崖等，海拔在1700至 2020 來之間，其中縣境西北的五龍廟為最高，海拔 2106米。磁窯河在本境的汾河、文峪河之間，與汾河平行流入平遙西北部。 場地周邊環(huán)境狀況良好，沒有明顯污染源，有利于工程建設(shè)。 征地拆遷 本項(xiàng)目 為 文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分 ， 場地內(nèi)不涉及拆遷工作， 具備了建設(shè)條件。 項(xiàng)目 總建筑面積 40000 平方米， 每棟均為 1 梯 4 戶， 提供住宅 340 套， 4種戶型。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)推行標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化、積極采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 2．小區(qū)規(guī)劃力求布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、安全衛(wèi)生，具有一定的超前性和地方特色。 6．按照新時(shí)期住宅建設(shè)的要求，積極推廣和應(yīng)用新技術(shù)、 新材料，擴(kuò)大小區(qū)規(guī)劃建設(shè) 的技術(shù)含量。區(qū)內(nèi)公用設(shè)施，如垃圾站、存車棚、機(jī)動(dòng)車輛停車場等，應(yīng)分區(qū)布置且便于出入，在較多方面滿足居民的生活需求。 規(guī)劃住宅 340 戶， 4 種戶型， 每戶建筑面積 80120平方米。 住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 動(dòng)靜分開。這就要求不僅需要將臥室與客廳、餐廳進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。住宅不但是一個(gè)生存空間，同時(shí)也是發(fā)展空間、享受空間。 4） ． 建筑風(fēng)格服從全區(qū)整體定位，設(shè)計(jì)中將陽臺(tái)板，空調(diào)器放置板和凸窗結(jié)合考慮，強(qiáng)調(diào)水平線條，并利用窗框和陽臺(tái)欄桿等元素加強(qiáng)了這一趨勢 。 基本雪壓： 。 砌體 地下采用 MU10 粘土實(shí)心磚， M10 水泥砂漿。主要出入口由防毒通道、筒易洗消間、洗消污水集水坑、擴(kuò)散室、擴(kuò)散井、密閉門、防護(hù)密閉門等組成。 給排水工程 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152020 《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施一給水排水》 28 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522020 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 GB57492020 《給水排水構(gòu)筑物施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB501412020 《建筑給水排水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502422020 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500132020 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500142020 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020 給水工程 （ 1）指導(dǎo)思想 1）加強(qiáng)對水資源的統(tǒng)一管理，加強(qiáng)對地表、地下水源的保護(hù)，水塔或高位水池和輸配水管網(wǎng)安全運(yùn)行的維護(hù)，完善供水管網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)供水到戶。 2）澆灑道路廣場用水量 綠化及道路廣場澆灑用水量根據(jù)《城市給水工程規(guī) 29 劃規(guī)范》，綠地用水量取 1000 m3/，道路廣場澆灑用水量取 2020 m3/，公共綠地面積為 ，道路及廣場用地為 ，則綠地及道路廣場用水量為 15M3/日。 （ 3） ．管網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃供水管從西部大陵街引入各區(qū)，沿濱河道路敷設(shè)給水干管，支管接至用戶，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求，水 質(zhì) 符 合 國 家 生 活 飲 用 水 標(biāo) 準(zhǔn) ， 給 水 管 管 徑 為DN200100mm。 （ 2） ．污水系統(tǒng)規(guī)劃 依據(jù)豎向設(shè)計(jì)，污水經(jīng)化糞池處理后，西區(qū)由北向南，由東向西排入濱河?xùn)|路污水管，東區(qū)由北向南排入濱河?xùn)|路污水管，最終排入縣城規(guī)劃污水處理廠。 暴雨強(qiáng)度公式： q = 880（ 1 + LgT） /(t+) 其中： t=t1+t2(min) 雨水流量公式： Q=∮ .(I/S) 31 Q 設(shè)計(jì)雨水流量（ I/S） q 設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（ I/） P 設(shè)計(jì)重現(xiàn)期（ a） F 設(shè)計(jì)匯水面積（ ha） ∮徑流系數(shù) t 降雨歷時(shí)（ min） t1 地面匯流時(shí)間（ min） t2 管渠內(nèi)流行時(shí)間（ min） （ 2） 雨水系統(tǒng)規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路下敷設(shè)雨水管道，根據(jù)坡度 由北向南匯集，就近排入文峪河或 根據(jù)實(shí)際條件規(guī)劃本區(qū)雨水回收利用系統(tǒng) 。 2）制訂合理的滿載系數(shù)，避免設(shè)備浪費(fèi)或超負(fù)荷。 低壓電力線路規(guī)劃采用直埋電纜，埋設(shè)在冰凍線以下，并保證最小覆土厚度，過道路時(shí)穿鍍鋅鋼管保護(hù)。考慮綜合因素，住宅 33 按每戶 1 門設(shè)置，公共建筑按每百平方米 1 門設(shè)置，每門電話按 。 （ 3）有線電視 有線電視線路由城區(qū)的 有線引進(jìn)，通過有線電視前端箱至每戶。 總用氣量即 。管道采用聚乙烯防腐膠帶防腐，采用犧牲陽極法陰極保護(hù)。 35 （ 3） 管網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)供熱由 大陵街 縣城規(guī)劃供熱管接入，供熱支管沿小區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)，管徑為 DN20050 mm。管網(wǎng)管道自然彎曲控制在 010度與 6090 度之間。 實(shí)現(xiàn)電話網(wǎng)與數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，大力發(fā)展寬帶服務(wù)，提供影音、圖像、數(shù)據(jù)等業(yè)務(wù)的綜合，建立信息高速公路。 管線綜合以各專業(yè)規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排，綜合確定各種管線地下、地上的空間位置，避免各專業(yè)規(guī)劃管線之間及與建筑物之間、構(gòu)筑物之間、道路綠化之間相互矛盾和干擾，為各專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理提供依據(jù)。 （ 3）考慮到各專業(yè)管線維護(hù)管理方便，管線盡量布置在人行道下。 管線布置 （ 1） 由道路兩側(cè)向道路中心依次布置電力、通信、給水、燃?xì)狻崃?、雨水、污水管線。 濱河?xùn)|西路紅線寬 20 米，路面寬 14 米，一塊板形式，多層建筑退紅線 3 米，高層建筑退紅線 5 米。 宅間路路面寬 3 米。 室外停車場地均采用空心植草磚進(jìn)行地面鋪裝，增大綠地面積，減少日光反射。 健身公園分別位于西、東住宅組團(tuán)臨河位置，考慮到臨河景觀和游覽項(xiàng)目的開發(fā)，以及周邊居民的日常休閑活動(dòng)，在這里提供室外活動(dòng)場所，設(shè)置有以健身、休閑為主題的社區(qū)活動(dòng)場所，樹木環(huán)繞的健身園，色彩絢麗的兒童游戲園，盡展 **市民健康的生活方式與積極向上的精神。 （二）植物配置 作為面廣量大的小區(qū)綠化， 從實(shí)際使用和經(jīng)濟(jì)出發(fā)，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀?條件、價(jià)廉、易長、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。為了確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，確保質(zhì)量、進(jìn)度和工期，應(yīng)設(shè)立專門的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組， 組長 1 人 ，組員 4 人。 42 組織管理內(nèi)容 申辦手續(xù) 負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目的前期手續(xù)審批，設(shè)計(jì)規(guī)劃等工作。 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)察 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組在工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工、竣工驗(yàn)收、工程保修等階段，要進(jìn)行全面質(zhì)量監(jiān)控，并對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題作出處理。 43 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組成員要廉潔自律、恪盡職守 ，認(rèn)真抓好各項(xiàng)管理工作，層層把關(guān)，爭取做到萬無一失。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)遵照有關(guān)建設(shè)程序，合理安排建設(shè)工期。經(jīng)排水管道流入室外化糞池后排入城市排污管道。 噪聲 噪聲主要來自各種電子設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的噪聲。 施工現(xiàn)場垃圾渣土要及時(shí)清理出現(xiàn)場。 項(xiàng)目施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)勞動(dòng)安全的規(guī)定，由施工企業(yè)設(shè)置專職安全員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。 （ 2）道路設(shè)計(jì)要符合消防車輛通行的要求，道路寬大于 ，最小彎曲半徑大于 9m。 給排水防火設(shè)計(jì) 本建筑物設(shè)室內(nèi)消防栓系統(tǒng)，室內(nèi)消防栓用水量 15L/S，室外消防栓用水量 25L/S，本系統(tǒng)獨(dú)立設(shè)置，呈環(huán)狀，消防栓布置保證兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位，消防栓暗裝，設(shè)按鈕。屋頂消防水箱采用熱鍍鋅鋼板水箱。 住宅區(qū)內(nèi)道路應(yīng)寬暢、便捷，便于人員和車輛通行。 電線、開關(guān)、插座等用電設(shè)施要選用絕緣性良好的產(chǎn)品，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范安裝使用，并要經(jīng)常檢查，消除漏電、觸電、短路等隱患，確保安全用電。 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造和使用過 程中，執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)建筑物用能設(shè)備的運(yùn)行管理，合理設(shè)計(jì)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)、給排水和通道系統(tǒng)的運(yùn)行效率，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活動(dòng)。 建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)應(yīng)按規(guī)范設(shè)計(jì)。外墻保溫措施 : 用聚苯板外掛，也可以用保溫砂漿，具體 根據(jù) 設(shè)計(jì) 圖紙 確定。 (3)供暖系統(tǒng)的供回水分支管路上，設(shè)置水 力平衡裝置，入口處設(shè)置熱計(jì)量裝置，嚴(yán)格控制熱量分配。每單元的供暖管起端設(shè)流量調(diào)節(jié)閥進(jìn)行水力調(diào)節(jié)。 (3)設(shè)備機(jī)泵用電機(jī)選擇節(jié)能型，可降低能耗 10%以上。 設(shè)備部分選擇節(jié)能產(chǎn)品。 開發(fā)成本估算 （ 1）前期費(fèi)：含場地平整、地勘、規(guī)劃、報(bào)建等（主要是城市配套費(fèi)及新材料費(fèi)）約 60萬元。 （ 6）不可預(yù)見費(fèi)：按前面（ 15）項(xiàng)之和（ 5317 萬元）的 8%計(jì)取，為 。 項(xiàng)目總投資估算 開發(fā)建設(shè)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬元） 備注 1 前期工程費(fèi) 60 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3 監(jiān)理費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi)用 4800 5 配套費(fèi)用 200 6 不可預(yù)見費(fèi) 7 銷售費(fèi)用 80 8 管理費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi)營業(yè)稅及附加 448 10 土地增值稅 120 合 計(jì) 資金籌措 項(xiàng)目總投資為 。 項(xiàng)目計(jì)算期 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，確定計(jì)算期 3年，其中建設(shè)期 2年，經(jīng)營期 1年。也 形成成本費(fèi)用。 土地增值稅按銷售額的 %計(jì)征。 60 第十 一 章 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施 風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對擬建項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和 投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等 等。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專 63 家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn) 。在招標(biāo)過程中要遵循公開、公正和誠實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。 招標(biāo)人在國家指定媒體發(fā)布招標(biāo)公告。 建設(shè)地點(diǎn) 和起止年限 文峪河 **縣縣城段 東 、西兩側(cè) 2020年 10月一 2020年 6月 總投資額 資金來源 及構(gòu)成 由建設(shè)單位自籌解決 合同估算額 （萬元） 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 4800 √ √ √ 安裝工程 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 重要材料 擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介 山西招投標(biāo)網(wǎng)（ ： //） 況說明： 建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日 1